原告告被告腾房，法院根据被告安置权益，驳回诉求！北京律师解读

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原告持有房屋产权证，主张被告 “强占” 房屋并要求腾退、支付占有使用费，被告以 “享有拆迁安置利益” 抗辩。近日，法院判决驳回原告全部诉求，明确 “房屋虽登记在原告名下，但被告作为被安置人享有用益物权，有权合法居住，产权人不得单方要求腾退”。

一、案情梳理

1. 房屋背景与纠纷起因：产权人诉腾退，被告以安置利益抗辩

赵鹏（原告）系 “一号房屋”（XX 小区）登记产权人，2018 年 4 月通过其外祖父周志强（已故）以 1 元对价转让取得房产证，房屋为单独所有。赵宇（被告一）、赵伟（被告二，赵宇父亲）、周丽丽（被告三，赵宇母亲）自 2010 年房屋交付后一直居住在 “一号房屋”，赵鹏认为三人 “非法占用房屋”，2023 年 11 月起诉要求：1. 判令三被告腾退房屋；2. 按每月 3800 元支付 2023 年 11 月 9 日起的房屋占有使用费；3. 承担全部诉讼费。

三被告抗辩：1. “一号房屋” 系 2010 年拆迁安置所得，赵宇是被安置人，对房屋享有用益物权；2. 拆迁时周志强家因 “实际居住困难” 获批两套安置房（“一号房屋” 及 “二号房屋”），赵宇作为在册人口及共同申请人，安置利益已被生效判决确认；3. 居住系行使合法权利，非 “强占”，赵鹏无权要求腾退；4. 赵伟、周丽丽居住系基于赵宇的合法授权，同样符合法律规定。

2. 关键事实：拆迁安置与房屋转让的核心细节

拆迁背景：2010 年周志强承租的公房拆迁，在册人口 5 人（周志强、妻子刘兰、女儿周丽丽、外孙赵鹏、外孙赵宇），拆迁补偿款合计 90.25816 万元（含评估补偿款 85.474 万元、补助费 5.15316 万元，扣除购房款 3690 元）。因 “周志强夫妇及两个外孙均居住在拆迁现场，家庭搬迁后面临居住困难”，拆迁办特批两套二居室安置房 ——“一号房屋”（分配给周志强家庭）、“二号房屋”（分配给赵鹏母亲李建国家庭），“一号房屋” 由周志强以拆迁款 56.0757 万元购买，2013 年 8 月登记在周志强名下。

房屋转让：2018 年 4 月，周志强与赵鹏签订《存量房屋买卖合同》，以 1 元对价将 “一号房屋” 转让给赵鹏，同年 4 月 16 日赵鹏取得不动产权证，共有情况为单独所有。

生效判决认定：2023 年 11 月，赵宇起诉至北京市西城区人民法院，要求确认周志强与赵鹏的房屋买卖合同无效，将房屋恢复登记至周志强名下。西城法院审理认为：“一号房屋” 虽为周志强与刘兰的共同财产，但赵宇作为拆迁在册人员及共同申购人，对房屋享有安置利益（非所有权），买卖合同未损害其合法权益，判决驳回赵宇诉求。赵宇、赵鹏均上诉，北京市第二中级人民法院于 2024 年 6 月 19 日维持原判，明确 “一审认定赵宇享有安置利益的事实无误”。目前赵宇已另案起诉赵鹏，主张对 “一号房屋” 的居住权。

原告证据争议：赵鹏提交《北京市房屋租赁合同》及转账记录，主张因被告占用房屋，自己需在外租房，每月租金 3800 元（2023 年 10 月 23 日至 2024 年 10 月 22 日，合计 4.56 万元）；另提交刘兰的证言及银行流水，称 “2009 年赵伟、周丽丽购房时，周志强出资 36.9991 万元，双方约定赵宇放弃拆迁利益”。三被告否认该约定，认为周志强的出资是 “感谢赵伟、周丽丽长期照顾老人”，与 2010 年拆迁无关，且刘兰与赵鹏共同居住，证言存在利害关系，不应采信。

二、案件分析

1. 核心争议

赵鹏作为产权人，能否要求享有安置利益的赵宇及家人腾退房屋？

赵鹏主张 “赵宇放弃安置利益” 是否有事实依据？

房屋占有使用费的诉求是否应支持？

2. 胜诉关键：安置利益优先于产权，居住合法无侵权

（1）赵宇享有的安置利益构成权利负担，赵鹏无权单方要求腾退

法律依据：《民法典》第三百二十三条（用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利）、第二百三十六条（妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险，但合法行使权利的除外）。

