城市更新项目都是如何估值的？

城市更新项目估值：解码百亿资产背后的定价逻辑

城市更新项目估值只是简单的"地皮+建筑"成本计算？那可能低估了其中的复杂程度。

城市更新项目的估值实则是一个融合了区位潜力、政策红利、现金流预期和风险溢价的综合评估体系。

它既需要考虑现有的实物资产价值，更要预测更新后带来的增值空间，以及政策支持下的各种隐性价值。

正如上海徐汇东安项目439.5亿元的估值，不仅包含了土地和建筑物的价值，更蕴含了其升级为"全球城市卓越水岸"后的巨大预期收益。

核心维度：多因素构建估值模型

城市更新项目的估值首先建立在几个核心维度上。

区位价值是首要考量因素，位于城市核心地段的项目往往具有更高的估值溢价。例如徐汇东安项目与2020年全国"地王"西岸金融城仅一路之隔，得天独厚的位置为其带来了显著的增值空间。

政策支持力度同样关键，中办、国办印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》明确提出支持政策，为项目提供了制度保障和价值支撑。

项目业态规划直接影响未来收益能力。包含住宅、商业、办公等多业态的项目通常能获得更高估值。

徐汇东安项目就规划了高端居住、前沿科研与活力配套等功能，预计总货值将超过600亿元。

产权清晰度也是重要因素，产权清晰的项目更易获得市场认可。华夏金隅智造工场REIT之所以能成功发行，与其清晰的产权安排密不可分。

估值方法：收益法主导的评估体系

收益法是城市更新项目估值中最主流的方法，其核心是预测项目更新后产生的未来现金流，并通过折现率转化为现值。

评估机构会详细测算项目更新后各业态的租金收入、销售收入、运营成本等指标，形成完整的现金流预测模型。

折现率的确定尤为关键，需要综合考虑项目风险、资金成本、市场预期等因素。城市更新项目通常具有周期长、风险高的特点，折现率往往高于普通房地产开发项目。

以上海徐汇东安项目为例，评估机构对其商业办公部分采用8%-10%的折现率，住宅部分采用7%-9%的折现率，反映了不同业态的风险差异。

市场法和成本法作为辅助方法也有应用。市场法参考类似项目的交易价格，成本法则计算重置项目所需投入。但由于城市更新项目的独特性，这两种方法通常只作为收益法的验证和参考。

政策赋能：制度红利的价值释放

政策支持为城市更新项目带来了显著的估值溢价。《关于持续推进城市更新行动的意见》提出的"规划-建设-运营-融资"全链条制度框架，为项目估值提供了制度保障。

用地政策创新尤其值得关注，文件提出"推动土地混合开发利用和用途依法合理转换"，允许土地使用权人根据规划调整参与更新建设，大大提升了土地资源的利用效率和价值。

财税金融支持同样重要。文件要求"加大中央预算内投资等支持力度"、"落实城市更新相关税费减免政策"，这些措施直接降低了项目成本，提升了投资回报。

REITs退出通道的打通更是革命性的创新，华夏金隅智造工场REIT的成功上市，为社会资本参与城市更新提供了明确的退出渠道，显著降低了流动性溢价。

风险考量：不确定性中的价值折让

城市更新项目估值必须充分考虑各类风险因素。政策风险首当其冲，虽然中央层面大力支持，但地方实施细则和标准仍在完善中，如划拨用地转出让的税费处理规则、公益性资产与经营性资产的配比规则等尚未明确。

执行风险同样不可忽视。项目需要获得足够比例的权利人同意，如《深圳经济特区城市更新条例》要求"专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上的物业权利人同意"。

资金风险也是重要考量，多数项目回收周期长达8-10年，一些民生类项目甚至需要更长时间，期间可能面临资金链断裂的风险。

这些风险因素在估值中主要通过折现率调整和现金流保守预测来体现。

风险越高的项目，适用的折现率越高，对现金流的预测也越谨慎，最终反映为估值上的折让。

未来展望：估值体系的完善与创新

随着城市更新行动的持续推进，项目估值体系也在不断完善和创新。

公募REITs市场的发展为估值提供了重要参考，REITs产品的交易价格反映了市场对存量资产的定价，为类似项目估值提供了可比基准。

数字化工具的应用提升了估值精度，通过大数据、人工智能等技术，评估机构能够更精准地预测项目收益和风险。

长效管理机制的建立也影响着项目估值。随着《意见》提出"建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式"，项目的长期运营价值越来越受到重视。

具备良好运营能力的项目能获得更高的估值溢价，如招商蛇口凭借其出色的运营能力，在徐汇东安项目估值中获得了明显优势。

总体而言，城市更新项目估值正在从传统的资产评估向全面的价值发现转变，那些能够准确把握政策方向、具备专业运营能力、并能有效管控风险的项目，将在估值中获得市场的充分认可。