楼市有周期，过热之后会冷，冷久了也会回暖。

楼市是不是真的不行了？市场冷了是真的，但至暗时刻这个词，有点吓人，也挺主观。

有人觉得是灾难，有人觉得是机会，看你从什么角度思考。

现在房子不好卖，这是共识，开发商打折促销的不少，二手房挂牌量蹭蹭涨，但成交慢慢吞吞。

以前那种今天不看明天就没了的狂热，早就没了，买房的人越来越谨慎，观望情绪浓厚。

有个朋友，去年挂了一套房，价格标得比同小区低10万，半年过去了，看房的人不超过5个。

很多城市都这样，尤其非核心区。

但说这是至暗时刻，我觉得还得看怎么定义，如果“至暗”指的是价格崩、市场彻底冰冻，那倒不至于。

但如果说是情绪低迷、预期转弱、交易僵持，那确实差不多了。

刚看到国家统计局8月的数据，70个大中城市里，北京新房价格环比跌了 0.4%，深圳跌了 0.4%，就连一直扛得住的上海，虽然新房价格微涨 0.4%，但二手房市场也没好到哪儿去。

全国商品房销售面积同比下降4.7%，销售额下降7.3%，这可不是小幅度波动了。

政策给的也差不多了，效果却越来越弱，北京8月取消了五环外限购，二手房成交量环比涨了4.3%，但同比还是降了7.2%，价格也跟着跌了0.53%。

上海搞了 “8・25新政”，单周就有14个项目入市，4个项目当天售罄，看起来挺火爆，但外环外很多项目只是来访量增加，真正下单的没多少。

大家以前总觉得一线城市扛跌，现在看也分地段，上海内环内次新房价格确实稳，有的房东一分没让价。

但外环外有些小区，同一个户型半年内降了15万，北京也是这样，核心区学区房还在小幅上涨，远郊区的房子却在以价换量，有个房山的项目，从每平米4万降到3.5万，成交量才稍微起来点。

这种分化比以前任何时候都明显，不是简单的一线和三四线的区别，而是同一个城市里，好地段和差地段的差距越拉越大。

8月底商品房待售面积还有76169 万平方米，按现在的销售速度，够卖一年多的。

购房者的心态也变了，以前是怕买晚了涨价，现在是怕买了就贬值。

越看越不敢买，去年报价320万，今年290万还能谈，这种观望情绪一旦形成，就很难扭转。

银行那边也紧了，首付比例虽然降到 20%，但银行对流水审核比以前严多了。

开发商的日子更难过，以前还能靠高周转维持，现在销售回款慢，融资渠道又窄，很多企业只能拆东墙补西墙。

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百强房企里，今年已经有17家违约，比去年全年还多，这种情况下，新楼盘的质量也让人担心。

很多人问现在是不是抄底的好时机，我觉得得看情况。

如果是在上海、杭州这些人口还在流入的城市，又是核心地段的次新房，可以慢慢挑，遇到合适的可以出手。

但要是在三四线城市，尤其是人口外流的地方，手里有多套房的真该想想办法了。

政策还在发力，深圳9月又出了新政，力度比京沪都大。

但市场信心的恢复需要时间，不是靠一次两次政策就能立竿见影的，

至于房价，我觉得普涨时代肯定结束了，以后是分化的市场，好城市、好地段、好产品，可能还能稳住甚至微涨，那些偏远郊区、品质差的楼盘，大概率阴跌。

别听那些房价永远涨的神话，那是过去式的逻辑，未来买房，别想着暴富，先想清楚自己到底需不需要住。

所谓的“至暗时刻”，历史告诉我们，楼市有周期，过热之后会冷，冷久了也会回暖。

但这一次，可能不会像过去那样V型反弹，更可能是个L型，或者慢慢磨底。

楼市不会死，但它会变成另一个样子。