上海嘉定某盘从4.02万/㎡跌到3.68万/㎡，徐汇滨江却破20.8万/㎡

上周陪朋友去徐汇滨江看房，销售指着一套江景房轻描淡写地说："这套单价 20.8 万，刚调价没多久。" 我下意识算了下，一个阳台就值百来万，这价格在松江差不多能买套小三居了。更让人惊讶的是，这样的房子居然还要排队等摇号。

同一时间，另一位同事在松江的房子挂了三个月，从 420 万降到 390 万还是无人问津。中介说现在外环外的房子，就算降价 10% 也未必能成交。这就是 2025 年 8 月上海楼市最真实的写照 —— 一座城市，两个完全不同的市场行情。

市场真相：平均数背后的巨大鸿沟

官方数据说上海商品住宅成交均价已经到了 82653 元 /㎡，同比涨了 5.37%。但这个数字就像把姚明和潘长江的身高平均，根本反映不出真实情况。

在徐汇滨江，翠湖天地隽荟的房价较 3 月又涨了 12.3%，而百汇园二期、宝能公馆 1288 这些小区的二手房挂牌价都在 15 万 /㎡以上。有意思的是，即使是这样的高价，8 月总价 3000 万以上的新房还是卖了近 900 套，吸金超 466 亿元，这个数字差不多抵得上 2021 到 2023 年三年的总和了。

反观奉贤、松江这些外环外区域，房子的去化周期长达 54 个月 —— 也就是说，按现在的销售速度，要卖 4 年半才能清空库存。嘉定区保利叶上海的房价从 7 月的 4.02 万跌到 8 月的 3.68 万，跌幅超过 8%，就算这样，售楼处还是冷冷清清。

豪宅不只是房子，更是 "金融硬通货"

说实话，现在上海的豪宅市场已经不能用普通房地产逻辑来理解了。绿城潮鸣东方和上海壹号院这些顶级项目，70% 的买家都不是上海人，其中江浙富豪尤其多。他们买的哪里是房子，更像是一张 "全球高净值圈层入场券"。

嘉里金陵华庭有套 875㎡的超大户型，中介说看房都要验资，买这里的客户根本不关心月供多少。这种现象让我想起东京的麻布台 Hills，那里的单价已经到了 53.7 万 /㎡，看来上海核心区房价正在向国际顶级水平看齐。

不过豪宅市场也有意外惊喜。8 月徐汇滨江尚海湾豪庭一套 561㎡的法拍房，最终以 3811 万成交，单价才 6.8 万，相当于市场价的五折！但这样的机会少之又少，而且需要一次性付款，普通购房者根本没机会参与。

刚需房的困境：降价也难卖的现实

和豪宅市场的火热形成鲜明对比的是，外环外的刚需房正在经历寒冬。截至 8 月底，外环外新房库存高达 52317 套，占了全市库存的近 80%。开发商为了去库存，各种优惠手段都用上了 ——"买房送车位"" 送装修包 "已经不新鲜，有些楼盘甚至推出了" 首付分期 "。

8 月 25 日出台的 "沪六条" 新政本想救市，外环外不限购的政策确实让成交量有所回升。嘉定新城有个小区成交量涨了 40%，但像金山那些更远的楼盘，就算打折促销，一个月也卖不了 10 套。

更让人担忧的是，2026 年外环外还有 21.73 万套限售房要解禁，光是嘉定、松江、青浦这三个区就占了六成以上。到时候这么多房子同时涌入市场，价格恐怕还要往下走。有中介朋友跟我说，现在刚需房都快成 "快消品" 了，买了就贬值的情况越来越常见。

"沪六条" 新政：热的更热，冷的仍冷

这次 "沪六条" 政策调整力度不小，最受关注的就是外环外不限购 —— 只要是沪籍或者在上海交满 1 年社保的非沪籍家庭，在外环外想买多少套都行。单身人士也能享受家庭购房资格，公积金贷款额度也提高了，首套最高能到 184 万。

新政实施后，8 月 30 日那天二手房网签量冲到了 1103 套，创了 60 天新高。但仔细看看就会发现，市场反应完全两极分化。离市区近一点的外环外区域稍微好点，而那些远郊板块几乎没什么变化。

"政策是好政策，但老百姓买房看的是预期。现在大家都觉得远郊房子还会降，就算不限购，也没人愿意当接盘侠。"

现在业内都在讨论一个有点魔幻的预测：未来上海核心区的豪宅单价可能会突破 100 万 /㎡，而外环外的刚需房总价可能会降到 100 万 / 套。这意味着一套核心区的小户型，就能换 10 套外环外的房子。

这种分化背后，是房产属性的彻底改变 —— 豪宅越来越像金融产品，用来保值抗通胀；而刚需房则回归居住本质，增值空间越来越小。高净值人群追逐的是核心地段的稀缺资源，普通家庭则更关心通勤时间和生活成本。

对于想买房的朋友，我的建议是：如果是自住，量力而行选择交通便利的区域就好；如果想投资，一定要谨慎。徐汇滨江、陆家嘴这些核心板块的头部资产可能还有上涨空间，但那些同质化严重的外环外房源，未来很可能持续贬值。

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