东京大阪民宿政策收紧，整栋楼投资迎来下一个黄金窗口！

2024年日本入境的外国游客人数高达3678万人，一举创下了历史新高。2025年上半年，访日游客达到2152万人，以史上最快速度突破了2000万人，今年势必又会创下新高。

游客的大批量入境，为日本的住宿行业带来了无限商机。除了投资日本酒店、旅馆之外，民宿业也成为投资者青睐的投资对象。

这几年，日本的民宿业经历了快速的扩张与集聚，带来经济机会的同时也产生了明显的社区摩擦，让当地居民心生不满，这使得东京都、大阪等主要城市加快了民宿收紧的步伐。

9月10日，东京都丰岛区宣布，将把区内允许民宿（民泊）营业的期间限定在暑假和寒假期间。区内约一半的区域将禁止新设民宿。

由于民宿增加，居民投诉垃圾和噪音问题的情况不断上升。因此，丰岛区决定修改条例，计划在2026年7月前加强监管。9日，丰岛区召开了民宿条例修改的研讨会，并将在经过公众意见征集后，向议会提交修正案。

根据修订草案，东京丰岛区民宿的营业时间将限定为包括现有设施在内的7月〜8月以及12月20日〜1月10日。在占区内约一半面积的住宅专用区域和文教地区，将不允许新设民宿。

在开设民宿时，业主必须召开居民说明会；对于居住在海外的业主，还必须在日本国内设置代理人。

丰岛区在2018年制定了民宿条例，但当时对营业时间和区域没有限制，导致进入门槛较低。截至2024年度，丰岛区内民宿设施已达1473件，比上一年度增加了5成。丰岛区接到的民宿相关投诉有120件，而在对町会长的问卷调查中，约七成回答表示曾为垃圾投放和噪音等问题困扰。

在东京都内，荒川区、江东区等已规定民宿营业仅限于每周六中午到周一中午，丰岛区此次的限制措施将与其并列为最严格的规定之一。

丰岛区政府负责人表示：“除了暑假和寒假之外的时间，仍有按月出租等余地，我们在监管的同时，也对经营者作出了一定考量。”

丰岛区区长高际美由纪在10日的记者会上表示：“既然有区民明确提出具体的困扰，就不能花一年时间慢慢研究，而是要以速度感推进。”

可以确定的是，普通人开民宿捞钱这块香饽饽，在未来将受到越来越多的限制和约束。

除了东京之外，向来对民宿持有开放态度的大阪在最近形势也有了反转。

这两年，大阪的“特区民泊”在短期内大量增长，截至2025年4月底，大阪市内已登记的国家战略特区民泊达6,194 处、约1.7万间客房，占全国特区民泊设施的约九成。

由于大阪特区制度允许“无年限营业（日数不限）”等优厚条件，使得以营利为目的的大量设施与投资迅速集中；同时出现了垃圾、噪音、管理责任不明、整栋公寓“整栋民泊化”等引发居民强烈反弹的个案。

部分研究与媒体也指出，有相当比例的特区民泊由境外（含中国籍）个人或企业参与经营，这在公众舆论与政策讨论中被反复提及。

大阪多地开始出现退出或要求废止民宿的呼声。

面对群众的呼吁，大阪府对34个市町村做了意向调查，已有8个市町表达了从特区民泊“退出/不再受理新申请”的意向（如箕面市、茨木市等），并正与国方协商排除或限定适用地域。

与此同时，大阪府内旅馆、酒店及简易宿所业者联合向府市提交请愿，要求废止特区民泊制度，并呼吁修正以恢复公平竞争与居民生活秩序。

作为日本一线的大城市，东京和大阪开始纷纷向民宿行业递刀。要么收紧并精细化管理，要么撤退或废止。

在未来，普通人买一个户建或者买套小公寓靠民宿来盈利的可能性将越来越小。零散房东在大城市生存会越来越艰难，整栋楼投资转型为“旅馆/简易宿所”是大趋势。

其实，日本政府也更欢迎这种“合规化、规模化”的住宿业态，因为方便监管、能带来稳定税收、也能保护居民区环境。

对于投资者来说，如果能买下整栋楼改造做住宿，走正规“旅馆业”路线，未来几年可能会有更大市场。

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