上海保障房再升级，苏河美欣公寓“商办改住”新样本

近日，上海黄浦区苏州河边上的最美高端服务式公寓——苏河美欣公寓开业即火。外立面三段式红砖ArtDeco海派风情、室内硬件高级精致、房间内苏州河一线景观等等无不都在透露上海滩的时尚摩登以及贵，然而这样一个当代高品质公寓却是保障性住房，巨大反差使其火速出圈。

图片来源：实景拍摄vs网图

一、黄浦区首个“商办改住”的保障房项目

苏河美欣公寓坐落于苏州河南岸黄金地段，原建筑功能以办公为主，改造后为高端服务式公寓，是由金外滩集团和申能集团合作开发、建设与运营的首个城市更新及保障性公寓项目，外立面由华建环境执笔改造。

这里曾见证了上海两个世纪的工商业发展：中国最早的制气厂vs美欣办公大楼（图片左），改造后效果图（右）

改造后，它将为人才提供230套保障性租赁住房，户型面积从49平studio到183平行政套房等十几种户型可供选择，租金范围从12000-40000元/月不等。项目并非单一居住功能，1-5F为公寓餐饮办公及生活配套，6-21F为标准公寓楼层，22F为行政公寓楼层，23F起为行政酒廊等高端配套，是融合居住、休闲、消费的城市活力单元。

二、苏河美欣公寓打造市中心“商办改住”的新样本

它的强借鉴性主要体现在3个方面：

1、保障领域覆盖高端服务式公寓的优秀案例

苏河美欣公寓的自身改造符合近期上海出台“商改住”政策对核心区域的要求（城市主中心可以根据周边产业需求把商办物业改造成服务公寓），其不管是适配建筑原始形态，还是内部空间的改造方式都是存量建筑改造的优秀案例，对于未来核心区域商改住的实操案例具有很强的借鉴意义。

从更大的维度来看，苏河美欣公寓落地意味着保租房领域开始覆盖高端服务式公寓，这是完善上海保障房体系的重要一环，是打造核心区域高端人才保障性住房系统的重要转折。一直以来市中心的中高端公寓多为市场化产品，高端型保租房数量有限，供应方主要为国企拿的部分R4地块和少量纳保产品，但是R4用地本身数量较少，且后期难以继续供应，而核心区却有大量的商办资产待焕新，可以为后期改造高端型保租房提供源源不断的“子弹库”。

2、高端服务式公寓做轻，强硬件、轻服务

苏河美欣公寓是高配版的人才公寓，结合了保障的性质与高端的品质，户型以中小户型为主，客群主要是黄浦区及核心区高端产业人才及海归与国际化的年轻金领，与雅诗阁类的商务型酒店式公寓有显著区别（下图）。苏河美欣公寓硬件方面高举高打但也无泳池会所，服务深度也是轻服务。此前我们写服务式公寓一定会面临逐渐降标的过程，苏河美欣公寓的落地就是降标的践行模板。

3、传统人才房的筹建思路改变

一直以来，人才房的筹建思路是人随产走，主要分布区域如浦东金桥、张江、闵行漕河泾等产业强的区域，针对金融人士、产业人士等，导致人才房聚集性高，其他领域人才可选择面窄等情况，如今人才保障房向市中心转移，可以拓展人才保障房覆盖人群，拓宽分布区域，提高职住平衡效率，提升人才住房幸福感。

三、上海商务楼宇开始集体翻新改造

实际上不止是苏河美欣公寓，上海商务写字楼开始集体翻新改造。

2024年6月《上海市推进商务楼宇更新提升方案(2024-2027)》中提出，先行启动10个商务单元整体更新试点，将在今年到2027年这三年的时间里，有序推进40到50个商务楼宇更新改造项目。

△图片来源于网络

7月3日至5日，上海市规划和自然资源局公示了6大商务单元的更新提升方案，6大单元加起来商务楼宇项目总数达202栋，目前通过更新项目已达51处。

改造的方案各有侧重，不同的写字楼按区位解锁功能。苏河湾商务单元作为中环地带的新兴商务区，区域内甲级写字楼较少，改造的主要是乙级和丙级写字楼，改造的重点不仅是内部的功能改造和空间活化，而是围绕苏河阳台推动周边街道配套基础设施、街区环境、商务运营服务一起进行生态调整，营造更具活力的滨水文创活力圈。

△苏河湾单元内25处楼宇，通过提质类（2处）、改造类（2处）、重建类（1处）三类更新行动，改造类2处均为租赁业态，分别是苏河美欣大厦和base城市社区。

未来随着苏河湾商务单元的改造持续推进，对苏河美欣公寓而言，这场片区级焕新不仅意味着将“家门口”滨水景观引入室内，更是周边商务环境、文化休闲、公共服务配套等软性功能的整体提档。

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