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位于湖里区政务核心区的建发璞云，以其近十年来岛内罕见的低密度纯洋房社区定位，引起了市场的高度关注。其容积率仅约2.2，全社区仅195户，全部采用一梯两户设计。项目主推建面约70-121㎡的多样户型，凭借超90%的综合使用率脱颖而出。例如89㎡户型可实现约91%的得房率，而102㎡户型更是高达约93.5%。

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项目定位与核心优势

建发璞云坐落于湖里政务核心区，东侧紧邻建发养云，北侧距枋湖北二路仅20米。

这一区位优势使其能够“一手掌握”城央繁华与便捷。项目定位为低密纯洋房社区，容积率仅2.2。

这一容积率在近十年的湖里区市场中颇为难得，全社区仅195户，全部采用一梯两户设计，私密性与居住舒适度较高。 建发房产将“禅意中式”的雅致基因注入项目，建筑颜值与文化底蕴并存，契合厦门人对雅致生活的追求。

区位与交通分析

项目地处湖里政务核心区，周边环绕26家政务机构。

这里不仅汇聚了政务资源，更集中了图书馆、青少年宫、青少年体育中心、老年大学等城市级公共配套，人文氛围浓郁。

交通便利性是项目一大亮点：家门口约130米就是地铁3号线安兜站，向南衔接成功大道，能快速南北贯穿全岛、横向横跨厦门东西。

项目周边商圈资源丰富，呈“层层递进”的格局：一级商圈包括SM城市广场（直线约2.1km）、五缘湾商圈（3站地铁可达）。

二级商圈有TBK商业中心（直线约1km）、联发·欣悦里（直线约1.5km）。

产品设计亮点

建发璞云的产品设计堪称“卷王级”打造，多个亮点值得关注。

项目推出建面约70-121㎡多样户型，如A户型89㎡3房2厅2卫、B户型102㎡4房2厅2卫等。

超高得房率是其最大亮点：89㎡得约91%，102㎡得约93.5%，112㎡得约92%，这意味着同等面积能享受更大空间。

项目全部为精装修交付，省去装修烦恼，品质由建发严格把关。

岛内首创的屋顶花园（1、2、6#楼栋配备）和万象收纳系统也是重要卖点。

万象收纳系统是建发定制柜体收纳体系，涵盖玄关、橱柜、家政柜、主卫卫浴柜等，让家的收纳“井井有条”。

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户型深度解析

建发璞云提供了多样化的户型选择，满足不同需求购房者。

主要户型概况

89平方米户型虽然使用率高达91%，但也存在一些设计上的取舍：未做到动静分离、餐厅和厨房位置有点远、北边的房间门需打开才能实现南北通透。

102平方米户型得房率更高，约93.47%，但户型布局略显杂乱。厅堂空间感觉较小，餐厅位置安排较为奇怪。

112平方米户型基本上是将厨房隔壁的小房间放大，其他区别不大，但使用率降低了。

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社区配套与生活环境

社区配套同样“硬核”，规划了约5500㎡中庭园林、约480㎡地面泛会所、约850㎡空中花园。

地面泛会所涵盖健身房、儿童体能训练中心、多功能室等，为居民提供全方位休闲娱乐空间。

空中花园则设计了健身天地、星空观影等区域，满足亲子互动、邻里社交、独处放松等多样化需求。

项目教育资源配置实行小学双校划片，覆盖厦门五缘实验学校梧桐分校与湖里实验小学教育集团附小校区。中学为湖里实验中学。但需要提醒的是，“能否凭合同入学”需以学校最新招生政策为准。

医疗资源包括厦门中医院（2.1km，三甲）、湖里区妇幼保健院（1.8km），为家人健康筑牢后盾。

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市场定位与目标客群

建发璞云以其独特的产品特性，在厦门岛内新房市场中占据了特殊位置。项目最小70㎡、最大113㎡的户型面积区间，覆盖了从刚需到改善的多元需求。

尤其是70-89㎡的小户型产品，在岛内市场中较为稀缺，满足了那些希望留在岛内但预算有限的购房者需求。

超高得房率是项目最大卖点之一，同等面积能享受更大空间，这对于小户型购房者来说极具吸引力。

一梯两户的纯洋房社区设计，在岛内近十年楼市中都属罕见，针对的是追求低密度、高舒适生活品质的改善型客户。

竞品对比分析

在厦门岛内小户型市场中，建发璞云面临几个主要竞品。

信和银湖天峰提供40-60㎡的单身公寓、约60-80㎡的一房户型以及约80-130㎡的两房户型，均为非毛坯产品。

云启东方参考均价为66000元/㎡，公摊低至11%，具备三面采光的优势。

87㎡的中间套户型为例，它是三房两厅一卫的设计，拥有三开间朝南的全明布局，得房率约为82%。

联发环岛新澍规划约2.6低容积率新青年智慧社区，约2.1万㎡活力园林。

推出建面约64～112㎡瞰海高层/低密洋房，其中79m²户型是厦门目前最小边套3房2卫户型。

云启东方87户型

项目潜在挑战

建发璞云虽然亮点众多，但也面临一些挑战和不足。

项目周边城市界面一般，存在城中村和工业区，可能影响整体居住体验和未来升值空间。

户型设计并非完美，与建发其他洋房产品相比有一定差距。

餐厅与厨房距离较远、动静未完全分离等设计问题，可能影响日常居住体验。

项目离地铁虽近，但离公园和商场相对较远，这也是枋湖板块整体存在的问题。

目前价格尚未正式公布，但市场推测可能在5万元/㎡左右，甚至可能再低一点。

这个价格定位在岛内市场中能否获得消费者认可，尚待市场检验。

购买建议与总结

综合来看，建发璞云的核心价值可以概括为：建发品牌+区府旁+地铁口+低容积率+高得房率+屋顶花园+万象收纳系统。

项目适合首置或改善型客户，特别是那些向往城央低密生活、偏爱禅意中式美学、重视得房率和全维配套的购房者。

对于追求低密度纯洋房社区的购房者来说，建发璞云提供了近十年来岛内难得的机会。

投资角度，项目地处政务核心区，配套成熟，交通便利，保值增值潜力较大。

但需要提醒的是，教育资源配置虽然优越，但具体能否凭购房合同入学，需要以学校最新招生政策为准。

建发璞云的出现，确实为厦门岛内小户型市场带来了新思路。

项目融合了政芯区位、低密洋房、禅意美学和高得房率等众多优势，重新定义了岛内高品质居住的可能。其约70-121㎡的户型范围，特别是超高得房率和仅2.2的容积率，在岛内市场中稀缺。

虽然周边城市界面和部分户型设计尚有提升空间，但综合考虑地段、产品力和品牌优势，建发璞云无疑是岛内小户型住宅的一个极具竞争力的选择。

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