新政策明天实施，学区房的天，要塌了？！

9月15日，“住房租赁条例”即将在全国实施。

从条例一出来，各种博眼球的观点就出来了，尤其是学区房，热点一直很高，所以，“学区房的天要塌了”之类的观点铺天盖地。这个观点主要来自 “住房租赁条例”里的这句表述：

国家鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

这也就是大家说的“租购同权”，但这个观点并不新鲜。这几年还写入了各种高规格文件，比如二十大报告（2022年10月）里就明确：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

9月15日开始实施的“住房租赁条例”，是第一个落实这个理念的法规。但这不意味着学区房的天塌了。

我们不妨看一下美国和中国香港的情况：

尽管香港和美国都普遍实行了“租购同权”政策，即租房者子女有权申请入读所在学区的公立学校，但好学区房的价格和租金依然显著高于非好学区房。

在香港，好学区房的价格通常比非学区房或普通学区房高出20%至30%。例如，拥有传统名校的何文田区、九龙城区（如41校网）等，其房产价格长期居高不下。一个约60平米的学位房总价可达1200万至1500万港币。

在租金表现上，好学区的租金也水涨船高，并且由于租赁需求稳定，租金回报率也相对可观。例如，在九龙城等热门学区，一个一房单位的月租金可达1.8万至2万港币，租金回报率能维持在5%左右。

美国好学区房的溢价现象更为惊人。数据显示，顶级学区的房价可比周边普通地区高出数倍。例如：

加州帕洛阿尔托（Palo Alto，硅谷核心区，知名学区）的房产中位价可超过300万美元，比非学区房溢价高达308%。

纽约州杰里科（Jericho）学区的房价中位数约为161万美元，溢价355%。

德州奥斯汀的一些优秀学区房溢价甚至能达到486%。

租金表现上，为了让孩子进入好学校，许多家庭会选择在好学区租房，这导致了高昂的租赁成本。在加州帕洛阿尔托这类地方，租住一套四卧三卫的独栋别墅，月租金可能高达7200美元（约合4.87万人民币），其年租金成本甚至可能超过一些私立学校的学费。

其背后的核心逻辑在于，优质教育资源的稀缺性并未改变，而“租购同权”在某种程度上甚至加剧了对好学区内住房（无论是购是租）的竞争。

以上数据由AI整理，仅供参考

由此可见，租购同权不会让学区房消失，优质的教育在全世界都是支撑房价的重要因素。

学区房的概念将长期存在，至少在美国、中国香港没有看到消失的可能。

“租购同权”，同的是入学申请资格而已，并不是录取资格。

也就是说，在“租购同权”之下，同一小区的租客与业主的孩子，的确拥有相同的申请这所学校的资格，但录取资格就不一样看，还是要按照积分录取制度来。

就以深圳举例，由于中小学教育资源极度紧张，非户籍人口在就读小学、中学时，具有天然的劣势。深圳的中小学教育资源，按照积分制度录取， 还是会倾斜给深圳户籍且有房的人。

即使深圳每年巨额财政投向教育领域，建设了大量基础教育学位，大幅缓解了教育资源紧张等问题。但是以户籍和房产的积分标准，并没有改变。

比如今 年深圳各类幼升小学校录取情况 来看，龙华区最好的学校深圳高级中学（北校区）仅录取A1类，也即仅录取龙华区户籍、且购买了对口学区房的家庭。

龙华实验学校，也只录取A1类。

龙华中心小学仅录取到三类，非户籍、租房居民，根本无望。

2021年中国楼市进入全面调整以来，重点城市的天价学区房的确跌幅很大。

以北京西城区为例，德胜、月坛等传统顶尖学区的“老破小”学区房价格曾飙升至每平方米15万元以上。部分房源价格跌幅超过20%，甚至有业主降价300万元仍难以成交，市场预期彻底扭转。

但这是因为2021年严格执行“多校划片”政策，购买房产不再确保进入特定名校，而是可能在学区内多所学校间随机分配，导致房产教育溢价锐减。

同样，深圳福田区的百花学区也曾因聚集优质教育资源而房价高企，但随着大学区招生改革和教师轮岗试点推进，学区房投资逻辑被打破。

此前挂牌价超过2000万元的房源，在2022年后普遍下调至1500万元以下，跌幅显著，部分急于出手的业主甚至提供更大议价空间，市场从“一房难求”转变为“有价无市”。

因此，学区房的雷不在于租购是否同权！ “租购同权”要是能引发，学区房价大幅下跌，那2017年就该跌了。

这些天价学区房价格跳水的逻辑主要在3点：

一是跟随大环境下跌，这是主要原因。还有就是是教师轮岗制度的威慑。而最长期的影响是人口的减少！

要注意的还有一点！

9月15日落地的“住房租赁条例”的原文：推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

“租购住房在享受公共服务上具有同等权利”的前面，有“推动”两个字。

这意味着，租购完全平权是一个过程。

学位不紧张，甚至过剩的地区，将率先基本实现。顶级学位、超级紧张的区域，只能逐步推进。

毕竟，买了学区房的家庭交了更多的税，对拉动GDP和就业贡献更大。这些家庭积分更高，是合理的。

最后，我要叠个甲。

我阐述这个观点，并不是在追捧、炒作学区房，老粉们应该知道，我之前的推文中，也不止一次强调过，刚需不要盲目冲学区房，便捷的配套和好的居住体验才是买房的第一要素。

但是无论在什么时候，什么地方，优质的教育资源都是抢手的。这一点，我想都有共识。即使将来跟美国或者中国香港一样，基本实现了租购同权，不还是存在学区房的概念吗？

所以说，好学区的房子，就是要贵不少，租金也要高不少，而且容易涨、空置率低。

因此，即便你未来不需要学位了，考虑到流通性、变现能力和收益率上，我也建议有条件尽量买学区房。当然，我说是一流、超一流的学区，而不是贴牌的。

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