地铁站定了，西红门地价反降了

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

前不久，北京大兴区西红门6038地块，进入了“用地预申请”环节。

如果一切顺利，它将在10月中旬诞生买家。

放眼整个西红门板块，6038地块堪称完美。

1、规模适中。用地规模约2.76公顷，规划地上建面约6.35万平米，起拍价19.04亿元，门槛不高

2、它是一个地道的地铁盘，紧挨规划地铁19号线二期南延线的西红门东站，地下无缝衔接。

3、它的容积率2.3，建筑限高45米（局部60米），指标更宽松；之前，该区域这两个指标分别是2.5、45米。

4、它距离京开高速最远，不再饱受车流噪音的困扰。

这四点，足以令6038地块含在金钥匙出世。

只不过，在北京2025年第七批供地清单里，因为有了朝阳区永安里地块和西城区祈年大街地块，6038地块被遮住了光芒。

剧透19号线南延线站点

西红门6038地块的最大标签，是真地铁盘。

花姐注意到，它的“多规合一”协同平台审核意见的函，落款时间是2025年9月3日，也就是北京2025年第七批供地清单发布日。

简而言之，6038地块带着最新的规划信息。

除了为地块减负，更重要的是剧透了地铁19号线二期南延线西红门东站的信息。该线2029年通车，共6站12.7公里。

有关19号线二期延长线的信息，至少有四处：

1、在“关于轨道一体化的要求”里提到：项目邻近规划轨道站点，方案需与轨道站点进行一体化设计，地块内的轨道站点出入口及风亭等设备设施，不计入本地块建筑规模。

2、在“功能引导”里提到：地块配置建筑规模3500平方米的商业设施，商业设施宜结合轨道站点设置。用地位于轨道交通一体化管控范围内，做好轨道一体化设计。

3、在“地下空间连通”里提到：地块应与轨道车站实现连通，实现无风雨归家路线。

4、在“备注”里提到：项目邻近规划轨道站点，具体要求为，地铁出入口、风享组应与地块建筑一体化结合设置；地铁出入口应与无障碍出入口整合设置。

有了这四点，再加上那张“供地条件附图”，已标出规划19号线二期南延线（示意线位）。

花姐推断，西红门东站位于6038地块的东北角，即欣合街与宏业东路交叉路口。

在西红门板块，无论是橡树湾、中建玖玥府，还是元启、6030地块，以及其它待供地块，都没有6038地块的地铁优势。

19号线二期南延线，是大兴楼市崛起的一个关键因素。

火速调规，地价降了

花姐获悉，在6038地块入市前一个月内，经过了一轮火速调规，用地指标松绑了

主要体现在3个方面：1、地上建面从6.9万平米减为6.35万平米；2、容积率从2.5降为2.3；3、拉高了建筑高度，从45米变成局部60米。(更深分析，加花姐微信louhuar007)

按19.04亿元起拍价计算，6038地块的起始楼面地价为3万元/平米

它的地价降低了，至少有周边三个地块可以佐证：

1、2023年7月，中建玖合以54.05亿元拿下西红门6004、6006地块——中建玖玥府，起始楼面价3.5万元/平米，成交楼面价4.16万元/平米；

2、2024年2月，中建壹品以58.76亿元拿下西红门6035地块——元启，起始楼面价3.6万元/平米，成交楼面价4.15万元/平米；

3、2024年9月，兴创置地以22.25亿元底价拿下西红门6029、6030地块，起始楼面价3.387万元/平米；

相比它们，6038地块的起始楼面价下降了11.4%-16.7%如果6038地块底价成交，比老盘的最高价跌去约28%。

当然，这只是简单的数字游戏。6038地块也有一个不小的包袱，地下须配建3500平米商业设施。

综合容积率变低、建筑高度变高等因素，花姐依然觉得6038地块被大幅松绑了。

未来，隔壁的6037地块（用地2.44公顷、规划6.1万平米），与6040地块（用地4.08公顷、规划10.2万平米），是否也会减负呢？

谁会拿地？背刺了谁？

挟地段和指标宽松两大优势，6038地块将背刺西红门板块的一众老盘。

首当其冲的是如下两个住宅项目：

1、6030地块

6030地块规划建面6.16万平米。前不久，它申请调规，希望设置开敞阳台和建筑高度局部上浮至60米，但时至至今，尚未公示报规图；（详见《北京封阳台局中局》）

最近，北京出了规划管理新政，建筑高度上浮一档的事情，有可能要黄了。

2、元启

元启由中建壹品和兴创置地分别持股60%和40%，规划建面11.6万平米。从去年11月份就是酝酿调规，如今新增了奇偶阳台后，已再度入市。截至目前，网签252套，网签率24%，成交价5.33万元/平米，待售800套。（详见《中建壹品，将它当作活马医》）

此外，西红门板块还有一个老盘的尾货在卖。如中建玖玥府剩137套、橡树湾剩330套没有网签。

当6038地块降临，谁会去争夺呢？

花姐判断，至少有两家房企可能参与：中海地产和招商蛇口。

在7月初，大兴区领导亲自奔赴华南考察，与中海、华润置地、招商蛇口和越秀地产等深度交流。尤其是，大兴区还与中海集团在深圳签署了战略合作协议。

鉴于越秀地产业务有意收缩，华润置地手握存货太多，它们对大兴地块的意向不大。

大兴楼市的救赎

硬币有两面。

虽说6038地块对西红门老盘有一定的冲击，但依然会为大兴区楼市注入一抹信心。

一年多来，大兴区地产一二级市场表现低迷，尤其是大兴新城供了多块地，基本都是大兴本土国资托底。

花姐来逐一枚举：

1、大兴发展梧桐府，2024年7月3日，大兴城建联手大兴集地以21.46亿元底价拿下；2025年7月取证，网签22套，网签率6%，成交均价4.215万元/平米；（详见《北京五环外大平层，卖不动了》）

2、兴创沐春墅及251、252地块，兴创置地在2024年7月23日，以32.17亿元底价拿下。沐春墅开放了售楼处，但没有拿预售证。剩余两块地，尚未出报规图；（详见《大兴新城，公开封阳台了》）

3、大兴经开区21、22地块，大兴集地以23.2亿元底价拿下，它在8月11日公示了总平图，或是大兴区首个带内嵌阳台的楼盘，东北角为地铁19号线南延线新媒体产业基地站；（详见《大兴新城，豪宅情未了》）

土拍频繁托底，导致大家的信心下挫，无论是房企还是购房者。

甚至连老朋友中建壹品也渐渐淡出了。它在大兴区开发过御璟星城、大兴星光城、颐和公馆。兄弟企业中建三局建设，也在那开发过兴城之星。（详见《秒杀伪通透的豪宅来了》）

花姐还发现，大兴城建和兴业恒盛在2023年11月拿下的大兴新城0007地块，在2024年8月公示总平图之后，至今还没拿预售证。（详见《兴城之星，有兄弟来抄作业了》）

这次，大兴区重拾楼市信心，寄希望于6038地块。

花姐也期待，6038地块能一炮而红。