朱宁：以长效机制重塑预期——房地产高质量发展的路径选择

2025年9月11日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2025中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第二十二届中国房地产品牌发展论坛”在北京召开。

尊敬的莫天全组长、侯云春组长和刘洪玉组长，尊敬的黄瑜院长、各位专家和领导：

大家下午好！

非常高兴今天有这么一个机会和大家分享一下关于房地产长效机制的一些思考，也关于中国目前房地产行业的现状和今后发展的一些方向。

我今天演讲的计划主要讲三个方面。

首先，从宏观的行业的角度给大家快速回顾一下国内房地产的现状；其次，分享一下通过全球发展趋势分析整个国内房地产行业长期发展前景；第三，如何能够更好利用长效机制保证和帮助房地产行业市场能够止跌回稳，行业健康发展，这不只对每个房地产行业参与者，对金融行业参与者、中国经济的参与者都是中长期非常重要的话题和解决的课题。

一、房地产行业现状回顾

1、量价发生重大调整，止跌企稳仍需时间

根据格隆汇对于过去八年以来中国一线城市房地产价格的追踪，看到五个一线城市，包括北上广深再加上中国香港，到目前为止，房价从峰值大概下降30-35%。我们在看到价格发生重大调整的同时，我们也必须要同时意识到，房地产销售量从它的峰值也下降了更大的幅度，从2021年17.9亿平方米到了去年不到10亿平方米，下降了45%左右。我看到品牌价值研究报告里面讲到房地产行业品牌价值随着整个市场的调整也发生了一定程度的调整，这都是息息相关的。

我们把今年的数据和去年的数据进行一个比较的话，看到有两个比较明显的趋势，从去年类似时间的价格水平到现在，五个一线城市的房价大概又出现3-5%左右的下降。去年9月份一系列的政策希望达到整个房地产行业的止跌回稳，但政策发力点比较迟缓，政策发力效果可能还有一段时间会看到。

2、市场持续分化

因此，从房地产企业来看，无论从土地储备规模和整个商品的货值还都有一定程度上行业进一步止跌回稳或者企稳的过程。

与此同时,我们也看到了整个城市和市场分化的趋势可能在进一步加强，高线级城市和低线级城市,不同的用途的项目,不同开发阶段的项目之间均出现分化，无论在销售的进度、价格的趋势和今后的期望都发生了很大的分化。

3、房地产资产流动性下降

从金融角度，如果把房地产当做一个简单的资产而不是复杂的商品的话，我们必须要意识到，过去三四年时间里面，房地产资产的流动性出现了明显的下降。第一点是买卖双方出价的价差。买入价和卖出价中间往往会有一个差距，流动性越好差距越小，流动性越差差距越大。过去四五年的时间里面，无论是一手还是二手房市场，价差在逐渐扩大，反映了流动性在逐渐逐渐恶化或者减弱。 第二点是成交量，商品房成交量逐渐的萎缩。第三个反映流动性衡量标准就是从一个交易到下一个交易中间需要等多长时间，我们看到特别在二手房市场里面，当一个挂牌者挂出这个房之后需要等待的时间在逐渐增加。

4、房地产行业的深远影响

中国的宏观经济、中国的经济增长速度、中国的金融体系的安全性和中国金融机构的资产质量，包括整个中国居民家庭的资产负债表和消费意愿都不可避免地受到房地产行业的影响。

与此同时，中国经济本身处在转型的阶段，近期要解决房地产软着陆问题，但是中长期还有整个化解地方和企业债务的挑战，在更长期老龄化、少子化则是重要挑战。房地产只是中国经济发展结构或者增长结构调整过程中的一个序章。

二、房地产行业长期发展趋势

1、房地产行业长期发展趋势

房地产集合了两个属性，一是消费属性；二是金融属性。

从居住/消费属性，我认为有三点利好因素：第一点，人口趋势。虽然我们处在老龄化和少子化快速发展的过程中，但是整个人口在今后10-15年是大体稳定的一个趋势。城镇化仍将继续机械地推动房地产行业的发展。第二点，技术进步。随着建筑技术的提升，开发商可以给购房者带来更好、更便宜、更高质量、更能够满足他需求的商品，优质供给增加将促进改善性需求增加，进而推动市场在发展。第三点，行业覆盖的范围在逐渐扩张。过去很长时间，我们关注的是重资产开发领域的品牌，我们会逐渐涵盖到包括物业、运营和轻资产品牌。比如代建领域的新品牌出现，如物业领域有专门的医疗物业、教育物业、运营物业，这都是整个市场逐渐细分和扩张的体现。

