房价还在跌吗？

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转自：城市财经（ID：City-Finance）

作者：余飞

近期，流行着这么一段话：

如果有人在2015年不幸被判十年有期徒刑，那么当他出狱时就会发现，聊天还是用微信，点外卖还是满28减18 ，房价还是十年前的价格，甚至更便宜一点。他唯一需要学会的事情就是刷抖音。

短短一个故事，却浓缩了中国房价过去十年变迁的心路历程。当下很多地方的房价已回到十年前，或者即将回到十年前，且没有止跌的意思。

01

房价跌跌不休

9月15日，国家统计局公布了8月份房地产相关数据：一言以蔽之，跌幅明显扩大。

去年9月份由一线城市开启的大救市，依旧没有摆脱效应逐渐递减的怪圈。效果在今年3月份戛然而止，4月份开始，房地产调整幅度再次加大。

第一，房地产投资跌幅扩至最大。

国家统计局披露：1-8月份，全国房地产开发投资60309亿元，同比下降12.9%；其中，住宅投资46382亿元，下降11.9%。

来源：国家统计局

全国房地产投资增速4月份开始，再次进入两位数下跌周期。

房地产开发投资增速反映的是一级市场的拿地与开工情况，这一数值自2022年4月份转负以来，就一直没有回过正。

制图：城市财经；数据：国家统计局

今年前8个月的跌幅已经创下过去几年最大，全年房地产投资将跌至9万亿附近。

从财政部反映的拿地情况来看，也在佐证着土地市场的冷行情。2024年全年卖地收入48699亿元，较高点下跌了44%。今年前7个月的卖地收入，继续降至16950亿元。

制图：城市财经；数据：财政部

第二，商品房销售跌幅年内最大。

国家统计局披露：1-8月份，新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%；其中住宅销售面积下降4.7%。新建商品房销售额55015亿元，下降7.3%；其中住宅销售额下降7.0%。

来源：国家统计局

首先要明确强调一下，自2021年以来，商品房销售面积与销售额一直在下跌，也从未回正过。

去年跌幅在不断收窄，到今年春节月份，跌幅收窄至10%以内，但4月份仍是分水岭，从4月份开始无论是商品房销售面积还是销售额，跌幅均在扩大。

前8个月商品房销售面积同比下跌4.7%，较前7个月跌幅扩大了0.7个百分点。前8个月销售额同比下跌7.3%，较前7个月跌幅扩大了0.8个百分点。

两个数据的调整幅度，均常年最大。

从大区域来看，东部、中部、西部、东北，无论是房地产投资、商品房销售面积还是销售额，均在调整。

前8个月，房地产投资东北跌幅最大，同比下跌了22.9%。其次是东部、中部，跌幅都在两位数以上。

前8个月商品房销售面积与销售额，均是东部跌幅最大，东北次之。

来源：国家统计局

02

北京二手房价格领跌

商品房销售量的不济，与央行公布的房贷数据，遥相呼应。

过去两个月房贷增量数据相当不好看。7月份，房贷减少了1100亿元。这是2022年以来，房贷增量第九次为负数。8月份增量回正，但也只有200亿元。

商品房成交跌幅扩大，导致房价跌幅面从4月份开始，也再次不断扩大。

国家统计局披露的数据显示：2025年4月，新房价格环比上涨城市数量为22个，较上月减少2城；下跌城市有45个，较上月增加4城。二手房价格方面，有5城房价环比上涨，较上月减少5城；下跌城市64个，较上月增加8城。

2025年5月，新房价格环比上涨城市13个，较4月份减少了9个；下跌城市53个，比上月增加了8个。二手房价格环比上涨城市3个，较上月减少了2个；下跌城市67个，较上月增加了3个。

2025年6月份，新房价格环比上涨14个，较5月份增加1个。下跌城市56个较5月份增加3个。二手房环比下跌城市69个，较5月份增加两个，仅西宁一城上涨。

2025年7月，新房价格环比上涨城市6个，较6月份减少8个。下跌城市60个，较6月增加4个。二手房环比下跌城市68个，较6月份减少1个，仅太原上涨，西宁持平。

2025年8月份，新房环比上涨城市9个，较7月增加了3个。下跌城市57个，较上月减少了3个。二手房环比下跌城市69个，较上月增加1个。

制图：城市财经；数据：国家统计局

其中更能真实反映市场价格变化的二手房价格，北京8月份领跌全国，其次是西安、常德、青岛、上海、郑州、合肥、南昌、广州。

二手房环比跌幅前十中，北上广三个一线城市在列。深圳跌幅0.8%。要知道，8月上旬北京可是出台了救市措施。

一方面，让单身人士与家庭平权，前者购买现在也按照居民家庭执行政策来执行。

另一方面，则是有条件彻底放开了五环外的购房套数。户籍家庭或户籍单身，可以在五环外随意买，无论买多少套都不限制。非户籍家庭与单身人士，缴纳了两年连续社保或纳税，也可以在五环外随便买。

这里并不是完全放开限购，而是“有条件”，要么有户籍，要么有两年社保和纳税证明。

新政之下，北京新房、二手房成交量在8月份止跌，环比略微上涨了一点，但同比跌幅不小。

北京市住建委数据显示：8月北京二手住宅共成交13331套，环比上涨4.28%，同比下降7.19%。今年1～8月，北京二手住宅共计网签114690套，同比增长9.5%。

