贝壳高管“躺赚”7亿，经纪人月入不足3千，新业务难破盈利僵局？

房地产行业进入深度调整期，“中介巨无霸”贝壳找房的日子也并不轻松。

外界注意到，其净利润增速未能跟上营收步伐，而管理层薪酬与一线经纪人收入的悬殊对比同样牵动着市场的神经。

营收增长，但利润缩水

2025年上半年，贝壳找房公布的财报数据显示，实现营收493.4亿元，同比增长24.1%，但净利润却同比下降7.2%至21.6亿元。

回溯2024年上半年，其净利润曾同比骤降42.4%，如今降幅收窄却仍未摆脱“增收不增利”的情况。

再来看支撑贝壳营收的两大核心业务，二手房交易作为传统基本盘，似乎进入到了瓶颈期。2025年上半年二手房净收入仅136亿元，同比增幅仅4.0%，更关键的是二季度收入67亿元，同比下降8.4%，这是自2020年以来首次出现季度收入下滑。

根据某财经媒体分析认为，地方中介联盟通过限制房源共享，削弱了贝壳引以为傲的ACN网络优势，直接导致存量房佣金率下降0.2个百分点；同时为稳定经纪人队伍，链家品牌将固定薪酬占比从30%提升至40%，双重因素挤压了二手房业务的利润空间，使其利润率从曾经的49%跌至如今的约40%。

此外，新房交易虽呈现规模扩张态势，2025年上半年营收167亿元同比暴增29.9%，但盈利贡献却缩水。

开发商对佣金率的压价力度不断加大，要求下浮0.3-0.5个百分点，部分二线以下城市新房业务毛利率甚至跌破20%，使得新房业务利润占比从2024年的26.6%降至24.8%，利润率也从峰值27.2%滑落至20%左右。

为寻找新的利润增长点，贝壳推出“省心租”模式进军租赁市场。该模式虽保障了房东空置期的房租收入，却被曝对房东压低租金、对长期租客提高租金，引发部分用户不满。

更关键的是，租赁业务还尚未成为盈利支撑，反而因运营成本高企在一定程度上给整体毛利率带来影响。

高管与普通经纪人5399倍的薪酬差

随着半年报的发布，贝壳高管的薪酬问题也引起了市场注意。

根据公开财报及媒体报道，2021-2022年贝壳连续亏损期间，CEO彭永东的年薪从847万元飙升至7.13亿元；2023年公司实现盈利，高管薪酬占比高达29.6%，远超国际同行3%-5%的合理水平。

贝壳2023年年报明确显示，彭永东当年薪酬由“福利津贴、绩效奖金、股份支付薪酬、退休金计划”等构成，合计7.13亿元，其中股权支付部分占比高达98%，现金部分（薪金+绩效奖金）仅约1176万元，且行权价仅为市价的38%-62%，高管可提前锁定丰厚收益，却无需承担业绩对赌压力。

同样，根据其发布的年报，2022年贝壳亏损13.86亿元时，彭永东薪酬仍逆势涨至4.75亿元，其股权激励解锁条件仅与任职期限挂钩，与净利润、市占率等核心指标无关，似乎背离了股权激励促进公司长期发展的初衷。

与高管天价薪酬形成极端反差的，是基层经纪人的生存现状。贝壳平台近50万经纪人2024年人均年收入仅7.42万元，彭永东的年薪竟是经纪人平均收入的5399倍。

同时，多家媒体证实贝壳推行“借薪制”，经纪人并无底薪，当月未开单只能领取最低工资，开单后还需从提成中扣除此前领取的保障薪。以一套200万元的二手房为例，经纪人到手佣金约3万元，而成交周期往往长达数月，分摊至每个月后实际收入往往低于 3000 元。

这一水平不仅低于链家品牌经纪人17.4万元的年均收入（含五险一金），还显著低于行业平均标准，凸显出平台内不同层级经纪人及与行业基准的收入差距。

与此同时，贝壳借助ACN模式形成的市场优势不断提高抽佣比例。二手房交易抽佣3%，新房渠道佣金率高达4%-10%，2024年广州部分区域甚至上调至23%，导致加盟商利润锐减30%，消费者也频频遭遇捆绑收费、信息泄露等问题。

“一体三翼”第二曲线待突破

目前，贝壳已经开始打造“一体三翼”战略这条第二曲线，以“稳固房产经纪基本盘，拓展家装、租赁、贝好家业务”为方向寻求突破。

作为“三翼”之一的整装业务，贝壳曾通过收购圣都家装实现快速扩张，但2024年终止对空间智慧剩余股权的收购，或暴露了反垄断审查带来的政策风险。

家装家居领域的自建能力打造，仍需应对供应链与服务流程的固有复杂性。供应链涉及品类繁多，施工环节标准化程度待提升，2024年基础装修工期等行业常规周期尚未明显缩短，而工地管理透明度、材料品质一致性等问题也是行业内常见的用户关注焦点。

从经营数据看，贝壳2025年中期业绩公告显示，2025年上半年家装家居业务净收入达75亿元，保持了增长态势。不过，该业务与新房交易场景存在较强的协同性，其客户来源在一定程度上依赖新房业务的转化，若新房成交规模出现波动可能会对其长期增长节奏带来影响。

租赁业务虽在2024年实现管理房源翻倍至43万套，但服务成本同比激增121.02%。这与长租公寓行业的特性密切相关，空置期损失、运营服务人力成本、房屋装修维护等均属于行业内普遍存在的刚性支出，且租金定价受市场环境与政策导向影响，溢价空间相对有限。

而贝好家业务采用重资产模式，与贝壳长期以来的轻资产基因似乎存在一定的冲突。重资产运营需要大量资金投入，且回报周期长，在当前贝壳盈利承压的背景下，不仅难以成为新的增长引擎，反而可能加剧资金链压力。

贝壳找房或需重构薪酬与业绩的关联、平衡各方利益、找到新业务的核心竞争力。

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