从金融属性来看，我认为也有一些利好因素。第一点，房地产的对冲需求。我们将房地产更多作为固定收益或者债券，而不会把它当做股票。我们认为，房地产有比较稳定的中值，缺乏更大的想象领域，但它能够很好地保障自己的投资能跟上物价水平变化的需求，称之为对冲需求。席勒教授对于美国房地产市场一百多年研究得出一个结论，房地产市场是非常好的对冲美国过去150年通货膨胀风险的配置，这是非常重要也是非常不可或缺的投资属性。第二点是投资需求。特别是在过去二三十年国内的经济增长过程中，我们会看到房地产领域带来的投资回报是明显高于以股票为代表的权益类的资产，房地产资产不只赶上通胀，还给投资者带来额外的系统性的收益。超额收益从金融角度讲是购房者承担了一系列他当时可能并没有意识到的风险，如宏观经济的风险、技术进步风险、金融过程融资成本波动的风险，这是他一个很重要也是很内生的需求。第三点是投机需求。有人专门以经营或者投机房地产作为业务，这种投机需求不可或缺。

2、房地产长期发展增长点

因此，从消费属性和金融属性两个角度来讲，房地产领域长期的需求仍然存在。房地产长期发展增长点包括多个方面。

第一点是安全舒适、品牌身份。安全舒适是人类生活最起码的期望和要求，再进一步是身份认同。

第二点是绿色环保、智慧智能。我如何通过我对购房的行为表达出我对于保护地球、帮助人类长期生存的重要使命或者承诺，利用更好的技术充分享受生活。

第三点是物业管理和增值服务。越来越精细化管理的物业管理服务正在提出，在传统的建筑业或者是制造业基础上更多融入或者代入了高端服务业的品质。

第四点是旧城改造、新城改造。随着生活方式的改变、新冠疫情的冲击、国内旧城改造项目如何能够更充分把有限的城区地域利用起来，旧城改造甚至有很多新城改造都是非常重要可能带来长期可持续发展机会的领域。

第五点和第六点是改善型需求和投资和配置需求。这两个是关于金融属性的改善型需求，无论因为家庭的规模变大或者家庭收入提升了或者因为技术进步了，一定会有不断的新型需求孕育而生，这些都是长期来看房地产可以发展的一个非常重要的消费属性和金融属性的增长点。

3、房地产长期发展问题

究竟哪些核心因素会影响房地产行业长期发展？我认为有四个方面的因素供大家参考，值得开发商在规划自己长期战略时候考虑的问题。

1、人口的长期趋势。可以是全国的趋势也可以是某一个省市的趋势，也可以是具体开发领域的趋势，因为最后人口是决定任何商品需求的第一要务。

2、消费偏好的趋势。我们看到过去四五十年整个中国消费者对一般商品的消费都经历了一个满足最基本的功能性的需要，到可能有一定的品牌的需要，到一定社交的需要，到一定程度上最后又回归到一个很基础的自我的需要。我个人猜想房地产可能也会经历一个类似的发展的周期或者螺旋上升的阶段。

3、购买能力的需要。经济学里面有一个概念叫做“有效需求”和“无效需求”。什么是有效需求？买得起的就是有效需求，所以我们收入增长发展的趋势是我们大家非常要关注的领域，因为在这一点，在高线级城市和低线级城市之间现在也出现了进一步分化。

4、回到自身的行业能力建设。如果我们的潜在消费者人在、想法在、钱也有，我们是不是有这个能力提供给潜在客群他们所需要的高品质、环保的、智慧的、满足他们需求的服务，这是我们企业可以做的。其他有好几个领域，对我们行业会有冲击和影响，但可能超越我们任何一个企业能够管理的领域。

