山东诸城龙投2025迎偿债大考 信用评级虽稳但现金流承压

作者 | 城投君

8月29日，诸城市龙城建设投资集团有限公司（以下简称“诸城龙投”或“公司”）发布2025年中期财务报告。截止2025年6月30日，诸城龙投营业收入3.85亿元，同比下降3.76%，利润总额3444.22万元，净利润3961.11万元，同比上涨1.53%；总资产206.52亿元，总负债138.36亿元，净资产68.16亿元，经营现金流量净额4.24亿元。

诸城龙投成立于2016年7月，公司注册资本和实收资本均为2.25亿元，主营业务为保障性住房建设、公共基础设施投资建设等业务板块，实控人为诸城市国有资产监督管理局。2024年，诸城龙投收到政府补助2.18亿元。

营收微降利润略增，政府补助支撑明显

截至2024年底，诸城龙投资产总额205.87亿元，所有者权益67.77亿元。2024年公司实现营业总收入7.85亿元，同比下降0.05%；营业成本6.45亿元，同比下降3.58%；利润总额0.58亿元，同比下降14.94%；净利润0.66亿元，同比下降12.34%。

2024年诸城龙项目建设营收6.6亿元，包括棚户区改造业务、基础设施建设业务、房地产开发业务三大板块。其中棚户区改造业务收入6.58 亿元。

棚改业务占主导，回款滞后凸显资金压力

诸城龙投棚户区改造项目采用政府购买服务、委托代建及定向安置模式。截至2024年底，诸城龙投主要棚户区改造项目计划总投资135.19亿元，累计投资86.49亿元，随着棚户区改造项目的推进，公司来资金支出压力较大；棚户区改造项目累计确认收入24.05亿元，累计回款9.72亿元，整体回款较为滞后。2024年公司实现棚户区改造项目收入6.58亿元，系兰家村安置西区项目和新华家园东区部分完工交付确认收入。

自营项目回收周期长，房地产去化困难

诸城龙投主要在建基础设施项目计划总投资18.07亿元，已投资16.85亿元，在建项目后续待投资规模较小，投资压力不大。公司暂无拟建的基础设施项目。 2024年该板块收入151.39万元，采用委托代建模式及自营模式。截至2024年底，公司主要基础设施建设代建项目累计确认收入22.88亿元，累计实现回款22.42亿元，整体回款情况好。公司主要已完工的自营自建项目4个，累计投资9.49亿元，主要通过对外出租实现收益，2024年实现租金收入0.55亿元，部分项目收益规模小，投资回收周期较长，需关注自营项目后续收益实现情况。

房地产开发业务经营模式为自主开发，项目类型为商品房。2024年商品房销售收入757.88万元，主要来自于万兴新城项目销售收入。万兴新城项目累计投资9.2亿元，截至2024年底累计实现销售收入0.15亿元，该项目去化程度低，未来去化压力大。截至2024年底，公司主要在建商品房项目为怡和名苑小区，计划总投资9亿元，尚需投资5.34亿元；无拟建商品房项目。

其他业务板块营收1.25亿元，包括标线工程、检测线、服务、销售货物等，业务指标波动较大。

资产结构以流动资产为主，受限比例高

2024年底，随着到期债务的偿还及子公司股权划出，诸城龙投资产总额205.87亿元，资产规模同比有所下降，流动资产190.38亿元，占比92.48%，资产结构仍以流动资产为主。

2024年诸城龙投公司货币资金9.96亿元，主要为银行存款（0.32亿元）和其他货币资金（9.64亿元）；其中受限货币资金9.65亿元，系借款质押和冻结所致，受限比例高。

公司应收账款15.4亿元，主要为应收汇融建设和诸城市财政局的工程款，分别占期末应收账款余额的98.39%和1.61%，集中度很高；1年以内和1-2年的款项分别占期末应收账款余额的46.65%和50.5%，整体账龄较短；未计提坏账准备。