新房方面，8月北京新建商品住宅成交2733套，环比上涨6.2%，同比下跌12.1%。

量涨价跌，以此来看，当下的北京，也无法摆脱大趋势。以价换量，仍是各城市当前的主基调。

诸葛找房追踪的数据显示，目前北京挂牌的二手房房源中，价格变动的房源中，降价房源占比94.85%。

去年9月份财新发布了一篇文章《北京二手房“以价换量” 房价跌回八年前》。

财新网披露：北京二手房价格已回落至2016年8月、9月的水平，从最高点累计下跌了25%；北京8月二手房成交均价尚未统计完成，但从挂牌价和市场感受来看，价格仍是下跌的。

“卖一买一”置换、改善型购房比例从2020年的八成降至如今不足四成，很多人卖房后不再买入。

格隆旗下的勾股大数据梳理的最新数据显示，同样如此：当下，一线城市中的北京房价下跌了30.7%，跌回到2016年8月；上海房价下跌31.6%，跌回2016年3月；广州房价下跌33.9%，跌回2017年2月；深圳房价下跌39.6%，跌回2016年6月。香港最惨，房价跌回了2015年2月。

当然，作为首都，北京的跌幅在主要城市中并不算太大。

03

各地开启新一轮救市

随着去年9月份的救市效应褪色，8月初北京发布新一轮托底措施之后，上海、深圳已经跟进。

上海8月25日发布新政，上海户籍家庭或者在上海缴纳了一年社保的居民家庭和个人，都可以在上海外环买买买。并不再区分首套房与二套房。

深圳9月5日深夜跟进。

第一，罗湖、宝安西乡街道被踢出了核心区。

盐田、大鹏被踢出了外围区，变成了远郊区，从调控角度来看，和深汕一个级别。

从另一个层面来看，深圳的这份新政将深圳分成了三个圈层：核心区，南山、福田、宝安新安街道。外围区，罗湖、宝安（除新安街道）、龙华、龙岗、光明、坪山。远郊区，盐田、大鹏、深汕。

这次政策调整，南山区、福田区、宝安新安街道仍维持原来的政策不变，也即非户籍人口在核心区买房，仍需要1年社保，限购套数。

罗湖与宝安西乡街道，以及龙华、龙岗、光明、宝安其他区域、坪山这些区域，有条件的不限制套数。户籍人口和有一年社保的非户籍人口，可以不限套数。没有一年社保的非户籍人口，可以买，但限购两套或1套。

盐田和大鹏，则效仿深汕合作区，取消调控，外地人可以随便买。

第二，单身与家庭购房同权。

之前细分了单身与家庭。现在一视同仁，意味着户籍单身人士、缴纳了深圳1年社保的单身人士，可以在核心区买2套。

第三，不再区分二套房和首套房。

也即买二套房和买首套房的首付比例、贷款利率都一致，相当于对二套房降了首付与利率。这是抄了上海的作业。

就目前市场的反馈来看，新政出台之后，市场成交量反响不错。

上海方面，上海中原地产的统计显示，新政出台的首周（8月25日至8月31日），上海新建商品住宅成交面积11.34万平方米，环比增加35.25%。受此提振，8月上海新建商品住宅成交面积40.1万平方米，环比增加17.5%。

二手房方面，据解放日报报道，8月30日上海二手房单日网签量达1103套，创近3个月新高。多位房产经纪人反映，最近一周带看量、咨询量激增。

深圳方面，乐有家研究中心数据显示，上周乐有家门店二手看房量环比上涨5.2%，门店签约量环比上涨8.4%，均达到4.21以来周度最高点，新政效应进一步显现。

不过二手房市场，以价换量的状况并没有改变。

诸葛找房追踪的数据显示，上海挂牌的二手房房源中，目前价格变动的房源，有91.19%在降价销售。

贝壳找房追踪的深圳数据显示，8月份深圳二手房降价房源32978套，涨价房源2940套，降价房源是涨价房源的11.2倍。

这一轮京沪深的放松，效果或许仍会遵循过去四年规律：短则一个月，长则一个季度。周而复始。

尽管目前全国房价已经连续调整了三年多，但在房价调整的同时，大家的收入也随之调整。

过去几年的大环境下，民众的收入缩水，让有实力投资的人也丢失了信心，才进入了不断调整的周期当中。

“城市财经”提出过一个概念，叫“需求断档”。简单理解，就是高房价形成了一个天堑，让相当部分人空有需求没有实力。

总结下来就是：

第一，宏观经济周期、宏观大环境以及关税大战、全球局部战争带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。

第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。

第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空，更怕背债。

一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，普通人买不起。

更为关键的是：这一代购房主力的90后、00后与上一代不太一样。

上一代人在时代红利中，眼中有光，心中有梦，对远方充满希冀，于是敢于掏空六个钱包，拉满杠杆去购房。

但现在的年轻人则不同，上一代人吃尽了时代透支发展的红利，这一代红利终结了，更害怕自己成为别人的红利被吃掉。

面对随时可能被优化，随时可能被降薪，无法保证收入恒定的局面下，他们不能、不敢、不愿用“余生负重前行”这么大的代价去换一套房子。

所以，可以看到，2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。

来源：国家金融与发展实验室

此外，人口已经三连降了。2021年，中国人口增量创新低，2022年正式见顶开始负增长，当年减少了85万人，2023年加速减少，减少了208万人。2024年，继续减少139万人。

人口下降，首当其冲的便是楼市。因为人口是楼市短期、中期、长期的决定性因素。

一句话概括就是：楼市失去了财富效应，这是连续三年上至中央下至地方的救市，产生不了作用，而且效果越来越短的根本原因。

房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。而无论是放开限购、放开落户，还是降低首付等其他措施，都做不到这一点。

要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。

无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。这个周期，无法预测。

所以，购房的代价还在通缩中，这一代年轻人也正在期待与等待中。

文章来源：城市财经（ID：City-Finance）（作者 | 余飞）

责任编辑：胡珊毓

策划审核：夏 雨

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