起步170㎡，曲江新房，高攀不起！

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哲学家黑格尔说过这样一段名言：人类从历史中学到的唯一教训，就是没有从历史中吸取到任何教训。

不愧是黑哥，看得真长远！

许久不见的朋友，上周在高新万达偶遇，当年跟风摇了软西的西派国樾，交房后不涨反跌后决定卖房，花了近一年时间挂牌，终于成功止损，买房的心还在，这回看上的了曲江，来问我意见。

他的逻辑是这样的，买高新属于跟风上头，买曲江属于自住改善，以后两极分化，房子只能优中选优，因此曲江买个大户型，稀缺又保值。

佩服他又卖又买的勇气之外，我看了下曲江的新房清单，这清一色大户型，起步170㎡，当真能保值？

曲江豪宅

自去年开始，随着需求萎缩，内卷加剧，西安新房步入满城单价17000+处境，从软件新城，高新CID，再到港务区，曲江，航天，经开，曾经价格梯队分明的板块，在二手房的冲击下，纷纷呈现性价比。

唯一新房稳坐单价20000+的区域，仅剩曲江。

对开发商而言，曲江富人多，热度高，土地少，有大量的置换需求，积极拿地，往大了盖，不愁卖。

对买房人而言，曲江更稀缺，更保值，虽然二手房同样腹泻，但名声，环境，配套在外，能买曲江，不看其他。

尤其是曲江星河湾开盘千人摇后，更加剧了这种共识，导致的结果就是曲江的新房，越来越豪，且越盖越大。

2023年8月，唐顿庄园，面积185㎡-276㎡，备案价为2.1万-2.39万元/㎡，总价在388-660万元。

2023年10月，曲江星河湾一期，面积226-323㎡，备案价为2.83万-3.03万元/㎡，总价在640万-980万。

2024年4月，金茂璞逸曲江，面积188-228㎡，备案均价2.9万元/㎡，总价在550万-660万。

2024年8月，曲江星河湾二期，面积273-327㎡，备案价2.53万-2.95万元/㎡，总价在650万-970万。

2024年10月，泰发祥檀府，面积283-439㎡，备案价4.16万-4.86万/㎡，总价在1080万-2213万。

2025年4月，金茂璞逸东方，面积229-336㎡，备案均价3.31万/㎡，总价在700万-900万。

2025年5月，华发锦宸赋，面积220-270㎡，备案均价3.4万/㎡，总价750万-950万。

2025年7月， 曲江金茂府，面积170-229㎡，备案均价3.4万/㎡，总价在570万-770万。

2025年8月，邦泰观宸曲江，面积175-230㎡，备案均价2.51万/㎡，总价440万-580万。

最后就是即将面世的中铁云岫曲江，四代洋房，户型面积约200-300㎡，价格未定但不会便宜。

无一例外，全是大户型，全是豪宅，邦泰首开售罄本来还挺意外，但一对比总价，最便宜的反而是它。

每次遇到手握600万以上的朋友来咨询，我都会问对方相同一个问题，如果自住，当下的房子必须要换吗？如果能选，全国都降了，就不能走出西安？

可能大家都是拿捏住相同的一点，有这个预算的首选曲江，看曲江的都走不出西安，因此曲江的新房，越盖越大，越来越贵。

起步170㎡，西安曲江，当真高攀不起。

两极分化

但仔细一想，也很释然，西安本就卧虎藏龙，大佬无数，既是西北五省的中心，又是陕北富豪的理想居所，多一些豪宅，不是坏事，对于日益贫瘠的楼市，还有带动作用，从销量上看，卖的都还不错。

2023年10月，曲江星河湾一期首开，319套房子就吸引1566组登记，首开就卖了25亿，2024年加推后，又很快售罄。

2024年5月，金茂璞逸曲江首开，136套，套均800万总价的新房，首开售罄，卖了10个亿，加推又快速清盘。

今年文教园的金茂璞逸曲江，金茂府，截至8月，又分别卖了25.5亿和19亿，华发锦宸赋也是首开售罄，最近刚刚首开的，套均总价500万的邦泰观宸曲江，也是首开售罄。

西安的情况与全国类似，虽然楼市整体萧条，但头部的豪宅销售火爆，低层逻辑也简单，买豪宅的，要么手握多套房，吃尽了房价上涨红利，多套换一套，置换无压力。

要么高首付，低月供，资金，收入上本没有太多压力，又是享受型自住需求，资金要么炒股，要么买房，关键还离不开西安。

豪宅的热销和刚需的滞销，房价的涨与跌背后，是收入的分化，打工人对应的普通高层住宅，房价由月供能力决定，但凡失业，降薪，裁员，收入不稳，购房信心不足，购入不足，房价承压能力有限。

这个逻辑之下，大多数西安的新房，二手房，想要快速卖掉，价格就得降到普通打工人收入能接受的范围，超了，就滞销了。

所以才会出现SKP里人挤人，但康复路市场无人问的场景，从买房分化，到消费分化，背后都是收入的分化。

对于预算充足，600万以上的，今年迎来的了曲江买房的最好时间，科技住宅，低密洋房，精装平层，任意挑选，且后续还有源源不断的好房子供应，文教园，杜陵，CCBD南区，文化运动公园，想选哪里选哪里。

