买房必看：深圳南山观山海家园值得买吗？价格折扣/优缺点解析

深圳南山观山海家园是否值得购买需要综合其价格折扣、优缺点来判断，以下是具体分析：

价格折扣：项目价格呈上涨趋势，去年首开按揭 9 折，折后单价约 7.7 万左右；今年 3 月加推综合约 92 折，折后单价约 7.9 万；4 月加推综合约 94 折，折后单价约 8.1 万。7 月即将加推的 3、4 栋 138㎡户型，预计备案价 10 万 /㎡，总价在 1300 万左右。也有消息称项目最新拿证单价 7.1 万起，具体折扣未定，据说有 95 折的可能。

优点

低容积率：容积率仅为 2.65，在深圳核心区较为少见，采用 “双十字” 楼栋布局，楼间距优势达 45 米，居住舒适度高。

地理位置优越：位于前海合作区，距离地铁 5 号线荔湾站仅约 650 米，紧邻兴海大道、月亮湾大道等主干道，周边还有深惠城际 “前保站”，未来交通更加便捷。

自然环境优美：背靠大南山，面向大海，周边有荔林公园、月亮湾公园等生态资源，绿化率高达 30.85%，居住环境宜人。

教育资源丰富：周边有荔湾小学、深大附中初中部和高中部等，还有荟同国际学校等多所国际学校，3 公里半径内聚集了 7 所国际学校，教育资源丰富。

纯商品房社区：项目为纯商品房住区，没有保障房和回迁房，居住人群相对单一，社区氛围更加纯粹。

得房率高：通过飘窗全赠送 + 阳台半赠送，将实用率提升至 97%，以 95㎡三房为例，实际使用面积达 92㎡，相当于后海片区 110㎡户型空间。

缺点

噪音问题：紧邻兴海大道等主干道，货车通行可能会产生噪音，低楼层住户感受可能更为明显，西向户型受影响较大。

配套有待完善：虽自称 “前海核心”，但实际周边商业像城乡结合部，最近的万象前海开车需 15 分钟，日常买菜可能主要靠小超市。

非核心区板块：位于南山中心区荔湾板块边缘，不属于前海核心区，在区域发展成熟度和资源集中程度上相对核心区可能会稍逊一筹。

车位问题：1、2 栋的电梯只能直达半地下二层，不能直达半地下一层和地下一层，而半地下二层车位不足，部分住户需要将车位选在另外两层地库，虽开发商有解决措施，但仍不如楼栋直达地库方便。

其他潜在问题：项目西侧 1.8 公里处有环保设施，可能会对空气质量产生影响，且机场航道较近，可能存在噪音污染。

如果购房者能够接受项目的缺点，且对前海区域的发展前景有信心，那么从价格、居住环境和户型等方面来看，观山海家园还是具有一定的购买价值的，尤其是对于追求低密居住环境和高得房率的改善型购房者以及看好前海发展的投资客。但如果对居住环境的安静度、配套成熟度等要求较高，可能需要谨慎考虑。

观山海家园售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

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深圳【观山海家园】

繁华前海里，悠然见南山
约2.75容积率 前海低密山居美学

建面约95-115㎡ 3-4房山境高层 / 建面约138㎡4房板式藏品

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项目名为观山海家园，距离5号线荔湾站仅650米，背山望海，舒适度不错

观山海家园

开发商：深圳市远荔实业有限公司

总占地面积：约4.2万㎡

总建筑面积：约16.3万㎡

计容建筑面积：约11.2万㎡

容积率：2.65

居住户数：870套

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项目效果图

简装，物业费6.8元，位于南山区招商兴海大道东侧，沿山路南侧，，建筑面积：约16.3万㎡，绿化率：40%，容积率：2.65。

观山海家园营销中心电话：400-966-1923；开盘时间：2024年12月28日，占地面积：约4.2万㎡总房源：870户，车位比：1：1.1；共有987个，主力户型：95-138平3-4房，梯户比：2梯2户，2梯4户，2梯5户，物业费：6.8元/m²/月，物业公司：远洋亿家物业服务股份有限公司，开发商：深圳市远荔实业有限公司，售楼电话：400-966-1923（官方认证）。

