亏损之下！这些地铁公司拿地“赚钱”

地铁公司进入土地市场，是政策引导、市场驱动和生存压力下的共同结果，但依赖地产同样隐患重重。

中房报记者 许倩 北京报道

一边是地铁运营报表上难以填补的亏损，一边是土地市场上动辄数十亿元的豪气出手。地方地铁公司这种看似矛盾的“双面人生”，正在佛山等地上演。

9月8日，佛山市南海区一宗涉宅用地成功出让，最终经过3轮竞价，由佛山市佛铁投资发展有限公司（以下简称“佛铁投资”）以8.53亿元总价竞得，溢价率2%，成交楼面价为4193元/平方米。

这是佛铁投资1个多月内在佛山取得的第3宗地块，拿地支出共计19.8亿元。佛铁投资的全资控股股东正是佛山市地铁集团。当公众还在为地铁运营亏损而担忧时，这家地方地铁旗下的投资主体，已悄然成为土地市场上迅猛的“新势力”。

这并非个例。近期，广州、杭州、天津、南京等城市的地铁公司纷纷加入拿地大军，在本地土地市场积极展开布局。

针对拿地事宜，记者致电佛铁投资，截至发稿未收到回复。一位企业人士称，地铁公司进入土地市场，是政策引导、市场驱动和生存压力下的共同结果，但依赖地产同样隐患重重。

地铁公司成拿地主角

地铁公司正成为房地产行业的重要参与者，它们涌入拿地战场，成了一支不容小觑的生力军。

近期拿地动作最频繁的是佛铁投资，1个月时间其在佛山土地市场连续拿下3宗地块，布局横跨南海狮山、禅城南庄与绿岛湖片区，均围绕轨道交通节点展开，延续“轨道+物业”TOD开发模式。

先是8月4日，佛铁投资以底价51242万元成功竞得禅城南庄大道南侧地块，楼面价约4650元/平方米，占地面积3.94万平方米。根据规划要求，竞得者需配套建设包括配电房、信息基础设施、燃气调压站、社区卫生服务中心、公交枢纽站等在内的公共配套设施。

接着8月21日，佛铁投资又以6.17亿元总价竞得位于南庄约3.7万平方米商住地块，成交楼面价6550元/平方米。根据出让文件，地块将配建12班规模幼儿园、托儿所、托老所等设施，且阳台率为30%。

后又于9月8日，以8.53亿元总价拿下佛山市南海区一宗涉宅用地，楼面价4193元/平方米。该地块用地性质为综合用地（含住宅），总用地面积7.81万平方米，是南海区狮山镇第一宗四代住宅地块。

当地一位企业人士称，在当前房地产市场背景下，像佛铁投资这样的国有企业出手拿地，一定程度上起到了稳定佛山土地市场、托底市场预期的作用。同时，助推TOD模式发展，加速佛山轨道交通沿线区域的综合开发；第四代住宅等新产品类型的出现，也有助于刺激当地市场需求。

天津轨道交通集团的动作，同样具有标志性意义。8月18日，其所属资源公司通过协议出让方式，获得天津地铁4号线和平路站A地块使用权，该地块也是天津市首宗运用低效用地再开发专项支持政策的地铁上盖地块，为城市低效土地盘活与地铁资源结合提供了新范本。

广州地铁拿地支出更多。据中指院统计，2025年1～8月粤港澳大湾区拿地排名前十的企业中，广州地铁以28亿元拿地金额位列第8名，成为区域内拿地的重要代表企业。

南京地铁也加入拿地阵营。8月15日，其以2.33亿元底价竞得南京鼓楼区一宗涉宅用地，成交楼面价16077元/平方米。

杭州地铁则通过合作方式拓展版图，先是5月30日，联合多家企业以11亿元拿下杭州地铁18号线乔司车辆段上盖物业综合体项目的东西两侧组合地块；接着，7月29日，又联手华润置地icon、杭地发，以26.8亿元竞得杭州三墩单元TOD地块。

沈阳地铁也出手了。7月25日，沈阳地铁旗下沈阳文荟置业有限公司拿下文萃路地铁站一宗商业地块，成交总价4280万元，楼面起始价9264元/平方米。

作为地铁公司拿地的“先行者”，深圳地铁集团去年10月以66.65亿元竞得宝安机场东一宗“巨无霸”宅地。

为何地铁公司会进军土地市场？一方面，在市场下行期，地铁公司作为“国家队”入场拿地，可以起到托底市场、稳定信心的重要作用；另一方面，则是现实生存压力之下，地铁公司寻找资金活水的必然选择。

高负债与持续亏损

地铁亏损已成为全国性现象。

2024年度数据显示，扣除政府补贴后，全国28个主要城市的地铁公司中，有26个城市处于亏损状态，只有上海和福州的地铁公司勉强盈利。高负债也是各大城市地铁公司不得不面对的现实窘境，目前全国地铁公司总负债超过4万亿元，一些公司负债率超过80%，每年的利息负担非常沉重。

为什么地铁公司普遍亏损？有分析称，一是建设和运营成本极高，二是票务收入难以覆盖成本，三是“轨道+物业”模式受地产市场冲击，过去很多地铁公司依靠房地产开发来反哺运营，但近年来市场下行，这部分收入大幅缩水。深铁集团的巨额亏损就与其投资的万科业绩大幅下滑以及自身地产收入减少密切相关。

2024年度，深圳地铁集团亏损334.6亿元，而它曾经是全国最会赚钱的地铁公司。深圳地铁在公告中称，主要系公司联营企业万科企业2024年度业绩亏损，公司对万科股份的长期股权投资确认投资亏损，并计提投资减值损失，导致本年度业绩出现亏损。

此外，2024年，深圳地铁集团的站城一体化开发收入同比下滑46.23%，共同导致了大额亏损。

扣除政府补贴后，2024年度，北京市基础设施投资有限公司亏损216亿元，天津轨道交通集团亏损35.49亿元，南京地铁集团亏损53.84亿元，沈阳地铁集团亏损23.72亿元，广州地铁集团亏损7.19亿元。

佛山地铁也处于亏损状态。2024年，佛山地铁集团营业总收入5.86亿元，但营业总成本却达26.89亿元，收入还不到支出的五分之一，加上其他收益（一般为财政补贴）20.81亿元后，净利润仍亏损1.78亿元。有分析称，若没有财政补贴，佛山地铁2024年亏损额或超过20亿元。

地铁公司单纯依靠票价完成运营几乎是不可能的事情，想要实现良性循环只能要靠多元化收入。通过“轨道+物业”模式发展地铁沿线房地产项目，将一部分地铁收入直接对接房产和商业物业的增值，曾被奉为造血“金钥匙”，但该模式在地产下行周期中也面临挑战。

“以房养铁”的思路，需要重新被审视。