二手房住宅专项维修资金未交纳，谁应补交？

买了二手房后得知

住宅专项维修资金未交纳

该由谁来补交

究竟应由向开发商购买房屋的原购房人补交

还是由房屋现在的买受人补交

基本案情

2015年1月17日，张某某向某房地产开发公司购买了一套商品房，但并未交纳住宅专项维修资金。

2021年9月，张某某将该房屋出售给李某某，并办理了产权变更登记手续。交易过程中，张某某和李某某并未就住宅专项维修资金的交纳责任进行约定，张某某也未告知李某某该房屋未交纳住宅专项维修资金的事实。现房屋所在小区的物业管理委员会起诉要求张某某、李某某补交住宅专项维修资金。

法院审理

法院经审理认为，本案的争议焦点在于：案涉住宅专项维修资金应由张某某交纳还是李某某交纳。

首先，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于业主所有。

《物业管理条例》第五十三条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

根据上述规定，张某某作为向开发商购买商品房的原购房人，应当负有足额交纳首期住宅专项维修资金的义务，需承担补交责任。即使房屋已转让，其原始交纳义务并不因交易而免除。

其次，张某某作为房屋出卖人，应当负有保证房屋无瑕疵的义务。因张某某未交纳维修资金，可能导致李某某无法正常享受维修资金权益。而且双方在买卖房屋过程中并未就住宅专项维修资金的交纳责任有过任何约定，张某某也未告知过李某某案涉房产未交纳过住宅专项维修资金的事实，故张某某应承担补交义务。

法官心语

陈如伟

浙江省三门县人民法院民一庭庭长

法律责任的厘清，不仅关乎个体权利义务的界定，更牵动着社区公共利益的维护与市场交易秩序的诚信基石。张某某作为案涉房屋的原始购置者，根据《物业管理条例》及《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在取得房屋所有权、办理入住手续之前，足额交纳首期住宅专项维修资金是其作为业主的法定义务，更是对小区全体业主共有权益的初始贡献。这项义务，根植于其作为房屋“第一任主人”的身份，是伴随购房行为而产生的法定之债。当房屋所有权流转至李某某手中，房屋的物理状态和管理风险也随之转移。然而，张某某未交纳维修资金这一法律义务，并不随房屋所有权的转移而自然消灭。

再者，审视交易过程，张某某作为出售方，对房屋的状况，包括是否存在未履行的法定义务（如欠交维修资金），负有基本的告知义务。这不仅源于交易诚信原则，也是保证房屋权利无瑕疵的重要方面。案涉交易中，张某某既未主动告知李某某维修资金未交纳的事实，双方也未曾就该笔费用的承担进行过任何约定。这使得买受人李某某在毫不知情的情况下，不仅可能面临无法正常使用维修资金的困境，更直接卷入了本不应与其相关的诉讼。

因此，综合考量法定义务的原始性、义务本身的不可转移性以及交易过程中出卖方应尽的诚信告知义务，应由张某某承担本案住宅专项维修资金的补交责任。

在此提醒：购房时对专项维修资金等法定费用的交纳，是业主不容推卸的责任。而在转让房产时，清晰披露相关费用状况并明确约定责任归属，则是避免日后纠纷、保障交易顺畅的关键。

来源： 山东高法

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