深圳星河·盛境星寓利弊优缺点，项目公寓值得投资吗

深圳星河·盛境星寓利弊优缺点，项目公寓值得投资吗，整体项目很不错，价格很有性价比，户型适合投资，出租，很不错，值得购买。

优点：

1. 交通便利：项目直连地铁3号线永湖站，紧邻14号线坳背站，可快速通达罗湖、福田等核心区域。周边规划中的21号线坳背站和深大城际将进一步提升通勤效率，适合依赖公共交通的上班族。
2. 商业配套完善：自带约4.4万平方米地铁上盖集中商业，2公里范围内覆盖天虹、荣德space等超30万平方米商圈，5公里内享有星河COCOPark、华润大运天地等百万平方米商业体，满足购物、娱乐、餐饮等需求。
3. 教育资源丰富：周边有保安学校（省一级小学）、园山实验学校（升学率较高），并规划了6所学校，包括1所高中、4所九年一贯制学校和1所小学。毗邻大运新城国际大学城，汇聚香港中文大学（深圳）、北理莫斯科大学等高校，人文氛围浓厚。
4. 产品品质高：提供38-65平方米的1-2房精装公寓，部分户型通燃气、带阳台，居住舒适度较高。配备日立智能户式中央空调、TOTO智能五金卫浴等高端设施，精装交付并赠送软装、家电，拎包入住便捷。
5. 开发商实力雄厚：由深圳老牌房企星河集团开发，连续11年上榜全国房企百强，具有AAA信用评级，项目品质有保障，无需担心烂尾风险。
6. 投资优势明显：开发商提供3-5年包租服务，租金回报率较高，适合投资者。项目位于大运门户头排，周边产业集群发展潜力大，未来人流红利显著，房产增值潜力可期。

缺点：

1. 噪音问题：部分户型靠近地铁或主干道，尽管采取隔音措施，但仍可能受到噪音干扰，对噪音敏感者需避开靠近噪音源的户型。
2. 生活成本较高：物业费为5元/平方米，高于普通住宅标准。商业公寓的水电费按商业标准收取，长期居住成本较高，可能影响租客居住意愿。
3. 产权年限较短：土地使用年限为40年（2020年9月至2060年9月），相比70年产权住宅，产权期限较短，长期居住或传承需求者需权衡。
4. 周边环境待改善：项目周边以城中村、工业区为主，部分区域仍在城市更新中，短期内可能存在噪音、粉尘等影响，整体面貌提升需时间。

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项目介绍

开发商：星河地产

地址：深圳·大运·3号线永湖地铁C口

占地面积：3.2万㎡二期1.7万㎡

总建面：28万㎡二期14万㎡

产权：40年(20-60年)

总户数：645套（38㎡540套、65㎡105套）

面积：38-65㎡1-2房

车位比：一期449个，二期936个

梯户比：8梯22户

价格：1.9-2.3万

交楼标准：精装

物业公司：星河物业

物业管理费：5元/㎡

容积率：5.5

绿化：40%

交楼时间：2025年5月

建筑类型：公寓

层高：3米

使用率：63%

楼层高：1栋37层

栋数：1栋

水电：商水民电 2房通燃气 带阳台

学校：保安学校 港中文附属时进学校

交通配套：3号线∣永湖站，2站大运，8站罗湖，14号线∣坳背站，1站大运，5站罗湖，6站福田，21号线(规划中)∣坳背站，4 站坂田，8 站南山，城际快线速达全城：大运站可换乘33 号线(规划中)，未来7站可达机场东，快速通往西部。

教育配套：星河盛境3期家门口规划有1所小学，1所九年制公办学校。另外根据龙岗区教育局最新的学区划分，小学学区划分在保安学校小学部，初中学区划分在保安学校初中部，园山实验学校；还值得一提的是香港中文大学附属时进学校（待建），信义外国语学校（待建，该校是龙岗教育局与深圳外国语学校合作共建），后期看这2所学校会不会划进学区范围内。

商业配套：「星河盛境」家门口有超13万㎡商业（星河盛境约4.4万㎡，卓弘星辰约3.6万㎡（在建）、星河智荟约2万㎡、名居山河里约3万㎡（在建））。5公里内有星河COCOPark、龙岗山姆会员店、SKY MALL、天光城等知名商业体环伺，尽揽都市繁华便利。

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