当下真正能救楼市了，或许只能是美联储降息了。

当下真正能救楼市了，或许只能是美联储降息了。

从8月份开始，北京、上海、深圳接连放松限购，但从结果来看，对楼市的提振效果似乎是微乎其微。北京从8月9号放开限购，但是整个8月份的新房成交量和7月份相比下降了8%，同去年8月份更是下降了19%。而上海8月25号放松外环限购，但是市场的反应也比较冷淡。

其实不难理解，从2022年开始，房价已经调整了3年了，从上到下出台了多种稳楼市的举措，虽然起到了一定的效果，但并没有扭转市场对楼市的信心。当下买卖双方形成的是一种继续看空的预期，即便是出了大招，但预期的扭转往往要滞后于市场面的变化，所以并不是政策没用，而是看跌的预期太强了，这就导致了市场信心和政策之间形成了一个恶性的循环。

但是金融市场的奥妙之处就在于各类资产之间是相互连接的。在美联储加息美元走弱的大背景之下，黄金的涨势是愈发凶猛，而人民币升值的动力也愈发的强烈。9月9号，国际金价再次创下了新高，突破了3650美元/盎司的大关，而人民币的中间价也升至1比7.1。按照这个趋势，最多明年上半年人民币的汇率就会重回6的时代。

美元加息，人民币强势升值对国内的楼市到底会产生什么样的影响？

首先我们从供给端来看，房价预期下跌主要是来自于二手房。新房的价格相对稳定，跌幅较少。这是因为相当一部分的二手房的房东虽然不像开发商一样有回款的压力，但是他们更担心亏钱。

如果房价上涨，他们就会选择惜售。但是如果房价预期下跌，就会着急选择出售进行止损。当下这个阶段，很多二手房东的预期初期一致的看空，所以市面上就出现了恐慌性的集中挂牌出售。

我们从需求端来看，现在买房呢主要是用来住的。一类是刚需买房，一类是置换改善，前者是不能等，要结婚，要生娃，要上学，这类人是当下楼市的核心购买力。

只是这个数量比较有限，无法解决供给端的庞大数量，而后者本来就有房并不着急的立刻就买。他们的目的是改善生活居住环境，他们的意图是找准市场的机会，置换更大更好的房子。

这个群体有一个特征，是从1999年到2015年买房的那批买入的价格比较低。即便是这三年回调了30%的幅度，也并没有发生实际的亏损，而且数量庞大。

我们从统计局的数据来看，99年推出商品房到2015年，商品住宅共计销售了1.061套。到2015年，房龄最小的也要在10年以上，最长的26年。虽然这批人吃到了市场红利，但他们的内心充满了矛盾。一边是希望自己要买的好房子能够大幅的降价，而另一边又希望自己之前买到的老破小能够价格坚挺。所以你会经常看到，唱多房价的被他们喷，唱空房价的也被他们喷。

所以楼市要从根本上发生变化，房价想要止跌回升，最好的办法是扭转这批人的预期。一旦9月份，美元开始连续大幅的降息，中美息差大幅缩减。同时，人民币强势升值就意味着国内出口企业未结算的个人存在境外银行的大量美元，不仅没有办法赚取息差，而且在人民币汇率快速升值下，可能会面临着本金贬值的损失。

那这些资金就会非常急迫的要回归到国内。存银行是不可能的，因为利率太低，根本就看不上。如果全部流入到资本市场这个池子，那就会重现2015年的疯牛。所以我认为上面会出政策进行引导，比如，进一步降低一线核心区的限购门槛，必然会有一部分资金，甚至是相当一部分的资金会流向楼市。

在资金密集度比较高的江浙沪、深圳、广州等地，高端商品住宅很有可能会在政策引导加资金流入的情况之下，率先实现量价提升。

我们都知道，中国人买东西往往是买涨不买跌。但其实这是深刻的市场经济学道理。当大家知道买了以后，价格还会跌，那除了必需品以外呢，都会发生延迟购买。但是如果知道这个月不买，下个月就会涨，那需求就会提前发生。

所以上述的情况只需要持续个两三个月，这些改善需求的购买欲望就被激发出来。因为他们原本就是想等着好房子的价格再跌跌再出手。可是看着好房子的价格好几个月，不仅没跌，还开始涨价，而老破小没涨不说，还可能还在降价。这一刻，他们就不会再等待，而是会选择及时的出手。

而那些急于出手的二手房东一看新房好房的价格涨了，大概率也不会再降价，甚至很多会下架惜售。因为这些二手房东并不是急用钱，只是担心房子越来越不值钱。一旦房价开始涨呢，他们对价格的预期就会跟着发生变化。

所以你看，打破房价下跌恶性循环的很有可能就是美联储降息。