从“增益租”到“强制解约”：自如“生育解约”背后折射经营困境

（图源AI生成）

大望财讯/文

近日，夫妻与他人合租期间生娃被自如平台要求3日内搬离，此事引发热议。

9月10日中午，自如客服发文：感谢大家对事件进展的关注，在各方工作人员连夜沟通调解下，租客夫妻决定为其家人寻找新的、更合适的居住空间。其他室友们也同意给予其更宽松的时间去寻找新居所。

自如表示：在过渡期内，自如将对各方进行适度补贴。夫妻租客和其他室友也就房间内公共空间使用、生活费均摊等问题达成共识，并承诺尊重彼此生活作息规律。

该事件迅速发酵，再次将长租公寓巨头自如推上舆论风口，这不仅仅止于个例纠纷，更折射出当下长期租赁市场中自如商业模式背后的深层矛盾。

生孩子被逐出门

合租条款下的争议不断

近日，广州白云一对夫妻称，二人在自如平台上合租了套间中的一间房间，却因生了小孩被房东说“违约”，被要求在3个工作日内搬离。租客王女士称，“如果没有搬离，房东会把他们的个人物品、行李等全部清走，若有经济损失，后果自负。”

而自如方面表示，当初租房合同里写明，房内不得超过2人/间房，且居住人年龄必须在18~40岁之间，不能住未成年人，不得影响其他租户的正常使用。王女士不仅添了丁，还每天都有老人家过来带孩子，遭到了其他租客投诉，公司多次协商无果，才决定跟王女士解约。

9月9日，自如官方微博针对该事件进行二次回应并感谢公众监督：称平台已上门沟通，并提供无责退租、搬家等多套方案，协助租客与室友化解矛盾，但租客暂未接受上述方案。

大望财讯于9月13日查询小红书、微博等主流社交平台，发现对于上述事件，网络舆论仍争议不断。

不少网友认为“平台没有错”，有网友表示：

“合同一般会约定只能最多住两个人，小孩出生就是三个人了，公平对待，要考虑合租人的权利。”

“平时还有老人过去帮忙带孩子，不敢想象舍友多惨。”

“合租有年龄限制”

有不少网友换位从其他租客角度出发思考，强调租的是合租房，不应当打扰室友正常生活：

“一想到合租的人白天在家老年人叮铃咣啷，晚上睡觉孩子呜哇呜哇，都觉得头得炸了。”

“都不是租房子住，是租的合租房……还要生孩子，孩子好惨。”

“为什么不出去租套房！反正我是室友绝对受不了”

但同时也有网友认为自如租房合同不合理，强调：

“合同不得附带人身条件。”

坑！巨坑！非常坑”

自如多次陷入信任危机

此次事件并非自如租房的首次争议，自如长租公寓模式虽为市场提供了标准化租赁产品，但现实中频繁出现品质管控失效及租客权益保障不足等各类问题。

9月13日，大望财讯以“自如”为关键词查询小红书平台发现，多名住户反映，标榜“品质租房”的自如，为将刚装修好的房子迅速出租，导致室内空气质量不达标，甲醛超标问题屡禁不止。多名租客出现健康受损症状，如头晕、皮肤过敏及喉咙肿痛等问题。

而据1818黄金眼报道，主张退租的租客，即便是拿到了机构出具的检测报告，却在维权时面临平台推诿：公司对租客所委托检测机构的合规性存疑，指出其“存在多项不符合国家推荐标准的行为”，但强调该质疑不针对租客本人。为优先解决纠纷，自如提出同时愿补偿租户1-3个月服务费，并安排由公司方委托的CMA机构重新检测，将基于结果与原检测机构解决分歧。

更令租户担忧的是，房源内部安全管理亦存在漏洞。据新华社报道，2018年上海两位租客在入住自如整租房源后，竟于冰箱上方发现处于带电状态的隐藏摄像头。尽管平台方后续辩称设备为前租客遗留、“未联网使用”，但该说法前后多次不一致，且事件曝光前并未在房源清查中被发现。

值得注意的是，类似“偷拍门”事件并未得到根治，自2018年至今已多次发生，大望财讯9月13日在黑猫投诉平台上搜索“自如 摄像头”，结果显示共有25条投诉，这与平台宣称的“出租前配置清查”和“隐私物品排查”承诺相悖，反映出其内部管理流程存在严重疏漏。

