万亿商业地产代币化 绿地新城抢饮头啖汤

2025年8月29日，港交所一纸公告让地产圈炸开了锅。

新城发展突然宣布成立数字资产研究院，计划将旗下174座吾悦广场总值1215亿元的商业地产通过区块链技术代币化。

此前的7月，绿地集团旗下金创公司正式向香港证监会提交虚拟资产交易牌照申请，希望通过发行RWA，通过“牌照+平台”双轮驱动战略，拟将国内康养公寓、酒店等存量资产与香港的离岸人民币及虚拟资产双枢纽战略深度绑定，为房企开辟跨境融资新渠道。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，房地产企业的万亿商业资产代币化探索，对于其商业地产项目的融资有较好的支持。

不过，机构认为，一个预计到2030年规模将达16万亿美元的庞大市场正在开启。不只是地产企业，全球很多企业都在抢先布局，力争在这个赛道上夺得头筹。

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绿地RWA三个根本性转变

全球数字资产的浪潮和中国香港政策红利的双重驱动下，各家房企正在摩拳擦掌，跃跃欲试，喝下RWA赛道的头啖汤。

据悉，港股上市公司宜搜科技联合超算科技公司共同成立Novus Infusion Partners Limited，以文化IP资产数字化为突破口，加速布局RWA生态。据宜搜科技公告称，超算科技由绿地控股旗下绿地金创科技集团管理的基金Greenland LPF全资拥有。

绿地金创科技集团作为综合金融平台，拥有香港证监会颁发的4号牌（数字资产咨询服务）和9号牌（数字资产组合管理服务），这是香港证券监管部门对数字资产业务最高级别的合规认证，覆盖资产管理、风险控制、反洗钱及客户资金安全等核心领域。

绿地金创背靠母公司绿地控股这一上海国资委下属的世界500强多元化产业巨头，拥有海量可RWA化的优质底层资产（如房地产、供应链等），为RWA产品提供坚实的价值支撑。与此同时，绿地旗下绿联国际银行近期凭借在人工智能、区块链技术等Web 3.0领域的经验和优势脱颖而出，入选新加坡金管局MAS Pathfinder AI计划核心企业，是首批20家参与此计划的唯一一家数字银行，加速AI在金融领域的应用。

2025年，香港特区政府接连出台《稳定币条例》及《数字资产发展政策宣言2.0》，明确将香港定位为全球RWA枢纽。

乘着香港的政策东风，宜搜科技和绿地金控拟在IP-RWA平台上进行合作，共享RWA市场巨大的增长红利。

具体操作的方式就是，创新性地将康养公寓未来20年租金收益分割为优先层(年化5.8%)、权益层(增值权)、风险层(诉讼回款)等不同层次，吸引保险资金、对冲基金及专业处置机构分级认购，满足了不同风险偏好投资者的需求。

以绿地香港铜锣湾写字楼项目为例，该项目将价值29亿港元的资产拆分为100万份NFT产权凭证，最低投资门槛仅1000港元，通过智能合约实现租金收益实时分配，流动性较传统REITs提升300%。这种流动性提升不仅惠及投资者，也使房企能够更快回笼资金，优化资本结构，形成良性循环。

数据显示，这种碎片化投资模式使资产流动性较传统REITs提升300%，彻底改变了不动产投资“重资金、长周期”的传统特性。

在资产流动性方面，绿地RWA模式实现了质的飞跃。传统房地产行业最大的痛点在于资产流动性差，而代币化技术使康养公寓等非标资产通过数字化实现碎片化交易，资金周转效率提高30%以上。

从价值创造逻辑角度看，绿地RWA模式实现了三个根本性转变：

从“卖房”到“卖权益”：传统房企依赖一次性销售回款，而RWA模式下，房企转变为资产运营方和金融服务提供商，通过持续管理获取长期收益。

从“重资产”到“轻资产”：通过将物理资产转化为数字权益，房企资产负债表得到优化，能够以更少资本撬动更大规模资产。

从“地域局限”到“全球流通”：区块链技术打破了不动产的地域限制，使香港尖沙咀的五星级酒店房间权益可以被全球投资者24小时交易。

绿地RWA模式展示了如何从“信贷融资”向“资产通证化”实现范式跃迁，为行业提供了可持续发展新思路。通过香港持牌交易所发行代币化资产，房企可直接对接全球机构投资者，融资成本较传统信托降低380个基点，负债结构得到显著改善。

