存量商业这么改，不火才怪！

大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

深圳中心区，商业再迎变局。今年上半年，两座指标性商场的华丽“回归”，惊艳了整个行业。

一是位于福田CBD核心商圈的平安金融中心商场不久前揭开焕新面纱，由“PAFC MALL”正式更名为“PA MALL”，以全新姿态再度启航。锚定“精英风尚地标”定位，这座指标性购物中心正释放崭新活力，诠释“万象更新 盛启平安”的新生愿景。

二是历经近一年半升级改造后的iN城市广场，于4月底在福田盛大开业。这座承载了深圳人青春回忆的商业地标，用“年轻力生态场域”的姿态焕新登场，其主打的“运动+社交+美食”模式，正加快重构城市公共空间的价值。

当松弛感成为消费者主流，当“悦己”成为消费新决策，两座深圳标志性商场的转型可谓“内有门道”——顺应趋势调改升级、推动消费体验进化、适应市场多元需求，正是商业进入“存量时代”下的焕新之道。

内外兼修的大胆调改

“平安+华润”，这对颇受业界期待的组合，擦出了令人惊艳的商业火花。

从PA MALL的全新Logo来看，其拥有多层丰富内涵，值得寻味。它通过更简约现代的艺术视觉，生动凸显出平安金融中心“深圳第一高楼”的地标形态，不仅辨识度、记忆度有了显著提升，其重新定位后的“PA”名称也更深刻延续了商场本身的“平安基因”。

Logo下方的“BY MIXC”，则鲜明立起了“万象系”首入福田的坚定姿态。2023年，华润万象生活接手该商场的运营管理，并开始大刀阔斧的调改，将万象品质内核注入其中，其调整的力度、广度和深度，一直备受业界称道。

先是品牌大幅度调整升级。PA MALL引入Polo Ralph Lauren、HECHTER、KENT&CURWEN、vivienne westwood、Aesop、Maison Margiela、COS、On昂跑等大量国际一二线精致轻奢运动品牌，搭建起多元丰富的零售矩阵，为此前相对沉寂的福田中高端商业领域添上了鲜明的色彩印记。

再来是对硬件结构的大尺度“动刀”。PA MALL打通了内部中庭天花，形成通透开阔的穹顶，并对建筑外立面及外围广场进行升级改造，“内外兼修”下，商场内部动线布局更加合理，提升了消费者可逛性，也使商场和周边环境更统一和谐。

将PA MALL打造为“万象系”又一标杆之作，合作方的共同愿景正在逐步兑现。两年调整下来，PA MALL累计调改品牌129家，首店率60%，零售业态比例提升约30%，面积出租率达98.9％，开业率近95％。客流同比增加20%，销售同比提升增加40%。

事实上，与罗湖和南山相比，福田的中高端购物中心一直以来相对欠缺。对PA MALL这一核心区指标性商业而言，肩负着打造高品质“城市之上”地标商业的重任。此次焕新升级，正是一次绝佳诠释。

“从商场本身来看，我们希望进一步优化其定位的清晰性、品牌矩阵的丰富程度、商业的昭示性和内部的结构动线；从外部宏观环境来看，国际一线、轻奢品牌市场开始出现逐步回暖，高端餐饮品牌快速发展及大量新兴餐饮品牌入市，多重因素构成了PA MALL焕新升级的发力点。”PA MALL方面表示。

不止是商场，更是城市精神的容器。PA MALL深度洞察消费者的情感和社交诉求，持续打造“Don't worry, be CAPY！卡皮士灵感生活”“喵趣生花·Luna's Garden”等话题性主题场景和活动，增强消费者情感联结和忠诚度。商场接手改造至今，已持续开展逾100场氛围活动，持续造势吸客。

