大摩迅速调整美降息预期，对中国楼市影响，不是你想的那样

大家一直牵挂着美联储什么时候降息，包括我自己，也期待着，这样我们国内就更能掌握主动权。历史经验也表明，美联储每次降息都会重新洗牌资本市场格局。

中国房地产市场曾经是最大的蓄水池，遥想当初，2016年、2019年，外资都借道债市涌入国内，一些豪宅成交量就直接骤增3成。

现在房地产正处于止跌回稳的关键当口，而真相巩固市场还需要经济得以扎实的恢复。所以，此次美联储降息风波引发全球关注和热议。如果美联储降息，能对中国楼市产生多大影响呢？今天还跟以前一样吗？

据环球网9月13日消息，摩根士丹利周五发布最新预测，称美联储将在今年剩余三次利率会议中均降息25个基点，较此前仅预期9月和12月降息的预测进一步提前。

大摩的经济学家已迅速转变对美联储降息前景的预期，并在周五给客户的新报告中预测，美联储将连续四次下调25个基点利率。为什么会突然调整了降息预期呢？这与关税传导的幅度没有人们担心的那么大有密切关系。

摩根大通美国经济学家Michael Feroli预计，美联储下周将降息25个基点。2025年之后还将有一次降息。近日，华尔街对美联储降息的预测概率也已经逼近100%。

美联储如果能持续大规模的降息，毋庸置疑，全球的资产，包括股市、债券、大宗商品以及房地产等都会受益。

日盼夜盼的美联储降息，已经箭在弦上，一旦实现真的会重现当年盛景吗？中国楼市会不会迎来转折点呢？

这么说吧，美联储降息通常标志着美国经济可能放缓，其资产（如美债）的吸引力相对下降。那么也就将会为我们的货币政策提供了更大的宽松空间，会掌握更大的主动权。

肯定利好是主流，但没有那么简单，也不一定像你想的那样。

1、房贷利率有了更大的下降空间。

美联储降息，一般情况下，国内有了更大的“降息”或“降准”空间，从而进一步推动房贷利率随之下降。毫无疑问，对购房者而言，是切切实实的利好，当下很多城市房贷利率已经在3%左右，一线城市或许仍有下调空间，降低买房门槛，会进一步释放刚改需求。

2、开发商将大幅改善海外融资环境。

美联储降息，将直接降低中国房企在海外的融资成本，有助于房企增加融资渠道，降低融资成本，对后续项目交付可能大幅提升，间接对购房者也有利。

3、外资回流优先流向核心城市高端住宅。

美联储降息或引发外资回流，资本的逐利性驱使外资优先考虑核心城市的高端住宅或优质房企债券等。

4、最重要的是改变大家的预期。

除了直接降低融资成本外，更重要的还是改变市场预期，宽松的市场环境下，大家的信心恢复更明显，甚至可以说心理预期或大于实际效果。但也不能忽视这样的预期，房地产市场预期对未来市场走势意义重大。

但我还是要说，美联储降息对中国楼市的影响是复杂且间接的，中国楼市目前的核心矛盾是内部市场问题，国内的政策和基本面才是主导楼市走向的最核心因素。

包括部分城市住房供应过剩，需求跟不上。房价“只涨不跌”的预期被打破后，即使有钱也不敢买。再就是经济恢复仍需一定时间，大家的收入预期和信心还有待从时间上去找机会。如果国内居民的就业和收入预期没有根本改善，购房意愿就很难被极低的利率有效激发。

我觉得最最重要的还有一些头部房企留下的阴影至今未散去，而且你要知道，我们的政策初衷不再是让房地产重回过去，构建房地产发展新模式，而非简单地再次刺激楼市。

美联储降息只是提供了一个更为宽松的外部窗口，我们还是坚持“以我为主”的货币政策。

最后，作为购房者，不能把美联储降息当作购房决策的主要依据，可不能一听说美联储降息为我们创造了利好就可以随便买房了。当前无论是房价还是房贷利率固然都是历史低位，但你更应该看看所在城市的真实供需情况，比如人口流入情况，库存情况等，然后再结合自己的居住需求和财务承受能力做决定。