同时，康养公寓等非标准化资产通过代币化实现碎片化交易，资金周转效率提升30%以上，极大缓解了行业流动性压力。这种转型并非仅限于绿地一家企业，而是代表了行业整体发展方向。

据香港Web3.0协会理事透露，传统房企发行REITs需经历2年以上审批，而RWA通过区块链技术可将周期压缩至3个月，效率提升近8倍。这种效率革命将促使更多房企加入RWA赛道，加速行业数字化转型。

绿地切入RWA赛道后，一度股价暴涨。

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流动性提升带来资产估值裂变

从全球范围来看，并非绿地控股最早发行房地产RWA。例如，2018年美国的RealT项目就已尝试将房地产代币化，使全球投资者能够通过购买代币获得美国房地产的部分所有权和租金收益。

在绿地香港铜锣湾项目发行成功之后，老牌房企新城控股也尝试把钢筋水泥变成可交易的数字资产。

2025年上半年，该公司实现营业收入221亿元，归属于上市公司股东的净利润为8.95亿元，扣非归母净利润为9.47亿元，毛利率为27%，同比增长5.25个百分点。

给新城控股营收形成压舱石作用的是其商业地产板块表现亮眼，205座吾悦广场平均出租率高达97.8%，上半年商业运营的营收达到69.44亿元，同比增长12%，实现了持续上行。

商业地产的良好表现或许是新城控股押注RWA赛道的底气。

传统模式下，投资商业地产动辄需要上亿元资金，普通投资者根本无力参与。

通过区块链技术，可以将整栋商场的收益权拆分成若干份数字凭证，每份对应特定比例的租金收益权。

新城控股的转型计划分为三步走。第一步是发行基于吾悦广场IP的NFT数字藏品，包括开业纪念数字门票、明星联名藏品等。这些数字资产既能兑换线下权益，又能在二级市场流通交易。第二步是将租金收益权代币化，让普通投资者能够以较低门槛参与商业地产投资。第三步是推动上市公司股票、债券等传统金融资产的代币化，拓展全球融资渠道。

流动性提升带来的估值重塑效应是房企布局RWA的重要驱动力。传统商业地产由于交易成本高、流动性差，估值往往被压低至实际价值的70%左右。代币化后，资产可以像股票一样便捷交易，理论上能够获得更高的估值溢价。新城发展1215亿元的商业地产估值，正站在这个关键转折点上。

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底层资产成了RWA命门

通过RWA赛道，让每份不动产权益在数字浪潮中焕发流动活力，这场发轫于香港的变革，正引领全球房地产业迈向价值互联的新时代。

商业地产代币化，也遭遇到了一定的质疑，认为是一种变相的新P2P，所以也会涉及到一些违规融资的嫌疑。

因而这也对监管和商业地产代币化的发行机构提出新的课题，RWA底层资产的选择成了RWA的命门。

当前阶段想要发行RWA项目，最关键的核心在于学会正确的挑选发行RWA项目的底层资产。

诚然，加密资产正在成为重构世界金融格局的重要工具，但受限于我们认知的局限性和各国基本国情的不同，新生事物（特别是具有金融属性的事物）的发展和普及必须经历一个缓慢的过程，这就导致了加密资产在各国、各司法管辖区的接受程度有所不同。

因此，正确的挑选一个底层资产，一方面有利于赋予RWA项目更合理、更可靠和可视化的“价值”；另一方面，也有助于成为一项监管机构眼中真正具有可行性的“金融创新”项目，而不是一个非法集资或金融诈骗项目。

从当前我国市场上声音比较大、合规性较好的几个成功RWA项目来看，底层资产的选择普遍具有以下几个特征：

（1）实物资产；

（2）有“绿色经济”属性；

（3）能够产生稳定现金流；

（4）资产整体价值适中，市场价格长期稳定。

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