新加坡公寓市场最新趋势：新房需求降低，老房越来越吃香？

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在当今公寓转售市场中，空间尺寸似乎比以往任何时候都更重要。

近期交易数据显示，工作室公寓和一居室等小型单元更难转售且利润普遍较低。而通常更宽敞的老式公寓尽管地契年限较短，却需求旺盛、价格攀升。

小型公寓单元的转售挑战

从表面看，工作室和一居室单元对投资者和单身人士似乎是诱人的入门选择：前期成本较低、早期更易出租且所需融资较少。但卖家发现这些优势未必能带来顺畅的转售体验。

据《海峡时报》报道，一位法国籍业主在滨海湾居的经历颇具代表性。她于2016年以155万新元购入732平方英尺的一居室，2022年挂牌出售时正值私宅价格上涨期，预期颇高。但历经三年漫长等待，最终在2025年8月以160万新元成交，仅略高于购入价。计入房贷利息、物业费和空租期后，这项投资远未达预期收益。

图源：EdgeProp

她的案例并非孤例。ERA新加坡与市区重建局数据显示，2019至2025年间146个非有地私宅项目中，约四分之一转售交易涉及工作室或一居室（含永久地契和租赁地契项目，如Sophia Residence、One Amber等），虽然需求稳定，但转售表现多维度落后于大户型：价格增速更慢、利润更薄、销售周期更长。

2019至2024年间，工作室与一居室年均价格上涨3%，而二至五居室涨幅达5%-8%。和常见房型其他常见房型相比，盈利呢里差距显著：一居室盈利交易占比89%，二居室93%，三至四居室95%，五居室近99%。

紧凑布局与演进的生活需求

小户型转售吸引力不足的根源在于功能性缺陷。紧凑布局难以适应生活阶段演变——单身者初期可能满足，但婚后、育子或居家办公需求出现时，买家往往追求更大空间。

同时，新项目竞争加剧。当前开发商致力于在更小面积内规划更多卧室，例如800-900平方英尺内实现三居室（如2025年最受欢迎新盘River Green的883平方英尺三居室，Springleaf Residences的768平方英尺三居室）。在此背景下，老旧一居室相形见绌。

截至2025年9月初，99.co挂牌数据显示：2010-2025年建成的252套工作室与4,359套一居室待售（含重复挂牌），供应量明显过剩。

相反，房龄至少40年的租赁地契公寓（尤其是1980年代或更早项目）正吸引新买家群体。这些曾被视作过时的项目凭借宽敞布局和相对友好的affordability（可承受性）重获青睐。

市区重建局与Realion Research数据显示：2018年此类公寓转售101套，中位数价格914新元/平方英尺；2024年交易量增至323套（中位数1,109新元/平方英尺）；2025年前七个月再录得215笔交易（中位数1,115新元/平方英尺）。

图源：99.co

老公寓现在的吸引力，归根结底源于其核心价值：空间与性价比。在新建公寓普遍牺牲面积压低价位的市场中，老项目以超大布局脱颖而出（常见三居室超1,600平方英尺，而新项目多低于1,000平方英尺）。

以马林百列48年房龄的Lagoon View为例：剩余地契51年，近期1,646平方英尺单元以170-197万新元成交（中位数1,087新元/平方英尺），较2015年767新元/平方英尺显著上涨。当前一套同面积单元挂牌价210万新元（1,276新元/平方英尺），仍远低于新项目单价且空间优势突出。

另外，公寓的买家结构也正在拓宽，六七十岁从有地住宅 downsizing（缩小居住规模）的退休人群日益增多，他们看重宽敞布局带来的退休生活质量，同时释放资金满足其他需求。而年轻家庭在价格合适时，现在也更倾向选择配套设施成熟的成熟社区老公寓。

对买卖双方的启示

购买小户型的买家一般情况下权衡明确：入门门槛低，但增值性与流动性有限。目标客群单一（主要为单身者与投资者），且面临设计更优的新项目激烈竞争。

老式公寓虽存在剩余地契短、维护成本高、贷款限制等风险（银行对剩余地契较短项目收紧贷款比例），但其空间优势、居住舒适性以及潜在集体出售价值构成不可忽视的吸引力。

对小户型卖家而言，市场教训值得警醒：入门级公寓看似投资便捷，但转售可能缓慢且利润低于预期。购买前制定退出策略至关重要——尤其在"更紧凑但更智能"的新项目持续涌入市场时。

至于融资仍是老公寓买家的实际障碍。银行随剩余地契缩短降低贷款价值比（LTV），甚至拒绝贷款（低于30年地契时）。这意味着买家需准备更多现金或公积金支付首付，潜在买家范围收窄。