罗湖买楼：测评「莲塘·金岸里」楼盘优缺点，金岸里购房建议！

以下是对莲塘・金岸里楼盘的优缺点测评及购房建议：

优点

• 交通便利：距离 2/8 号线梧桐山南站约 300 米，3 站可达莲塘口岸，7 站可换乘 1 号线至大剧院，快速接驳福田、南山核心区。而且临近罗沙路主干道，未来罗沙路将改造为复合快速通道，通行能力提升 65%，交通出行将更加便捷。
• 生态环境优越：项目背靠梧桐山国家森林公园，毗邻仙湖植物园、弘法寺等自然人文景观，步行可达深圳河，享有 “天然氧吧” 之称，生态环境宜居，适合注重居住环境的人群。
• 户型设计出色：户型为 77-114㎡的 2-4 房，得房率高，约 99%-112%，赠送面积通过设备平台、入户花园、阳台等不计容空间实现。全系户型采用 LDKB 一体化设计，减少墙体隔断，提升空间通透感，且全明设计，明厨明卫，居住舒适度较高。
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• 价格优势明显：参考罗湖当前均价 4.24 万 /㎡，金岸里吹风价为 4 万 +/㎡，较邻近项目京基梧桐轩（备案价 6.23 万 /㎡）大幅下调，性价比突出，对于预算有限的购房者具有吸引力。
• 教育资源均衡：小学划入第 24 学区，含莲南小学、罗外小学等 7 校，初中对口罗湖外语初中，属于二梯队学校，教育资源多元且较为均衡，能满足业主子女的上学需求。
• 车位充足：地下室有 4 层，规划 677 个车位，车位比 1∶1.88，可满足业主停车需求，解决了城市中停车难的问题。

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罗湖莲塘金岸里是一个由金展集团跨界打造的住宅项目，以下是其详细资料：

基本信息

开发商：由深圳市兆丰源房地产开发有限公司打造，背后股东是金展集团。

项目位置：位于罗湖区莲塘街道港莲路与莲南路交汇处。

占地面积：约 0.82 万㎡。

建筑面积：约 11.59 万㎡，计容建筑面积约 8.66 万㎡。

容积率：9.62。

绿化率：40%。

楼栋情况：共由 2 栋 45-51 层高住宅组成，其中 1 栋 A 座 1 单元 / 2 单元商品房 51F，1 栋 B 座办公 + 保障性住房 45F，2 栋是 1 所幼儿园。

户数：总规划 360 户。

梯户比：2 梯 4 户。

车位情况：地下室有 4 层，规划 677 个车位，车位比 1：1.88。

产权年限：从 2021 年 11 月至 2091 年 11 月。

物业管理费：5.8 元 /㎡。

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缺点

• 容积率较高：容积率为 9.62，小区花园仅 0.66 万㎡，楼栋间距较近，可能会影响居住的舒适度，部分低楼层采光也可能受影响，居住体验会受到一定限制。
• 混合居住：1 栋 B 座 6-22 层为保障性住房，商品房与保障性住房混合管理，可能会对整体居住体验产生一定影响，比如人员流动性相对较大等。
• 商业配套薄弱：项目自带约 3000㎡社区底商，仅能满足基础需求，大型商业依赖盐田壹海城（地铁 2 站）和沙湖广场 MALL（2028 年建成），目前商业氛围不够浓厚，购物等生活需求的满足不够便捷。
• 城市界面待升级：西侧紧邻莲塘工业七小区（未拆迁），北侧有五金厂和塑胶企业，存在噪音和空气污染风险，城市界面相对较差，影响居住的视觉和环境感受。
• 开发商品牌力存疑：由兆丰源公司开发，背后股东为两家深圳本土珠宝企业，这是其首次涉足房地产领域，对比头部房企，后期物业维护和旧改兑现能力可能不足，购房者可能会对楼盘的品质保障和后续发展有所担忧。
• 注意事项：如果对本项目感兴趣，建议您与我们开发商联系，无需中介费，拿最 低价格，还能享额外（物业费＋家电）赠送。确保看房体验，暂不接待临时到访，请提前预约。欢迎拨打开发商向经理：134-8097-7164（微 信同号）[认证微信号kfstg168]

项目特色

建筑工艺：由鲁班奖团队施工，采用人工挖孔桩直达岩层，铝模施工毫米级精度，搭载国际一线 OTIS 电梯，使用南玻中空玻璃、坚美全氟铝材等一线品牌建材，铝板立面、类幕墙设计，对标深圳湾豪宅品质。

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户型信息

77㎡户型：为 2 房 1 卫，1 栋 1 单元 01 户型，竖厅南北通透格局，独立入户，客餐厅分离设计，动静分区，南北双阳台，L 型厨房，卫生间干湿分离，客厅阳台正北朝向。

82-83㎡户型：为 3 房 1 卫，1 栋 1 单元 02 户型 / 1 栋 2 单元 01 户型，竖厅南北通透格局，独立入户，客厅 3.2 米开间，LDKB 一体化设计，动静分区，南北双阳台，U 型厨房，卫生间干湿分离，阳台正北朝向。

93-94㎡户型：为 3 房 2 卫，有两种格局，其中 1 栋 2 单元 02 户型是竖厅南北通透格局，独立入户，客厅 3.6 米开间，客餐厅分离设计，U 型厨房，卫生间干湿分离，阳台正北朝向；1 栋 1 单元 03、04 户型 / 1 栋 2 单元 03 户型是竖厅格局，客厅 3.6 米开间，LDKB 一体化设计，动静分区，三开间朝南，9.4 米面宽，二字型厨房，卫生间干湿分离，阳台正南朝向。

114㎡户型：为 4 房 2 卫，1 栋 2 单元 04 户型，竖厅格局，客厅 3.85 米开间，LDKB 一体化设计，动静分区，四开间朝南，12.1 米面宽，二字型厨房，卫生间干湿分离，客厅连接次卧出 6.2 米长大观景大阳台，正南朝向。

户型鉴赏：

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