楼市大转向！现房库存，正逐步 “反杀” 期房

在房地产市场的风云变幻中，广州楼市出现了一个引人注目的颠覆性数据。

截至2025年上半年，广州商品住宅可售库存为1447万平方米，其中现房库存为742万平方米，占比达到51.3%，期房库存占比仅为48.7%。

是广州楼市现房库存量首次超过期房，标志着楼市正步入一个全新的“现房主导”时代。

也预示着中国房地产市场正经历着从“卖方霸权”到“买方主权”的深刻转变。

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广州楼市的这一变化，绝非偶然。

曾经，开发商凭借高周转、快扩张的模式，享受着“造房即售”的躺赚时代。然而，如今市场风云突变，库存数据成为了开发商的“紧箍咒”。

广州全市商品住宅去化周期约21.1个月，远远超出了合理水平。

这意味着，大量的房子面临着销售困境，曾经的期房因去化率低，不得不“熬成”现房。

从全国范围来看，现房销售面积同比增长12.5%，期房则同比下降10.6%，“所见即所得”的现房正逐渐获得市场青睐。

在广州，现房项目已覆盖中心城区与外围区域，如天河、海珠、黄埔等多个高端项目已实现“即买即住”，这大幅降低了购房者面临的烂尾、货不对板等风险。

对于购房者来说，现房时代的到来，既是机遇，也是挑战。

一方面，他们有了更多的时间和空间去精挑细选，能够更准确地评估房屋的质量和周边配套；

另一方面，现房也并非“安全牌”，能熬成现房的项目，要么价格虚高，要么存在硬伤，购房者不能仅仅被“所见即所得”所忽悠。

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广州楼市现房库存超过期房，背后是中国房地产政策逻辑的彻底转变。

2025年7月14日召开的中央城市工作会议，距离2015年那场掀起“棚改货币化”浪潮的会议正好十年。

十年间，房地产市场发生了翻天覆地的变化。

会议明确指出，我国城镇化已从快速增长期转向稳定发展期，资源正在加速向都市圈聚集。

今年上半年的数据显示，长三角、粤港澳新增人口超过200万，而三四线城市库存同比增长4.1%，城市之间的分化日益严重。

广州、深圳两大超级都市圈的扩容方案已经上报，都市圈成为了房地产市场的主战场。

在这样的背景下，广州楼市的现房库存变化，只是整个房地产市场变革的一个缩影。

同时，城市更新升维，危旧房改造提速。

当“高质量开展城市更新”写入总体要求，其内涵已远远超过了物理空间的改造。全国有超过20万栋预制板房进入了“危房期”，政策给出了明确路径。

C/D级危房优先拆除，北京、上海等地也在探索不同的改造模式。

这意味着，未来房地产市场的增量将逐渐减少，存量房市场将占据更重要的地位，现房销售也将成为一种趋势。

此外，安全底线提升，超高层建筑退场。“严格限制超高层建筑”被写入会议文件，安全被提到了前所未有的高度。

这也将对房地产市场的产品结构产生影响，开发商需要更加注重房屋的质量和安全性，以满足购房者的需求。

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现房库存超过期房，对于广州楼市的不同参与者来说，带来的影响各不相同。

对于炒房党而言，现房时代的到来意味着投机空间被大幅压缩。

现房销售减弱了预售制度下的金融杠杆效应，交易周期缩短，资金流动性要求提高。

再加上现房价格透明度高，市场预期趋于稳定，短期买进卖出的获利难度显著增大。未来，投机性购房将更多地让位于自住和长期投资需求。

而对于中心区置换党来说，现房销售则提供了新的机遇。

中心城区已有多个高品质现房项目入市，置换客户能够更准确地评估物业品质和社区配套，避免期房交付的不确定性，实现“卖一买一”过程中的无缝衔接。

尤其对于有子女教育、居住升级等明确需求的家庭来说，现房提供了更高的安全边际和决策效率。

然而，现房时代的到来，也给开发商带来了巨大的挑战。

那些曾经依靠高周转、快扩张的开发商，如今不得不面对现房难去化的困境。

他们需要重新审视市场需求，调整开发策略，提高产品质量和服务水平，以适应市场的变化。

同时，政府也需要出台相应的政策，支持现房销售，包括降低开发商资金成本、调整土地出让价格等，以平衡各方风险与收益。

广州楼市现房库存首超期房，是中国房地产市场从“高速扩张”转向“高质量发展”的一个重要标志。

在这个过程中，市场的游戏规则已经被改写，购房者将拥有更多的话语权，开发商需要更加注重市场需求和产品质量，政府也需要加强监管和引导。

只有这样，才能推动房地产市场走向更加健康、透明的高质量发展阶段。

作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。