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济南市历下区城发·雁栖台房地产项目笔记

一、项目基础信息

• 位置：历下区解放东路以南、姚家路以西、全福河以东、和平东路以北（CBD西片区核心，距历下区政府约200米）。
• 开发商：济南历下城市发展集团（区属国企，2021年成立，注册资本20亿，总资产超180亿）。
• 规模：
• 总建筑面积约20.5万㎡，占地面积1.17万㎡。
• 规划17栋小高层/高层（层高11-26层），分4个住宅组团开发。
• 总户数1027户（可售458户，其余为安置房源）。
• 交付标准：毛坯交付，绿化率35%，容积率2.7-2.9，车位配比1:1.3。
• 物业：绿城服务（2024年物业服务满意度百强TOP1），物业费2.36元/㎡/月。
• 价格：参考均价**3万元/㎡**（2025年市场价），总价82万起（70㎡户型）。
• 工期：2024年10月开盘，2026年9月交付。

二、区位与交通

• CBD核心地位：
• 济南CBD为全省经济中枢（北方第四），叠加“黄河流域生态保护”“自贸区”“科创金融改革试验区”三大国家战略。
• 项目属CBD西片区首个住宅项目，衔接老城（泉城路商圈）与新城（CBD国际配套），向西3公里达泉城路（恒隆、宽厚里），向东1.5公里达万象城、省博物馆。

• 交通路网：
• 立体路网：地铁6号线（茂岭山路站）、BRT砚泉站，规划“四横五纵”主干道。
• 快速通达奥体中心（2.9公里）、龙奥大厦（3.5公里）。

三、规划设计与产品特色

生态资源

• 双山双河景观：南望燕翅山公园（25公顷）、北瞰茂岭山公园（28公顷），全福河景观带环绕社区。
• 稀缺性：CBD原生公园仅占区域6%，项目为CBD绿廊内罕有住宅（十万人仅四席机会）。

社区设计

• 现代中式风格：外立面典雅，低密布局，人车分流。
• 园林主题：以“千里江山图”为灵感，打造A6-A9四大景观组团，曲径通幽，融入“一石漏三景”等东方美学。
• 功能空间：贯通式阳台、270°环幕观景窗、餐客厅一体化设计，强调视野与采光。

四、户型分析

户型

面积(㎡)

特点

适配需求

两室一厅

71-87

明厨明卫，观景阳台连通主卧

刚需/单身

三室两厅

110-129

三叶草布局，餐厨一体，6.9米南向双阳台

刚改/三口之家

四室两厅

153-189

13.4米南向面宽，三卧朝南，套房主卧

改善/多代同堂

终极改善

210

18.1米巨幅面宽，双主卧套房，6.7米客厅

高端客群/收藏级

注：主力户型为110-153㎡（市场去化最快），部分户型公摊较高（25%-31%）

五、配套资源

• 教育：
• 历下区优质教育（济南最强），环聚甸柳一小、甸柳一中、山东政法学院。
• 南侧规划九年一贯制学校+幼儿园（在建中，拟签约甸柳教育集团）。

• 商业：
• 3公里内覆盖万象城、龙湖奥体天街、燕山银座等高端商圈。
• 医疗：
• 三甲集群：省立医院东院、武警医院、省妇幼保健院。
• 文化/生态：
• 省博物馆、美术馆、图书馆；中央绸带公园、茂岭山运动步道。

六、开发商与物业

• 历下城发集团：
• 区属国企，专注城市更新（在建14个项目），资金实力与交付能力有保障。
• 绿城物业：
• 提供全周期服务，涵盖安全管控、社群运营、园区维护，以“精致完美”为核心理念。

七、市场定位与价值分析

• 核心优势：
• 地段稀缺性：CBD最后新房地块，兼具政脉（近政府）、文脉（老城）、生态（双山一河）。
• 现房/准现房销售：2026年交付，降低期房风险。
• 价格倒挂潜力：周边二手房（如万科大都会）均价3.2万/㎡，存在套利空间。
• 争议点：
• 产品设计：层高2.9米（行业改善标准为3米+）、无会所、部分连廊户型。
• 客群混杂：40%回迁房（原齐鲁工大职工），可能影响圈层纯粹性。

八、购买建议

• 适合人群：
• 重视地段与配套的自住客（尤其学区需求者）、CBD上班族、稳健型投资者。
• 议价策略：
• 分销渠道可争取2.8万/㎡以下单价（部分低楼层或回迁房源）。
• 风险提示：
• 关注学校签约进展、回迁房管理细则；对比竞品（如科技城润百合的精装溢价）。

总结

城发·雁栖台以CBD2.0生态人居封面为定位，依托国企背书与绝版地段，填补了片区中小户型空白。虽在产品细节上存在妥协，但其“山河资源+全维配套”的核心价值，仍使其成为历下区稀缺的上车机会。建议优先选择110-153㎡主力户型，并通过渠道争取价格优化。

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