上海滩第一富人区，3000w豪宅在这里只配末流

Q&A | 壹

关键词：豪宅、黄浦、衡复

█ 问：

想升级到3000万级别顶豪，黄浦的露香园，衡复嘉御庭一期，从稀缺性和保值性来说，哪个好点？

〔看房大将军〕：

其实从产品角度，露香园不管怎么说也是石材盘，纯大平层，调性肯定是高于嘉御庭一期的。但这只是表面，如果看一下市场格局，就反过来了。

在黄浦区，大平层也好，石材盘也罢，都不稀奇，按品质论资排辈，露香园甚至在黄浦豪宅当中都属于末流。未来豫园还有不少地皮会相继开发，产品继续迭代，露香园的地位只会继续下降。

而嘉御庭，人车不分流+真石漆，放到现在来看很不合时宜。然而在衡复这个地段，几乎所有小区都是不合时宜的，品质一个比一个拉，嘉御庭这种已经可以称大王了。

再加上衡复的地皮肯定是比黄浦区少的，十年挖不出几套新房源，并且嘉御庭还对口向阳+位育/市二，算是徐汇最优质的教育组合。地段的认可度又很强，因此综合各方面因素，嘉御庭的品质不如露香园，但稀缺性保值性确实比露香园要更好。

Q&A | 贰

关键词：置换、2500w、滨江

█ 问：

准备卖掉虹口的房子置换，目标2500万大三房或者四房，想买滨江板块的次新房，麻烦将军看下哪里合适？

〔看房大将军〕：

这个预算段在二手房当中还没够到豪宅水平，能选择的基本还是那些大中产房。现阶段个人比较建议的有以下几个

徐汇滨江海珀旭晖，滨江板块核心位置，低密度高得房率，四周不靠大路的石材盘。在徐汇滨江核心区域，新房的面积段和价格段飞升，海珀的150平是2015年后产品当中，不多见的改善面积段，各维度来看都是最好的选择。

北外滩和苏河湾交界处的外滩豪景苑，位置比大部分新房都要好，单价比周边新房都要低，能买到190平的四房，也算满足了大四房的基本需求。品质不说多好吧，起码外立面材质有保证，不至于掉队。

南外滩华润九里，南黄浦的知名豪宅，过去也是板块中的次标杆，但随着黄浦区新盘层出不穷，产品更迭日新月异，华润哪怕是做到了干挂石材和优秀的户型，在强手如云的黄浦区也难以稳住地位，如今已经排不上号。但以2500万大中产盘的眼光来看，小区各方面还是可圈可点的，自住相对新房更实惠。

其他预算内的次新房，基本都集中在北滨江和杨浦滨江，但性价比角度不如等一等同地段的新房中信泰富，或者后滩的华润，差不多都能买180平，因此次新房的优先级不高。

如果觉得一百来平太小，2500万左右想要200+的大平层，那全上海滨江段新房当中，就只有合生缦云一个选择。

Q&A |叁

关键词：内环、书包、保值

█ 问：

孩子明年上小学，预算800万左右，想在浦东内环内买套书包房。有没有品质稍好、学区中上的小区推荐？能兼顾自住和保值

〔看房大将军〕：

800在浦东内环追求品质，到顶也就是在靠近内环的板块，二十年房龄，维护各方面还过得去的小区，买个两房。

比较典型的有塘桥、洋泾、杨东、龙阳路这些地区。

塘桥的小区全都对口交大附属浦东实验九年制，听起来唬人，实际就是几所菜小普小合并挂牌，实际成绩还有待观察，勉强能算公办中等水平的学校。

洋泾都是顶级书包房，六师附小、二中心，800买来的品质真的糟，如果重小区内的居住环境，则不建议优先。

杨东算是社区、楼盘品相都比较好的区域，书包也对口海桐或浦师附小，都是二梯队水平。比如爱家亚洲，品质也达到平均水平，绿化很不错。但是杨东地区没有地铁经过。

最后龙阳路，也是对口海桐的环龙新纪园，交通比杨东便利，品质比杨东差，看你自己的取舍。

Q&A |肆

关键词：700w、刚需、金桥

█ 问：

刚需首套房，在娄山关路和金桥上班，预算700万，有没有可以兼顾下两边都方便的两房？

〔看房大将军〕：

如果你要买在天山和金桥的当中，那其实就是市中心地区，700肯定是买不到什么好小区的，基本都是塔楼，或者动迁类。

偏出去一点，到普陀武宁长寿地区，几个入门盘现在就在700来万能买到，比如绿洲城市花园、绿地世纪城，中远两湾城等，虽然位置上还算居中，但无论去金桥还是去天山，地铁都无法直达。

想要轨交换乘少一点，那就只能靠两头去买。比如真如附近，阳光西班牙、中星海上名庭等，15号线去娄山关路，14号线去金桥。

另一头就是广兰路地区，比如日月光水岸、阳光花城等，2号线去天山，未来21号线去金桥。

新房角度，也是只能靠一边买，优先选择浦开云璟，本身就在金桥，三年后21号线开通，换2号线去天山也方便。浦西类似价位段的，要么是两不靠的七宝，要么是桃浦，恐怕都不太合适了吧。