朱辛庄，昌平楼市的最后高地

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上周，赶在举国欢庆的日子，北京市发布了2025年第七批供地清单。

8宗地中，东城祈年大街路西危改、朝阳永安里旧城区改造项目，被外界称之为“王炸”地块。

当然，其他平原多点地区的地块，也蛮多亮点。

其中，就包括了昌平区北七家歇甲庄村0038、0046地块。随着东小口巨无霸地块下架，昌平南的供地策略，似乎开始东移了。

地理上，歇甲庄位于天通苑、新北苑、奶西三板块中间，离朝阳区很近，可谓“一张白纸”。

有业内人士认为，它未来的发展潜力巨大，具备成为下一个朱辛庄的可能性。

在花姐看来，这是对歇甲庄板块的最高评价。

但目下，朱辛庄板块依旧是整个昌平楼市的绝对高地，无论产业配套，亦或交通便利性上，歇甲庄还远远不能企及。

罗马不是一天建成的。

歇甲庄虽具潜力，但要将规划中的蓝图变为现实，还需很长一段时间来打磨。

毕竟，从受人关注，到如今各家房企垂涎，朱辛庄板块走过了8年光阴。

朱辛庄蜕变之路

朱辛庄板块真正被外界关注，始于2018年。

当年11月，小米联合华润置地，以26.57亿元拿下朱辛庄CP00-1600-0016地块。

这块公建住宅混合地块，既有小米智慧产业园，也有小米员工房万象华府，以及对外销售的万象悦府。每平5万元出头的限价，让这个两个项目，被海淀周边的“码农”，一扫而空。

2020年10月，北京101中学未来科学城学校正式开工，这座北京K12学校，给整个朱辛庄板块，注入了优质教育资源。

到了2021年11月，朱辛庄万达广场正式启动，标志着商业配套也开始跟进。

朱辛庄板块开始步入价值急速上升期。

2023年，是整个朱辛庄板块的高光年份。包括越秀星樾、大华启宸府、中海寰宇未来等项目，在这里落地生根。

由此，朱辛庄承接海淀各IT产业园外溢的能力，也达到了巅峰。

时间进入到2025年，北京101中学已正式招生，万达广场也已运营了一年多。

而随着中海寰宇未来等住宅项目的外立面竣工，以及小米产业园二期的使用，朱辛庄的城市界面，焕然一新。

核心区迎来首个好房子

不过，朱辛庄板块崛起的同时，这里的宅地供应，却日渐稀缺。

好在，它今年也迎来了首个好房子项目——中海未来之境。

2月18日，中海地产联合未来科学城，以12.8亿元底价竞得中海未来之境地块，住宅楼面积约3.48万元/平米。

它与大华启宸府一路之隔，但更靠近朱辛庄地铁站，直线距离约400米，一度被称为朱辛庄最后的“王炸”项目。

因为，按当时的规划，中海未来之境是朱辛庄核心区域，最后一块住宅用地。

楼栋的规划上，中海未来之境采取了南低北高的渐进式布局，前排三栋楼最高11层洋房，后排三栋则为18层，这让楼栋之间的遮挡程度降至最低，堪称神来之笔。

这种布局，让它的居住舒适度，超越了大华启宸府。后者除了最南边的5#为11F外，其余均为18F高层，导致楼王3号楼东西方向都有遮挡。

户型设计上，中海未来之境的产品定位偏改善——4款户型中，97平、105平、108平为三居，129平为四居。

这与中海寰宇未来积攒下的用户画像，密不可分——它的户型从88平至145平，覆盖刚改全面积段。

二者结合，几乎满足了绝大部分购房者的需求。

不仅如此，中海未来之境还拥有朱辛庄核心区楼盘没有的阳台——除了97平内嵌阳台进深1.5米外，其余三款均为1.2米左右。

它的入市时分，恰逢北京市酝酿收紧赠送尺度之际，但即便如此，其仍是朱辛庄赠送面积最多的项目，综合实际得房率达到85%以上。

朱辛庄的价格锚点

上半年最后一天，中海未来之境取得了预售证。

拟售均价6.71万元至7.29万元/平米之间，为昌平楼市有史以来最高。这确实超出了市场预期。

不过，7月27日正式开盘后，它的实际成交均价，来到了6.19万元/平，与大华启宸府当年的成交价，几乎相仿。

给足市场诚意后，中海未来之境业绩斐然。8月份，它豪夺昌平楼市网签面积、金额双料冠军。

截至目前，网签已经达到86套，成交均价6.17万元/平米，网签金额5.91亿元；另外，车位也网签了55个，均价15万元/个。

8月，北京市放开5环外限购，中海未来之境也迎来利好，它的129平户型，需求激增。

开盘时，该户型只推出了3#一单元共34套，截至目前网签已达18套，加上其他已认购数量，只能低层寥寥数套可售。

为此，上月底，中海未来之境将2单元34套房源加推，目前已产生两套网签，另有一套预订。

同时，也释放了1#1单元108平户型。至此，除了1#2单元外，所有楼栋均全部入市。

花姐得悉，随着8月底加推房源后，中海未来之境的成交价格，也较开盘时有所上升，近期的均价已达6.2万元/平米以上。

与此对应的是，有消息称，包括朱辛庄边缘的越秀星耀未来，以及生命科学园板块的龙湖观萃，已于近期开始调价。

可以说，中海未来之境已成为整个朱辛庄板块的价格锚点。

花姐点评：

朱辛庄宅地供应的故事，并没有随着中海未来之境而终止。

就在它开盘后4天，迎来一个重磅消息——东边的0055号地，即将入市。

该地占地1.27公顷，规划地上建面3.175万平米，容积率2.5，限高80米。后两个参数与中海未来之境一模一样。

原本，中海未来之境一直被视作朱辛庄的最后一块宅地，为何又多出了0055地块？

只因，它是从一块工业研发用地变性而来。（详见《北京三宗地变性，藏有深意》）

也许，正是基于中海未来之境的热销，让有关方面看到了，在当下的楼市环境中，亟需再来一块“王炸”地提振信心。

有人称，0055地块的登场，给中海未来之境带来了巨大压力。

但花姐认为，恰恰相反。按照目前的去化进度，待0055地块正式入市时，中海未来之境可售房源已不剩多少。

况且，对朱辛庄板块极度了解的中海地产，即便出于护盘的目的，会让0055地块旁落别人？

如果中海地产真要遂愿，三子落地，它不仅将成为这里的绝对霸主，朱辛庄板块短期内，或将真的再无宅地供应。