三、稳预期的长效机制

1、房地产为何迟迟未能止跌回稳？

首先是前期的泡沫幅度太大，前期的投资或者投机的需求太高，房价下跌强烈的扭转了预期，这三点都有一定的影响。第四点，代际购房偏好，现在95后、00后看待房地产态度和之前的80后、90后、70后是完全不同的，不只是对于房地产的态度，对于工作、对于事业、对于家庭、对于小孩，这就是整个一个社会变化的趋势。另外，市场变化还叠加了国内国外的宏观形势，2016年特朗普任期1.0所推出的一系列针对中国的贸易摩擦和贸易政策。最后，政策实施时间长见效慢，政策传导机制不畅。从金融的角度来讲，过去一年多的政策有所改善，但是我们利用房价对收入的关系、房价对房租的关系来评价房地产资产相对价格，可以看到即使经历了过去一系列房地产价格的调整，国内房地产资产和其他资产相比，吸引力并没有变的更强，因为居民收入增长的速度和房租的水平都出现了不同程度的放缓甚至是下降。

2、长效机制的核心是稳定预期

过去十年，有一段时间房地产市场上行预期持续自我强化，随后经历了四年左右的调整之后到现在仍然没有看到最终的止跌回稳。如何能够稳定预期、扭转预期、重塑预期？我从2017年特别强调的房地产行业的长效机制，长效就体现在长期可以塑造一个比较相对稳定和持续的预期方面。

预期是看起来虚无缥渺的概念，但是预期在非常强烈地影响我们每个人的思考、每个人的风险偏好和每个人最终的消费和投资的行为。因为一旦预期形成之后会出现一种自我实现的强化和反馈。

在过去二三十年行为金融学研究里面，我们发现人的预期人的预期很大程度上和历史事件、和亲身经历有非常紧密的关系。那些出生和成长在美国二三十年代大萧条时代的美国人终其一辈子都比生在其他时期的人更不愿意买股票，而是更愿意把钱存银行。那些经历过七十年代高通胀的美联储的官员和美国投资银行的宏观经济学家们，他们往往会对今后一段时间经济增长过程中通货膨胀问题给予更高的关注或者更加强烈的规避。我在清华大学带领清华大学的年轻老师做的研究里面发现我们国内如果过去一年里面出过交通事故的话，你在股票市场投资的时候会更加谨慎和小心，我们亲身的很多经历会潜移默化你的风险偏好、投资决定，而这些决定又最后会在市场层面对整个资产价格的运行产生很大的影响。

我们必须要客观和深刻关注到整个关于房地产泡沫的叙事或者关于房地产行业的叙事已经发生重构。自从2021年“三条红线”对于房地产发生很大的冲击之后，“刚性”泡沫并不刚性，而是可能破灭。刚需的概念逐渐在被证伪，因为价格的调整我们发现交易量并未出现放大。关于城镇化会推高房价的叙事也在逐渐被打破，城镇化的进度仍然进一步持续发生，但是过去四年里房地产价格逐渐下降。学区房、丈母娘效应、一线城市，这些在过去十几二十年大家深信不疑的一些叙事在发生大改变，而这些叙事对于今后潜在购房者的预期产生非常大的影响。

3、如何稳定预期、稳定房价？

第一点，我们必须承认和正视房地产从来都是一个兼具居住、消费、投资、金融属性的资产或者商品，这二者不是对立、不是排他的，而是内在统一。

第二点，既要保证强化开发标准，也要充分引入市场，也就是放松开发管制，允许更多不同自制的开发商甚至有一些集资开发的形式能够应运而生。这将给整个房地产开发领域带来新的生态、业态发展机会。

第三点，要尊重市场规律和价格涨跌。市场的上下波动是市场规律，房地产市场参与者特别是购房者应予以接受适应，政府维持市场也不要有太多的责任。

后面三点可能更加广泛，超过行业领域。第四点是整个公共社会福利体制和户籍制度的改革。一级城市集具了全国最核心、最充分、最优秀的公共资源，因而对其房价形成支撑。如何让这些社会福利设施在整个全国范围内更加广泛可得和可以能够承担，这可能是我们今后会对房地产行业产生一些影响的领域。第五点是改革土地出让制度，第六点是拓宽居民家庭的投资渠道。

以上六点是一系列的组合，如果行业能够一起发声，将能够让整个政策制定者更加清楚、更加深入了解房地产行业，更加深刻意识到房地产行业长期的发展趋势和短期面临的瓶颈之间的冲突和挑战，意识到必须进一步尽快加大出台稳定房地产领域预期的政策。