除租户反映的问题外，长租公寓运营商与业主之间的利益矛盾同样日益激烈。大望财讯于2025年9月13日以“自如 房东”为关键词在小红书平台进行搜索，发现多位房东对自如的运营模式表示不满，集中反映其存在高额装修扣费、维修责任推诿及客服沟通不畅等问题。

有网友声称：“房子托管给自如10年。现在合同到期 跟我说要13万5装修费！”

有网友说明自如存在着管家失联、拖着不给房的问题。

更有部分房东强调：“坑！巨坑！非常坑！收房的时候看到榻榻米泡水，窗户把手坏的，床和椅子白色变黄加黑晕染……走理赔只赔300元维修款。”

住房租赁市场变化

“增益租”模式遭遇市场挑战

自如多次争议事件的发生，是其商业模式与行业现状冲突的集中体现.

中国住房租赁市场正面临深刻的结构性变革。据《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》，当前我国城市住房正经历从“增量扩张”向“存量优化”的历史性转变，在近2.6亿的全国租房人口中，主流置业人群正在回归租房市场。四大一线城市中租房人口规模接近4000万人，占比接近50%。

自如董事长熊林指出，当前租客群体已从过去的以大学毕业生为主，扩展至情侣夫妻、三口之家及多代同住家庭，这些家庭型租客更注重居住品质、租赁稳定性及线上化服务体验。然而供给端明显滞后：北京、上海等一线城市楼龄20年以上的老旧房源占比超过40%，其中大量简装房难以满足持续稳定的租赁需求，导致房东资产收益难以优化。

为应对市场变革，自如于2021年推出“增益租”模式，试图从传统中介模式转向酒店式资产管理模式。该模式要求业主承担装修改造成本，由自如进行标准化改造和运营管理。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，这种转型是行业走向成熟的必然选择，让“专业的人做专业的事”，实现资产管理的长期化和精细化。

然而，这一模式正遭遇严峻的市场挑战。据中指研究院数据，2024年1月至11月，全国重点50城住宅平均租金累计下跌2.72%，2025年上半年跌幅进一步扩大至1.37%。在租金持续下行的背景下，自如此前与业主约定的“租金逐年上涨”条款与现实市场形成严重反差，导致企业面临亏损压力。

更深刻的结构性压力来自住房供给过剩和保障性租赁住房的崛起。全国住房普查数据显示，目前全国住房空置率达21.3%，约1.2亿套住房处于闲置状态。同时，“十四五”期间全国计划筹建870万套保障性租赁住房，其中一线城市占比超30%。这些由国家信用背书的低租金房源，进一步挤压了市场化长租机构的生存空间。

尽管“增益租”模式在理论上实现了从赚取差价到资产管理的升级，但其在实际运营中仍面临业主配合度、装修投入回报周期、市场租金波动等多重挑战。近期频频出现的强制解约、要求业主降租等争议，更是反映出企业在市场下行期试图转嫁经营压力的困境。

据南风窗2024年5月报道，多位房东在社交媒体上爆料，自如工作人员以“市场下行、房源亏损”为由，要求降低租金。若房东拒绝，自如便会启动单方解约程序，按照合同支付违约金后终止合作。

违约金的支付同样也存在诸多争议。有房东称，虽然合同约定违约金为两个月房租，但实际到手的金额却大打折扣，其中扣除了所谓的装修折旧费和预付房租等费用。这让房东们感到十分不满，认为自如在利用合同漏洞损害他们的利益。

这一系列措施是自如进行成本管理的方式，砍掉一批高价收来的房子，再收上来一批低价房源，操作类似大厂裁员。这类以压缩成本为核心导向的经营策略，虽可能在短期内缓解企业面临的财务压力，却不可避免地影响自如长期积累的品牌信誉与客户关系。

长租公寓行业已进入新一轮洗牌期，如何平衡业主、租客和企业三方的利益，构建真正可持续的商业模式，将成为决定企业生存的关键。而随着保障性住房供给持续扩大和租购并举政策的深化，自如必须重新定位自身价值，才能找到更适宜自己的发展路径。