深铁掌权后的万科“动刀”：管理层级砍至2.5级，260亿输血下的架构重塑

行业调整，万科以组织架构重构破局，将“总部—区域—城市”三级链条精简为2.5级管控模式，在大股东深铁集团累计260亿元借款支持下，开启一场平衡管控与活力的效率革新。

架构蝶变：三级链条精简为“总部-地区”核心架构

据每日经济新闻报道，9月17日，万科官网最新披露的组织架构已完成实质性调整，原有的5大区域公司、2家直管城市公司及2个总公司的复杂布局，被重构为“集团总部—地区公司—事业部”的三级核心体系。其中，集团总部整合为董事会办公室、投资发展中心等13个职能部门，定位为战略制定与风险管控中枢；16家地区公司由原区域与城市公司合并而成，覆盖北京、上海、深圳等核心区域，承担一线开发业务与属地协调职能；8大事业部则聚焦办公、商业、物业等专业领域，输出轻资产运营能力。

图源：万科集团官网

据了解，此次调整也是自深铁集团全面入主万科后，对万科内部进行的最大规模的人事变动和组织架构调整。

克而瑞分析师指出，此番调整的核心是管理层级的“减法”——从传统三级管控压缩至2.5级，通过总部直接穿透管理地区公司，大幅缩短决策传导链条。亿翰智库王玲补充，区域公司的整合重构，使万科彻底告别了此前多层级叠加的管理模式。

内外驱动：市场倒逼与股东支持的双重推力

“市场环境变化与自身发展需求，共同催生了这场架构变革。”王玲表示，当前房地产行业格局调整，房企对决策效率与风险管控的要求显著提升，而大股东深铁集团的持续支持，为万科改革提供了稳定基础。据万科公告，9月16日深铁集团新增不超过20.64亿元借款后，累计支持金额已达260亿元，叠加上半年249亿元新增融资及再融资，为架构调整提供了资金保障。

图源：万科A公告

从万科自身经营数据看，改革需求同样迫切。2025年上半年，公司实现营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%；归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元，同比扩大21.3%。尽管境内融资利率降至3.39%，且完成164.9亿元公开债偿付、2027年前无境外公开债到期，但盈利能力的承压仍倒逼其通过组织优化降本增效。

图源：万科A2025年半年报

效能追求：在管控与活力间寻找平衡点

“调整的核心目标是实现治理效能与业务发展的双重提升。”万科方面强调，新架构下集团总部强化战略与风险管控能力，事业部深耕专业运营，地区公司聚焦一线执行，形成“中枢统筹、专业支撑、一线落地”的协同体系。这种布局既通过资源统一管理与集中调度提升运营效率，又保留了地区公司对属地市场的敏感度。

业内普遍认为，房企“扁平化、短链条、强总部”的调整路径，已成为适应市场变化的重要选择。克而瑞分析师指出，万科通过减少管理层级，可显著增强对市场动态的响应速度，而深铁集团的资金支持与架构改革形成的“组合拳”，有望帮助企业在行业调整期夯实发展基础。

至此，从三级管控到2.5级架构的跨越，从260亿元股东借款到融资成本的持续优化，万科的组织变革既是应对行业挑战的主动选择，也是企业治理升级的必然要求。在管控强度与市场活力的平衡木上，这场效率革命能否推动其实现业绩反弹，仍待时间检验。

（内容综合自每日经济新闻、万科官网、财联社及往期公开财务数据）