曾是杭州亿元别墅聚集地，近年来多个项目遭遇停工、退地！之江为什么不再有“新豪宅”？

之江板块，位于杭州市西湖区西南面，毗邻钱塘江。

这里曾诞生过全国知名的顶级豪宅项目九溪玫瑰园，民间口口相传，杭州有不少上市公司老总都住在这个小区。

但近年来，之江板块声势渐弱，这个曾经的高端住宅集聚地，虽有“杭州首席别墅区”的头衔，但已经很久没有高总价项目问世了。

之江楼市未来会怎么发展？对于居住在之江或想要在之江置业的普通人来说，之江的居住体验如何？对板块的未来又会有怎样的期待呢？

之江大桥 江玥摄

被称为上亿元别墅集聚地

1992年，杭州之江国家旅游度假区批准建立，“之江”板块由此得名。

这里不仅有中国美院，还有浙江音乐学院、西湖大学、国科大杭州高等研究院等院校。

2023年，浙江省博物馆之江馆区、浙江图书馆之江馆区等投用，再加上绝佳的自然环境，杭州又多了一处既有学术氛围又有文艺气息的地方。

之江板块的早期开发定位是偏高端的，从板块内分布的大量高总价住宅、低密度社区看，也不难得出这个结论。

之江曾被称为上亿元别墅集聚地。例如九溪玫瑰园，去年成交了14套二手房，总价过亿元的就有3套。九溪玫瑰园位于钱塘江、五云山、九溪、云栖之间，邻近六和塔，自然环境得天独厚。项目自1996年开始开发，小区网签均价高达15万~20万元/平方米。

在二三十年前，当五星级酒店在杭州还凤毛麟角时，之江度假区已初露锋芒。玫瑰园、云栖海航等一批高星级度假酒店在此落成，这个区域一度成为杭州高端度假生活的代表之一。

然而，近年来之江的一些项目，也面临许多波折。

恒大水晶国际实景 江玥摄

比如，总投资150亿元的恒大水晶城综合体，原规划集购物中心、酒店、办公等业态，但因开发商恒大深陷债务危机，项目停工至今。

又如2020年、2021年出让的两宗总部地块，均已退地，不过根据西湖区最新公告，这两宗地所在的之江科创城正进行概念方案招标，未来这里可能变身为科创和文化传媒总部。

之江为什么不再出新的“顶豪”？

九溪玫瑰园、西湖高尔夫都是20年前的老牌豪宅了，为什么之江这个高端住宅集聚地，近年来不再出新的高总价项目？是否意味着板块已经荣光不在？

杭城资深的高总价住宅经纪人吴昊认为，之江板块近年来少有“顶豪”项目，主要有几个方面的因素。

“首先，从产品形态来看，之江一直以低密度墅类产品为主导，而钱塘江两岸则更多聚焦于大平层。两者在定位和客群上存在一定差异，这也影响了板块内产品的供给结构。”

更关键的一点是土地供应问题。过去几年，之江板块内适合打造高总价大宅项目的优质地块实际上非常稀缺。尤其是那些地理位置优越、景观资源突出、具备“顶豪”基因的地块，近年来几乎未有出让。因此，尽管杭州市场上仍陆续出现一些依托山水资源的别墅产品，但真正能刷新市场认知、定义新一代豪宅标准的“新面孔”却难再出现。

此外，规划限制也是不容忽视的因素。之江沿江一带有明确的限高要求，这在很大程度上限制了高层豪宅产品的开发可能性。

“当前区域的产业结构和整体规划方向，更倾向于综合性开发，而非纯粹的低密度大宅建设，这也对打造顶豪项目形成了一定的制约。”吴昊分析。

之江未来的开发重点在哪？

浙江省城市治理研究中心助理研究员温寒认为，从国土空间规划角度看，之江是杭州“拥江发展”战略的重要组成部分，是杭州从“西湖时代”迈向“钱塘江时代”的重要支撑之一。

温寒表示，之江的城市发展，一般以彩虹快速路为界限分为南北两块区域。快速路北侧区域作为开发较早承接中心城区外溢的区域，大部分地区已经开发完毕，像靠近快速路两侧的区域已经开发了浙大一院、之江未来社区等项目。

未来的开发重点是在彩虹快速路以南的区域，特别是沿着现有6号线双浦支线周边地区，已经有国科大杭州高等研究院在建，一些住宅和安置房小区已经交付，下一步将会围绕双浦车辆段上盖及其周边开发作为板块的亮点。另一处是绕城高速到钱塘江边的这个“倒三角形”区域，目前还在主干路网建设阶段，今后打通之江过江通道，承接滨江外溢也有比较优越的前景。

从之江大桥上看滨江区浦沿板块 江玥摄

家住之江双浦

人少景美，但配套还不足

95后的小严在之江板块双浦镇的一个次新房小区已经住了4年多，“这里的优点是环境好，人也不多，比较清净。缺点是配套比较少，离我比较近的永辉超市要关了，盒马配送范围送不到我家这儿。所以平时出去吃个饭买个菜都要开车，没有步行可达的配套。”

她家就在铜鉴湖公园旁，日常逛公园、看花海，很惬意，这也是她喜欢住在之江的原因之一。

铜鉴湖 夏阳摄

但另一方面，双浦是西湖区少数还没有完全城镇化的地方，各方面配套还未跟上。

除了生活配套，之江的交通也在经历阵痛期。

小严的上班地点在市民中心，平时开车走之江路去钱江新城，需要50分钟。“最近还是挺堵的，之浦路开往之江路的拐角很堵，加上走紫之隧道的人也多，分流的时候也很堵。”她说，以前坐过地铁上班，需要中转，实际时间也要1小时，开车反而还快一些。

之江路被誉为之江板块的“生命干线”，一直是之江板块连通西湖景区、市中心和钱江新城的交通干道。这也导致之江路在高峰期经常拥堵，像严女士这样通勤路上受到影响的居民不在少数。好在之江路隧道一期（之浦路-复兴路段）已经在建设中了。

滨江区买不到预算内的住宅

购房者外溢到之江

“我们在滨江上班、生活，想在滨江区范围内找新房，预算650万元以内，看了一圈，选择基本没有。”90后汪女士最近正在疯狂“淘房”，可一圈下来，发现在滨江区，“一套新房加上车位就奔着800万元去了，远超我的预算”。

近期他们把目标聚焦到了西湖区之江板块和毗邻滨江的萧山区市北板块，前几天，汪女士夫妻俩探访了华润沄璟文华轩和建发云涌之江两个新盘。

“建发这个盘很中式，内部景观比较漂亮，整体园区也大，相对更靠江边。偏刚需或首次改善的家庭，有很多不同的户型产品选择，对预算有限的家庭很合适。”汪女士说，华润这个盘的位置更核心，改善性很强，各种配套成熟齐全，令她非常心动，当然预算相对更高一些。

汪女士一家目前重点考虑在这两个盘里二选一。“虽然新房不承诺学区，但是可以预见的是，之江楼盘有学区优势，有比较好的学区期待，像华润项目位置核心，配套齐全，离地铁很近，周围就是图书馆和艺术文化中心，商业配套也不错，离钱塘江也很近，我比较看好。而老公比较青睐建发的性价比。”

橙柿互动·都市快报 记者 许晖 陆丹

编辑 潘俐

审核 张倩 王晨郁