中建玖上琅宸2025梦中情房找到了！中建玖上琅宸静安大宁好房子！

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对大宁人而言，这个九月从未如此美妙。8月底，大宁全新楼盘【中建玖上琅宸】过会，定位豪宅的该项目，直接将大宁新房的最新价格，抬到了14.68万/㎡，而且据说这还是因为首开房源便宜的缘故，后期加推单价妥妥超15万+。

一时之间，大宁的街头巷尾，商场酒肆，老百姓茶余饭后之间聊到房子，除了一边怒斥自家XX地方的房子又跌价了以外，都是议论【玖上琅宸】这一大宁最新标杆豪宅的声音。

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声量之大，甚至赶超本地老牌大宁金茂府，已然有了跻身新晋“北区最强小区”的势头！

可以说，北区再次充满了想象的空间！

不过呢，今天文章的主角并不是玖上琅宸，要知道，同期出让的大宁，可不仅仅只有这一块地王入市，9月13日，另一位大宁地王【大华静安年华】，也光速过会，这周五就要开始认购了！

然而令人大跌眼镜的是，明明都担负着再托举大宁房价重任，但【静安年华】的首批房源价格仅只要13万/㎡。

14.68→13，每平1.68万的差价，再度打破了板块认知，也让人不由得好奇，大宁双地王，为何在同样的市场背景下，选择了“产品”和“价格”两个完全相左的赛道？

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Part.1

走心or走量

两种客群精准区分

事实上，虽然都在大宁，但大华静安年华和中建玖上琅宸其实并不构成竞品关系。

先从地段上讲：

玖上琅宸是妥妥大宁C位，正看大宁公园，核心位置稀缺性极强，周边也是商务楼商业广场林立，城感十足，住在这里无疑是更追求塔尖享受一些的。

而大华静安年华则稍显逊色，虽然周边烟火气其实更胜一筹，但大量老旧小区以及沪太路的城市界面，并不好看，虽说不算村，但密布的电线和门口的集卡，还是要有减分的。

而从价格上看：

虽说一开始，两家都说自己都要卖16万+，但最后都是烟雾弹。

玖上琅宸主打128平以上的大户型产品，从一房一价来看，最低总价1600万段的也就3套，上车门槛还是相对较高。

而且项目开发商中建玖合这次是首入上海市区，拿地伊始也要承担将总部迁入大宁的重任，因此这次玖上琅宸可谓是用心做产品，要用品质来给大宁的顶级改善人群有再次换房的冲动。

而反观大华静安年华，虽说拿地价格也同样不低，但项目总价段还是便宜许多的：一共两个户型，108㎡三房均价12.7万/㎡；顶配123㎡四房也就13.7万/㎡。

最新一房一价

我们看总价，可以说静安年华高层的总价段主力基本都在1200-1600万范围段里，完完全全是适配市区正常打新预算的客户群体。

前些日子静安年华已经开放样板间，实际走访下来，你会发现“性价比”这三个字快从项目的样板间溢出来了。

Part.2

实得率为王

静安年华的最强优势

最近新房开始流行的一股风潮，已经不再宣传大众比较关注的得房率了。

事实上，从上海的房屋结构来看，大量底层老百姓所拥有的老公房、老旧小等等，虽然从房龄、居住体验等方面饱受诟病，但这种房子由于楼层不高、没有电梯、缺少公摊，使得得房率反而遥遥领先。

而新房高层即便是再怎么设计，出于梯户比、消防安全等因素考量，正常得房率在75-80%是比较普遍的情况。

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因而，开发商就开始在如何突破正常得房率这条路上开足了脑筋，比如说做类一梯一户、独立电梯厅、三阳台等等。

这种过去住宅产品常有的思路，在如今又重新焕发新生，其实就是在下行市场告诉购房者不要犹豫，三个字“买就送”，买到就是捡便宜了！

以此诞生了2025年上海楼市最常出现的关键词——“实得率”，直接取代了数据不太好看的得房率，成为了新房宣传侧的新宠。

就以大华静安年华为例，如果我们以附赠面积实得率去计算项目两个户型，会惊讶地发现，价格太香了！

其约108㎡户型实得率约87%，约123㎡户型实得率最高达约96%。

这一数据通过大华特别的南向三阳台设计，以及海量飘窗矩阵来实现，可以说，在中小套户型领域，静安年华的小户型堪比拥有大户型的使用体验。

例如，108㎡户型三个阳台三个飘窗，阳台面积约为13.2㎡（赠送一半），飘窗赠送面积约3.3㎡，总计赠送面积约10㎡，堪比118㎡户型，而实得面积达94㎡。

而123㎡户型也同样如此，3个阳台和5个飘窗，阳台面积约为14.7㎡（赠送一半），飘窗赠送面积约10.4㎡，总计赠送面积约17.7㎡，堪比140㎡户型，实得面积达117㎡。

反正阳台一半面积，飘窗不算面积，如果开发商帮你做好改造之后，完全就是自己白捡的面积，然后我们载按照这个思路去计算房价，就拿静安年华最便宜的一套（4幢2号504）来算。

这套房源108.67㎡，总价约1272万元，单价约11.7万/㎡，而以杂七杂八附赠面积去计算，单价只要约10.7万/㎡，每平实际便宜了一万元！

大宁新房10.7万/㎡什么概念？直接梦回3年前2022年开盘的静安天悦，那时候大宁新房就卖10.5万/㎡。

除此以外，静安年华也做了底层会所、泳池、健身房等高端配套，还有室内的一些看齐一线市场品牌的装标，诸如嘉格纳灶具、洗碗机、蒸烤箱、油烟机及双开门冰箱六件套、大金中央空调、唯宝高仪的洁具等等。

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但说到底，还是价格为王，性价比注定了静安年华就是走快跑路线。

Part.3

高端产品

市场竞争压力巨大

很多人或许想问，为什么大华或者其他开发商，现在越来越那么“敢”，甚至网上最近也流传起了住宅标准要改的声音，其实目的都是为了去化！

事实上，目前来说，上海新房市场的库存压力还是很大的，不仅是我们很少谈论的五大新城郊区，乃至于中环内环，也都逐渐有了压力。

上海房子不愁卖在当下市场是绝对的错误认知。

这一方面是由于新房价格逐月攀升，一场土拍一场价格，地王频发使得开发商的成本不得不通过拉高房价进行转移。

而另一方面，随着ZF盘活存量闲置地块的行动产生成效，今年伊始，上海城央不少所谓的好地段也逐步加大了供应量。

好地段和高拿地成本，两方共同合力之下，催生了不少豪宅产品诞生，这也使得上海新房高端市场，也有了激烈的竞争。

黄浦、静安、徐汇、虹口，这些新房供应的市区头部，将在未来展开更加剑拔弩张的正面厮杀！实得率、高装标这些当下时髦兴盛的产物，在未来几年甚至大概率会变得司空见惯的基础，而在此之上，3.5代宅、科技住宅等概念将会进一步升级。

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于开发商而言，优惠和各类隐性福利也会层出不穷，以价换量将不止出现在二手市场。但竞争，也会促使好产品会越来越多。

对购房者而言，是聚焦当下选择“限时特惠价格”，还是说谋求不远将来可能出现的居住升级，是当下需要根据自身需求做取舍的关键。

而不着急买房的朋友，那答案一定是——全都要！