其他应收款42.21亿元，前五名的账面余额合计占60.94%，集中度较高；应收对象主要为当地政府部门及国有企业，回收风险较低，但资金占用较大。

存货121.46亿元，同比下降9.01%，主要系受子公司股权划出影响，公司待开发土地规模减少所致。

诸城龙投2024年受限资产63.74亿元，包括货币资金、投资性房地产、存货、无形资产、在建工程、应收票据等，受限比例为30.96%，受限比例较高。受限原因为借款抵押、冻结等。

20204年诸城龙投营业总成本6.45亿元，从资产盈利性角度来看，公司棚户区改造业务沉淀资金规模较大，变现受政府及委托方结算进度影响较大，对资金形成较大占用；基础设施自营项目形成的租赁收入对公司营业总收入形成一定补充，但部分项目收益规模小，投资回收周期较长；已完工房地产项目去化程度低，未来去化压力大。此外，公司存货中待开发的土地35.91亿元，规模较大，尚未形成收入，其变现受土地市场行情等影响较大。公司期间费用2.44亿元，同比有所增长，主要系财务费用增长所致。非经营性损益方面，公司其他收益主要为政府补贴，公司利润实现对政府补贴依赖较大。

盈利指标表现方面，2024年诸城龙投总资本收益率2.04%，有所提升，净资产收益0.97%，率略有下降。

2024年诸城龙投受业务开展支出规模下降及往来款继续净流入影响，公司经营活动现金净流为16.7亿元，规模有所提升。公司投资活动现金流为-2.19亿元，主要系收回投资款，投资活动现金流出主要系子公司股权无偿划出导致现金流出。受公司继续偿还有息债务影响，公司筹资活动现金流为-15.07亿元。考虑到公司业务回款规模不足以支持项目建设及还本付息资金需求，随着后续项目的开展和债务的滚续，公司对外部融资需求较大。

短期偿付压力大

截至2024年底，诸城龙投负债总额为138.11亿元，公司经营性负债主要体现为应付工程款形成的应付账款，为9.57亿元。长期应付款25.27亿元，主要由专项应付款和融资租赁借款构成。一年内到期的非流动负债为14.56亿元。

2024年诸城龙投全部债务77.87亿元，以长期债务为主；全部债务中银行借款和债券融资分别占66%和25.9%，其余主要为融资租赁借款；债券融资期限主要为5-7年，利率主要分布在4.2%-7%，以企业债券和私募公司债券为主。

银行授信方面，2024年公司获得银行授信额度65.6亿元，尚可使用4.11 亿元，间接融资渠道亟待拓宽。

从债务指标来看，受有息债务规模下降影响，公司债务指标总体呈下降趋势，债务负担仍较重。从债务期限分布看，诸城龙投2025年集中偿付压力较大。

评级展望稳定，三大风险点值得关注

6月26日，联合资信评估股份有限公司通过对诸城市龙城建设投资集团有限公司主体及其相关债券的信用状况进行跟踪分析和评估，确定维持诸城市龙城建设投资集团有限公司主体长期信用等级为AA，维持“21诸投01/21诸城城投债 01”“21诸投02/21诸城城投债02”信用等级为AAA，评级展望为稳定。

联合资信在评级报告中指出，需要从三个方面关注诸城龙投公司发展。

第一，项目待投资规模较大，公司面临较大的投资压力。截至2024年底，公司主要棚户区改造项目及房地产开发项目尚需投资规模合计54.04亿元，公司存在较大的投资压力。

第二，回款周期较长。截至2024年底，公司资产中存货和应收类款项合计占比 86.98%，占比高，其中存货主要为棚户区改造、基建项目投入及购置的土地，变现受政府及委托方结算进度以及土地市场行情等影响较大。同期末，公司完工及在建的自营项目累计投入18.16亿元，投资回收周期较长；已完工房地产项目去化程度低，未来去化压力大。

第三，短期偿付压力较大。截至2024年底，公司短期债务20.88亿元，现金短期债务比为0.51倍，考虑到公司受限资金比例较高，公司短期偿债压力较大。

数据来源：公司年报、公司债券年度报告、公司主体与相关债项跟踪评级报告、公司债券受托管理事务报告、公开债券募集说明书及行业研报等公开数据。