事实推导：① 拆迁协议、安置房申请表、会议纪要等文件明确，“一号房屋” 的配售核心是 “解决周志强家庭（含赵宇）的居住困难”，赵宇作为在册人口及共同申请人，其安置利益是拆迁政策的重要考量，且已被生效判决确认；② 赵宇对 “一号房屋” 的安置利益，本质是法定用益物权，体现为 “合法居住权”，该权利虽不直接等同于所有权，但足以对抗产权人的单方腾退请求；③ 赵宇自 2010 年房屋交付后持续居住，系行使安置利益的合理行为，未妨害赵鹏的产权，不符合 “排除妨害” 的适用条件，故赵鹏要求腾退的诉求无法律依据。

（2）“赵宇放弃安置利益” 无充分证据，主张不成立

法律依据：《民事诉讼法》第六十七条（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（证据不足以证明事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果）。

事实推导：① 赵鹏主张的 “放弃利益约定”，仅有刘兰的证言支持，但刘兰与赵鹏存在利害关系，且证言无其他书面证据（如协议、承诺书）佐证，三被告亦明确否认，证言可信度不足；② 周志强 2009 年的出资（32.4509 万元 + 4.5492 万元）用于购买 “和义西里房屋”（登记在周丽丽名下），发生在拆迁前 1 年，与 2010 年 “一号房屋” 的安置利益无直接关联，无法证明 “以出资换放弃利益” 的约定；③ 生效判决未认定 “放弃利益” 的事实，赵鹏无新证据推翻该认定，故该主张缺乏事实支撑。

（3）占有使用费诉求无基础，因居住合法无侵权

法律依据：《民法典》第一千一百六十五条（行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任）。

事实推导：① 占有使用费的支付前提是 “被告非法占有房屋，侵害原告物权”，但本案中赵宇及家人居住系基于合法安置利益，无过错、无侵权行为，不符合侵权责任的构成要件；② 赵鹏提交的租房合同仅能证明其个人租房支出，与被告是否应支付费用无直接因果关系，且被告对租金标准、关联性均不认可，故该诉求无事实及法律依据。

三、裁判结果

驳回原告赵鹏的全部诉讼请求。

四、案件启示

1. 拆迁安置房屋纠纷避坑：3 个核心要点

留存拆迁文件，明确安置利益主体

拆迁时务必保存《拆迁补偿协议》《安置房申请表》《会议纪要》等原件，标注在册人口、安置标准及利益分配，避免后续因 “谁是被安置人” 产生争议；本案中赵宇正是凭借拆迁档案及生效判决，成功证明自己的安置利益。

转让安置房屋前，核查权利负担

转让拆迁安置房屋时，需提前核查房屋是否存在他人的安置利益、居住权等权利负担，并与相关方协商一致；本案中周志强未告知赵宇即转让房屋，直接引发后续纠纷，也导致赵鹏的产权 “有名无实”。

重要约定需书面化，拒绝口头承诺

涉及 “出资换利益放弃”“居住权约定” 等事项，必须签订书面协议，明确双方权利义务，留存转账记录并备注 “用于放弃拆迁利益”；仅靠口头约定或孤立证据，难以被法院采信，如赵鹏的主张因无书面协议未获支持。

2. 享有安置利益方维权：2 个关键行动指引

及时通过诉讼固定权利

发现房屋被转让或产权人要求腾退时，应尽快起诉确认 “安置利益” 或 “居住权”，通过生效判决锁定权利；本案中赵宇虽未打赢合同无效官司，但确认了安置利益，为后续抗辩腾退奠定基础。

留存居住证据，证明合法使用

长期居住期间，保存物业费、水电费支付记录、装修合同、居住照片等，证明自己 “合法占有使用房屋”，非 “非法强占”；这些证据是法院认定 “无侵权行为” 的重要依据。

3. 核心提醒

本案的核心裁判逻辑是 “拆迁安置房屋存在‘所有权’与‘安置利益’的权利分层，即使产权登记在他人名下，被安置人享有的用益物权仍受法律保护；主张权利需以充分证据为基础，口头约定或利害关系人证言难以支撑诉求”。

建议涉及拆迁安置房屋的各方，优先通过书面协议明确利益分配；发生纠纷后，依托证据依法维权，必要时咨询专业律师梳理权利关系，避免因 “产权与利益分离” 导致权益受损。

法律小贴士

《民法典》第三百六十九条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。” 本案中赵宇基于安置利益享有的 “合法居住权利”，虽未通过登记设立居住权，但本质上与居住权具有同等效力，均能对抗产权人的腾退请求，且受法律保护。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）