精准定位下的差异化打法

另一边的iN城市广场，同样是不动产资管机构与商业运管机构在轻资产管理上的一次优质合作样本。

2024年，该项目以万科印力最高项目改造标准启动全封闭式升级改造。相较于周边的深圳万象城、KK MALL等成熟商业体，iN城市广场剑走偏锋，主打“根植于社区，服务于社区”的理念，首先就与这些商业形成了十分鲜明的差异化打法。

事实上，iN城市广场此前曾经历多年转型阵痛。2002年，商场以“中信城市广场”之名开业，成为深圳第一家综合购物中心，承载了许多老深圳人成长记忆与欢乐时光，2007年又更名为“新城市广场”。但在2020年后，随着深圳发展重心西移和消费时代变等因素，商场经营业绩持续下降。

如何精准调改升级、重组产品业态？项目团队迅速给出了iN城市广场的定位——零售做精、餐饮做强、娱乐配套做全。商场规划品牌数量225个，已签约202个，其中超市1个、餐饮92个、零售75个、娱乐配套35个，旨在赋予顾客丰富的消费体验。

在iN城市广场首批进驻品牌中，既引入了首店、特色店、旗舰店共29家，又以约120个人气餐饮品牌来进行结构性补位。核心亮点则是其拥有的深圳最大的超3万㎡户外广场，这里不仅以阶梯式绿化、休憩装置打造出深圳首个室内外无缝切换的休闲空间，又以广深特色小吃为核心，复刻市井烟火气的“湾区粮仓”美食聚合，还构建了深圳罕见的“运动+社交+消费”，串联起日间运动消费和夜间娱乐，实现年轻力业态的环流式布局。

正是因此，iN城市广场开业便交出了优异的成绩单。数据显示，该商场开业率达到95%，较改造前提升了25%；品牌数量达到202佳，较改造前增加了114家。自开业到“五一”黄金周期间，该商场日均销售达322万元，同比2023年提升了268%，日均客流达12万人次，同比2023年提升了319%。

从PA MALL与iN城市广场这两个存量资产升级改造案例中，体现出了“长期主义”下的轻资产运营之道。两座地标性商场的焕新之路，是打造“具有消费引领力的城市级商业新地标”的一场生动实践，或可为商业地产行业带来一些思考。

转型下的存量改造法则

商业存量项目的调改，是对既有商业空间进行系统性升级改造的过程，需综合考虑市场需求、项目现状、运营逻辑等多重因素，以实现旧资产的价值重生。

在业内看来，存量项目要进行合理调改，首先要尊重商业逻辑，例如配置较强协调力的资管团队、深度的客户分析、精准的项目定位、适配的操盘方及合理的成本规划，其次则要以影响招商的关键因素、消费者可触达部分等层面优先考量，在转型思路、品牌引入和改造预算等方面上作出有效取舍。

PA MALL和iN城市广场此番焕新亮相，也为保险资金做存量改造带来了一些启示。当前商业的发展逻辑已从过去单纯以“创新引领市场”转变为“更贴合消费者需求”，同样，险资改造商业体也需顺应这一规律，为消费者提供大于物质价值的情绪价值，在业态组合层面增强消费体验，才能符合投资回报，满足其在资产增值方面的诉求。

今年3月，深圳发布商业网点规划（2025-2035），将福田中心商圈规划为“重点建设的世界级商圈”之一，并指出要积极培育新业态、打造深圳中心区娱乐、文化、商业新生态，推动商业休闲消费方式迭代升级，形成与商务中心相匹配的高端商业集聚区，构建与全球标杆城市中心城区相匹配的“超级品牌”。

政策明确指向，加上求新求变的调改姿态，PA MALL和iN城市广场正以崭新面貌“再出发”，在深圳建设国际消费中心城市的进程中借势腾飞。在可预见的未来，PA MALL和iN城市广场将加快重塑深圳核心区消费生态，以助力产业升级、推动城市更新、筑造品质生活为目标，让商业空间与深圳城市精神共生共荣，为粤港澳大湾区城市发展贡献力量。