长租公寓社群营造的先进模式浮出！

随着长租公寓“社群文化建设”进一步深化，活力社群营造已经从提升续租率的必备手段升级为培育新商业模式的土壤。对于白领型公寓而言，社群活动是长租公寓品牌价值的放大器，是社区生态的深层博弈已经成为业内共识，企业也从对空间运营的关注到转移到对关系的运营。

在某社区营造品牌商看来，社区营造未来具有强大的需求量，它作为品牌价值核心资产的一部分，核心的理念是运营人而非社区，社区和资产只是载体。社区营造它是一种价值观下的思维方式，是培育未来创新模式的各种新蓝海中最本质的土壤之一。

目前长租公寓领域“运营人”的社群理念已经在悄然滋长，行业内不缺乏故事，缺的是租客-社群-房租-商业每一环节都能创造价值并能形成落地闭环的创新商业模式。

△网红酒馆品牌跨界公寓，图片来源：官方小程序

目前现状：长租公寓社群活动策略各不相同

思考1、社群活动是不是越高频越好？

从目前的公寓实践情况来看，长租公寓社群活动的策略各不相同。主要分为两大类：一类是“长期陪伴，细水长流”，主打“日日有活动，周周有亮点，月月有主题”，除了玩乐还有超多实用课程；一类是“集中火力打歼灭战”，一年中大型活动集中在6-7月份应对退房季/续约季，其余月份开展中小型活动维稳。这两大类社群活动策略都有其优势及缺点，第一类陪伴型的活动设计有持续性，可以根据活动效果即时反馈调整触达租户实际需求，积累经验后可大幅提升租户满意度，但是对企业运营资源、运营成本投入考验太大，按照业内这么高的人房比很难长期支撑这样的运营投入；第二类高举高打型的活动节奏可控，集中一波运营能有效提高续租率，也更容易构建公寓品牌力，形成品牌传播大声量，但是由于活动设计缺乏持续性，容易与租户实际需求错位，部分项目反映“活动结束即回归原点”的困境。

△图片来源：小红书

思考2、好的社群活动标准是什么？

评价社群活动的效果最终还是落到人的维度上。一是从社群参与度来看，社群活动到场率高不高？从我们调研来看，某公寓社群活动租户参与人数与总租户人数的比例在5-20%左右，如果是企业型客户，针对客户开展专项社群活动到场率会高一些，但整体社区运营、社群活动的投入产出比不高，影响品牌方的士气与再投入成本；二从社群的自组织比例来看，社群活动有多少比例是租户作为主理人。社群的“自组织”始终是核心，不管前期我们品牌做多少活动运营，最终都是引导租户能够实现自组织，租户一旦形成“消费者亦是服务者，住户亦是主理人”会对社区绑定情怀更甚；三是付费社群活动的参与住户比例，为了续租率提升，很多企业社群活动以免费参加为主，但是这其实是缺乏对租户的深度洞察，新的商业模式难蕴出，付费社群除了创造租金之外的商业价值，更为社区带来长期的资产价值。

图片来源：小红书

未来趋势：社群营造交给专业机构，或强强联合

从行业初期到现在，讲好社群营造故事的公寓，总能得到丰厚的房租溢价。

用社群文化筛选租户的鼻祖是you+国际社区，凭借“三不租”理念（老人小孩不租，45岁以上不租，不爱交朋友的不租）出圈爆火，虽然三不租理念没有被行业广泛运用，但you+公寓的大公区小房间，打造社群文化的思路成为公寓行业的标配。

如今，沿用社群文化筛选租户讲的故事差不多，但商业模式已经变了。以网红酒馆品牌跳海跨界长租公寓为例，“跳海Living”的每个租客都是双向选择过得，住户之间要共享一种价值观与气场调性。但不同于you+早期“纯手工打造”的社群文化，跳海living的社群建设通过发起在地体验计划，将社群营造功能外包给当地的体验活动发起者，包含各类人群如餐厅经营者、数字游民、前大厂打工人、插画师、古着收集者、播客主播等等。

深圳首家跳海living酒店，其中13间留做长租公寓使用。图片来源：官方小程序

跳海全程参与跟进体验活动的落地，会帮助发起者策划体验流程，提供场地、前期宣发并根据租户的反馈附带一些小奖励，体验活动会向租户收取部分合理的费用，跳海living作为平台方抽取最多20%作为服务费，剩余的留给活动发起者，这就相当于将社群营造分为若干个小型的商业项目。

△图片来源：官方公众号

跳海living项目位于深圳城中村，外在环境与内在装修实际上并没有优势，跳海将视线集中在在地性体验，充分挖掘老街城区的资源与文化，结合自身的宣发、活动策划优势，放大强化租户的体验视角，不仅要从房间走出来走到社区去，更要走向城市的边边角角中去，从而丰富品牌自身的内涵、拓宽品牌边界，这个创新模式的核心就是“运营人”，先帮助租客创造价值，跳海在这里面担任的最多的是“配角”，这与跳海酒馆一贯的“先有人后有店”理念不谋而合，这样专注于人的价值带动跳海living房租明显溢价。

从跳海living的模式中长租公寓运营商可以借鉴到，一方面激烈的竞争下，以空间运营的手段已经不足以让公寓运营长青，我们可以引入专门做活动运营的专业机构，以人为本最高效输出社群活动；另一方面行业内已经沉淀出很多具备社区营造能力的公寓，积累的运营经验可以向弱社群公寓输出专业服务，实现活动赋能；第三是根据自身优势，引入在地性资源，最大化放大企业差异化特点与自身能力，吸引同频的人加入。

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