狂揽1300亿元！杭州夺魁

苗野｜发自北京随着9月唯一一场土拍落槌，杭州以揽金1301亿元登顶全国城市宅地出让金榜首。9月16日，杭州成功出让两宗涉宅用地。其中，拱墅区康桥单元地块经过28轮竞价，被越秀地产以13.3亿元竞得，溢价率25.47%；钱塘区元成单元地块经过3轮报价，由兴耀集团以7.93亿元摘得，溢价率仅1.28%。最终，两宗宅地总成交金额21.23亿元。本次出让的两宗地块，因区位差异导致竞争热度天差地别，这也是杭州今年前九月土地市场的真实写照，核心区域优质地块遭房企疯抢，非核心区地块则备受冷落。这种现象不仅存在于住宅用地，同日出让的钱江新城二期商业用地，由杭州润泽信息产业发展有限公司底价竞得，成交楼面价10990元/平方米。中指研究院华东大区常务副总经理高院生表示，未来杭州土地市场会继续保持分化态势，地段价值和产品定位成为决定项目成败的关键因素。优质地块竞争将持续激烈，而一些非核心、配套差的地块会面临底价成交或流拍风险。土拍冷热分明同一场土拍，两块宅地，却走出了完全不同的行情曲线。康桥单元地块成为本轮土拍的“明星”，凭借区位优势和配套资源吸引建杭、越秀、兴耀、绿城、滨江等近10家房企参拍。地块位于拱墅区运河新城板块中部，总用地面积3.42万平方米，总可建筑面积约9.8万平方米，其中计容建筑面积约6.49万平方米，容积率1.9。起始楼面价1.63万元/平方米，越秀地产在经过28轮竞价后将成交楼面价推升至2.05万元/平方米。越秀地产方面表示，此次竞得康桥单元GS120103-09地块将增加公司的优质土地储备，进一步巩固公司在杭州的战略地位。根据规划条件，康桥单元地块属于杭州市住宅品质提升试点项目。地块南面距离地铁4号线平安桥站约400米，靠近邵逸夫医院大运河院区、京杭大运河博物院、大运河未来艺术科技中心，生活氛围浓厚。地块3公里范围内聚集了杭州市文渊小学、浙江省杭州第十四中学康桥校区等教育资源。高院生认为，考虑到地块东面电厂的影响及板块供应放量，开发商竞价过程较为谨慎，但核心区位仍支撑较高溢价。此外，运河新城板块目前处于发展阶段，今年该板块已成功出让6宗地块。4月28日，滨江集团以总价8.21亿元竞得一块地，成交楼面价1.71万元/平方米，溢价率5.12%。5月29日，绿城以13.74亿元竞得另一地块，成交楼面价2.37万元/平方米，溢价率高达40.33%。相比之下，外围区域地块则表现平淡。兴耀集团获得的钱塘区下沙元成单元地块，尽管是板块内首宗不限价地块，且周边有文思小学、文汇学校等教育资源。但仅以1.28%的低溢价率成交，反映出房企对该区域的谨慎态度。土拍市场分化的背后，是板块去化安全性的考量。运河新城板块虽然存量竞争激烈，但去化能力强，安全性高。地块西面的绿城·汀岸印月今年上半年6次开盘，中签率10.79%～28.23%，全部售罄；南面的绿城·宸岸栖月轩2次开盘，中签率分别为11.26%和16.19%。“下沙元成板块存在配套短板，项目去化流速不高，地价持续低位。”高院生表示。市场人士认为，杭州土地市场呈现出明显的“核心区热、外围区冷”特征，核心区多个板块突破地价天花板，最贵楼面价达8万元/平方米，仅次于上海和北京，成为全国地价第三高的城市。分化背后的房企策略选择尽管杭州土地市场上演冰火两重天，但纵观前九月杭州土拍依然抢眼。从拿地房企来看，滨江集团和绿城中国的拿地数量遥遥领先。据好地大数据统计，前9月，滨江集团在杭州竞得15宗地块，权益摘牌金额341.3亿元，位居榜单首位。绿城中国权益摘牌金额248.7亿元排第二位，分别在杭州（11宗）、宁波、嘉兴等地竞得20宗涉宅地块。建发以总价101.8亿元竞得6宗宅地，排在第三位。在杭州土地市场，头部房企表现尤为活跃。保利发展、中海地产、华润置地、中国金茂等老面孔前9月在杭州土拍中斩获也颇丰。同时，还有两家新面孔首次进入杭州市场，分别是宁波城建投资集团和呼伦贝尔汇嘉房产，拿下了三塘、临平北新“地王”。“这些拿地数量较多的房企，多为重仓杭州且销售额也较依赖杭州。”华东某房企内部人士表示，面对行业下行周期，杭州依然保持着对品牌房企的强大吸引力，但房企们的拿地策略已变得更为精准和谨慎，不再像过往的盲目扩张，而是用精细化的标尺丈量每一块土地的未来价值。在分化之外，杭州土地市场纪录也在不断被刷新，仅涉宅单价“地王”在上半年就被刷新了三次。1月，湖墅民生药厂地块被滨江集团以64834元/平方米的楼面价高调成交，让杭州土地楼面价首次攀上“6字头”。3月，77409元/平方米的水电新村地块刚刚刷新杭州最贵楼面价纪录，仅3天之后，蒋村低密宅地被建发以88029元/平方米的价格成交，晋级杭州单价新“地王”。今年前9个月，杭州至少有20个板块地价创新高。如保利发展拿下的奥体印象城南地块，楼面价达51611元/平方米；金帝斩获的钱塘湾未来总部基地首宗江景宅地，楼面价54472 元/平方米，均是板块地价“天花板”。前述重仓杭州的某房企营销负责人表示，今年公司把项目周转效率做到了极致，从拿地到开盘入市缩短至四到六个月，快速回流资金再寻找更多投资机会。“我们拓储首先考量的是去化流速和利润，项目定位是否精准也直接关系去化效果。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，头部房企投资策略趋同，拿地进一步聚焦核心城市的优质地块，更加注重项目的安全性与盈利确定性。优质板块房企举牌意愿较高，杭州高溢价地块多位于拱墅、上城、滨江、西湖等核心区及萧山钱江世纪城优质板块，房企更愿意为核心板块确定的去化前景支付溢价。

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