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基础资料

开发商：远洋地产

地址：南山区项目距离5号线荔湾站仅650米沿山路与港前路交汇处

占地面积：4.24万㎡

总建面：11.64万㎡

产权：70年(23-93年)

总户数：870户

面积：95-138㎡3-4房

车位比：987个1:1.34

梯户比：2梯2户/2梯4户/2梯5户

交楼标准：简装

物业公司：远洋物业

物业管理费：元

容积率：2.65

绿化：35%

交楼时间：26年底

建筑类型：住宅

层高：3.1米

使用率：80%

楼层高：17-19-24-25F

栋数：10栋

水电：民水民电

商业：3.7万㎡

学校：南山实验教育集团荔湾附中，深大附中

户型价格：95-110-115-138㎡

95㎡3房2卫

110-115㎡4房2卫

138㎡4房3卫

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交通配套

观山海家园售楼处电话400-966-1923，营销中心距离5号线荔湾站约600米左右，未来深圳“一环线”15号线开通后，1站到铁路公园站换乘，前往大铲湾、南油、深大、西丽都非常方便。同时一个站到铁路公园站规划了5号线与9号线换乘，未来将于宝安新老中心、南山重点区、蛇口、西丽、前海片区串联起来，此外，将还有15、21、27、穗莞深城际等多条轨道交通串联前海与其他重点片区。

项目紧邻兴海大道、月亮湾大道等主干道，开车可快速通达前海、宝中、蛇口、深圳湾、科技园等区域。另外，今年底妈湾跨海通道将建成开通，届时会大大方便大铲湾企鹅岛与妈湾之间

商业配套

商业：配套商业约6000㎡，西侧有泛海城市购物广场基本可以满足日常生活，1站到达5号线铁路公园站上盖的前海印里约3万平有愈欣书店、SEESAW咖啡、罗森便利店、丘大叔柠檬茶等多个品牌入驻，远点还有前海山姆会员店，前海万象中心！

教育配套

观山海家园项目周边拥有15所幼儿园、4所义务教育学校，还有荔湾小学和深大附中等学校都在周边。此外项目靠近多所国际学校，拥有3000到5000个名额，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校

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教育：项目一路之隔规划36班小学。目前片区内对口的小学为南山实验教育集团荔湾小学，中学则对口深大附中，基本买房都能上。

休闲配套

项目背靠大南山面向大海！

附近有月亮湾花园、青青世界、大南山公园等，地铁也可快速抵达宝中滨海公园等，不仅每天都能呼吸鲜氧，周末休闲放松也有好去处。

最值得注意的是，项目容积率仅约2.65，放眼目前深圳核心区的在售新盘也少很少见。项目共870套住宅，涵盖建面约95㎡3房、约110-115㎡4房以及约138㎡4房。

户型方面，项目涵盖建面约95㎡3房、约110-115㎡4房以及约138㎡4房，最突出的特点是，所有户型的观景阳台横向长度都比较宽敞，更方便了欣赏山景或海景，体现了其低密改善的属性。

此外，约95㎡-115㎡的主卧都是L型飘窗，采光和景观面都比较好，也可以改成收纳柜或衣柜。

建面约95㎡3房2卫该户型为西南向（部分户型看海）或东北向看山景，是传统的竖庭格局，南北通透。最大亮点是，阳台从客厅对出连通到次卧，显得比较宽敞。特别是对于三代同堂的家庭，适合老人早期锻炼。

建面约108-110㎡4房2卫该户型为西南向或东南向，竖庭设计，南北通透，阳台也是连通到次卧对出，比较宽敞。户型动线也比较清晰，动静分区合理，特别是两个卫生间紧靠在一块。

建面约113㎡4房2卫

竖庭格局，西南向，基本居住功能与建面约108-110㎡4房2卫一致，但格局不一样，从目前公布的户型图上看，主要是主卧空间有了更大的提升，比如可以放更大一点的衣柜。但从位置上看，它所在的楼栋更靠近主干道，会有噪音影响。

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2025.9.5 深圳购房新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。