但对于400万预算以下的，原本想着曲江上新小面积，就地置换的，如今是彻底关上了大门，邦泰已成最低门槛，后续房子更是越盖越大，原本西安改善应该是主力，但曲江当下新房只有豪宅。

对于更多的刚需，机会只有二手房，曲江豪宅一路狂飙的同时，二手房却一路走低，尤其是曲江二期，从最高的3万+，如今已经不少15000+二手房挂牌急售。

如果还觉得贵，曲江后花园的航天，还有更便宜的，房东一泻千里，但买家可任意选择。

与地段无关，单纯就是需求不同，房子新旧不同，社区档次不同，价格也是一个天，一个地。

就像西安的商圈南门-南稍门一样，SKP不愁客户买包，买表，中贸广场同样也不愁客户，炸鸡柳，吃烤肠。

相比2010年，只有豪宅的曲江，相比2018年，所有房子都在涨的曲江，如今的曲江反而进入了一个老中青各得其乐的时间。

想住曲江吗？想圆一个富人区的梦吗？总价150万有机会，总价300万有机会，总价500万有机会，总价1000万也有机会。

西安应该没有任何一个区域，房价有如此大的跨度，大家同一条街道，同一个巷子，刚需，改善与豪宅并存。

至于文教园，至于杜陵，至于文化公园，至于CCBD南区，环境，配套，圈到底有没有豪宅的素质，不重要，因为买的人认，一个豪宅是孤岛，如果都是豪宅，那就是一个圈子。

谁让老秦人都恋旧，都离不开曲江，500万现金本可以说走就走，但依旧坚持西安买房。

稀缺探讨

最后来回答朋友的问题，花这么多钱，在曲江买新房，到底稀缺且保值

吗？站在不同的时间和纬度，有不同的答案，在过去的航天，高新都有过相同的故事。

壹

高新大平层的故事

2021年的高新软件新城，因为三环内，丈八北路沿线，高新路，团结南路沿线，房子要么太小，要么太旧，要么太老，不少朋友坚信，大房子，改善社区才有稀缺性，在后期二手房的竞争中，才能保值，开发商也是这么想的。

于是，很短时间内，招商臻观府，中铁建西派国樾，西派樘樾，天谷雅舍，高科云天，保利天汇，天地源云水天境，保利云谷天汇等迅速面世，143㎡遍地，170㎡，220㎡的也不少。

至今 ，次新房里流通最好的，无一大面积，反而是苏宁云著，中海天谷时代小三室，颇为稀缺。

贰

航天洋房的故事

同样还有航天城，融创揽月府后，航天迅速贴上低密改善的豪宅区标签，地价过万，房价破两万。

碧桂园云顶，保利星河天汇，绿城紫薇公馆，鑫苑府，科为揽月台，招商华宇长安玺，龙湖云河颂，德通映南山，招商云山间等各类大户型不断面世。

但破发恰恰是从大户型开始，鑫苑府的二手成交单价更是一度来到13181元/㎡。所以，买大户型稀缺吗？是稀缺，还是看时候。

在航天，融创揽月府刚面世的时候，周边洋房，合院就只有这一个小区，大户型稀缺。

但后续招商，绿城，保利，龙湖，鑫苑，德通都开始加推大户型，且产品不断迭代时，揽月府非合院的洋房也压力山大。

在高新，龙湖云河颂刚面世的时候，豪宅第一股，业主甚至要集资升级外立面，在高新CID也相当稀缺，后续越秀铁建樽樾，中海未来之境，招商天青云麓，中铁建西派玺悦集中上市大户型，压力就很大了。

类似的案例，放在曲江也是同理，因为周边没有，你有，你是唯一，但周边八个都是，最小都是170㎡起步，稀缺的反而是143㎡了。

单纯自己住，享受，体验，改善，能力之内想买多大买多大，既然房子金融属性已消失大半，买房就回归个人喜好。

但考虑稀缺，保值，这本就是伪命题，曲江新房盖得越来越好，但本质还是大高层，后续杜陵，CCBD南区还有更多的土地供应，且新盖的房子，会越来越好，价格还不一定涨。

万事万物，又回归早买晚享受，晚买享折扣的市场规律，豪宅也不例外，尤其是西安的豪宅。

买的时候，大面积的让富人上头，但卖的时候，都是普通住宅，都是买新不买旧，大户型的转手压力就相当大了。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

房子是商品，更是消费品，下行时代，价格，产品，容积率的背刺概率更大。

原本以为2.8已是低密，结果地不好卖了后，2.5成了常态，2.0也可以商量。

原本买大平层已是终点，结果小高层也供应了，洋房，叠拼也都有机会。

竞争在加剧，产品在迭代，新的只会越来越好，甚至价格也会更有性价比，需要做的，就是等待。

这个时代，总是充满了各种意外，当西贝莜面正在和对门的酸菜鱼暗暗较劲时，没想到攻陷西贝的是罗永浩。

所以，在你们眼里，曲江是什么样的曲江，曲江又是谁的曲江，网络上的曲江一直有一股高攀不起的气场，但现实中，曲江就是西安人的曲江，从200万到1000万都有房可选，不夜城随便逛，8号线也通到了寒窑后花园。

曲江，早已走下神坛，豪宅高攀不起，但普宅随处可见，既容得下霸道总裁的千万别墅，也装得了升斗小民的三居小窝。

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作者：晴明

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