上海房东，不相信新政

北京放松5环外限购、上海放松外环外限购、深圳放松关外限购。

过去1个月，三个核心一线城市纷纷再次放松郊区的限购。

核心原因还 是市场的能量不够了，需要政策来支撑一把。

你要问我政策好不好，那肯定是好的。

现在的市场环境，取消限制性政策都是好的。

但是要说政策的实际作用有多大，是不是放松了市场情绪又大幅度反弹？

这可能满足不了大家的心愿了。

我们整理了最新的上海二手市场数据，应该会对大家有帮助。

新政之后的这半个多月时间，我感受到的市场情绪似乎并没有那么高。

比较明显的一个情况就是，外环外新房的售楼处热卖营销的声音似乎少了很多。

前几次出政策，售楼处肯定是有明显变化的。

新政开始的一段时间，来访、深夜谈判、客户的积极性都是明显变高的。

维持现状的情况比较普遍，就是说之前卖的好的，现在还是不错。

之前就不好卖的，现在还是卖不动。

这两天的二手网签，也反映出市场比较冷淡的回应。

工作日500-600套水平。

周末的话新政第一周还有上千套的情况出现。

第二周就到900套以下了。

为了量化一下政策效果到底如何，我们对比了历次政策前后的挂牌和成交数据。

房外房研究院制图

上海的挂牌、成交都没有大幅度变动。

之前几次政策出来后基本都是20%以上的变化幅度。

房东、买家都表现的更为主动和积极。

至于成交的领先指标，头部中介的定金数，目前也没有大幅上涨的情况出现。

也就是说，未来一段时间内应该不会出现网签的大幅度增加。

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房东在政策之后的应对方式又是什么样呢？

房东调价的情况应该比较能说明问题。

825新政前后调价房源变化：

新政前6天，8.19-8.24，降价房源8815套，涨价房源449套。

新政后6天，8.26-8.31，降价房源8955套，涨价房源597套。

房外房研究院制图

总量上新政后，调价的房东确实变多了，降价的多了，涨价的也多了。

但算一算愿意折腾的房东也只多了3%。

感觉是房东对政策的期望值放低了很多。

如果从前后一周的调价幅度变化来看，可能会更清晰一点。

房外房研究院制图

有三方面的变化 值得 大 家关注：

1、调价依旧以降价为主，涨价依然是少数。

8.25-8.31，降价房源量占比93.7%，涨价房源量占比6.3%。

以价换量的趋势不变。

2、降价及涨价房源量均有上涨，从占比来看，调涨比例提升。

8.18-8.24，降价房源量占比95%，涨价房源量占比5%。

8.25-8.31，降价房源量占比93.7%，涨价房源量占比6.3%。

各幅度调涨房源量占比均有所提升，以小涨为主2%-5%。

但是细细看来，这个涨价的力度实在有点弱。

比如和平花苑一期这套113平的，涨价了30万。

这在当下的市场环境里，绝对算涨的多的。

但是实际的价格并没有完成真正的“涨价”。

小区去年10月也有成交的一套112平同户型，也是低楼层，766万。

比现在这个涨价后的价格还要贵16万。

与其说是涨价，不如说是房东在卖房过程中“换了个让自己更舒服的姿势”而已。

3、新政后，短期内降价幅度更为剧烈，自砍一大刀的房东多了。

降价小调整（-5%以内）房源量占比下降。

下调价格-5%以上的房源占比增加。

我去看了一下降价房源，能够5%以上大幅度降价的，也是卖房决心很大，为了把自己的房子变成小区性价比最高的一套。

比如中海万锦城这套低楼层90平的房子降价66万。

降价前是905万，单价将近10万/平。

和单价第二低的高区的同户型就差5万块，基本没啥优势。

现在一下降到位，虽说是背刺了邻居，但是房子性价比带来的短期优势很明显。

当然降价不代表一定会成交，卖房要做的还有很多，价格是其中之一。

只会一味降价的房东不妨换个思路，找我们房外房试一试，卖房我们是专业的。

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哪里的房东是降价最狠的呢？

我们分环线市场来看，单从价格角度说，外环外放松的新政反而对外环外价格打击最大。

房外房研究院制图

1、本次新政的主角，外环外，房东的表现是大分化下的加速降价。

大分化体现在，新政后一周，外环外降价房源量和涨价房源量都有所增长，且增长的量相近。

加速降价则体现在，降价-2%以内的房源量减少，降价超-2%的房源量明显增加。

2、新政对内环内房东止跌信心有明显提振。

政策后较政策前相比，降价-20%以内的房源数量显著减少，相对的，涨价房源数量变化不大。

3、内中环间房东对新政效果有点吃不准。

降价5%-10%房源量及涨价2%-10%房源量均有所增加，对新政态度各异，分化较大。

也可能是房子本身的品质差异带来的涨跌分化。

4、对新政最为看空的是中外环间的房东，享受不到外环外放松政策，又在外环内，靠近外环这个“毒圈”。

这个环线间，降价超过-5%以上的房源量有较大的增长。

都是大幅度降价，说明市场信心不足。

我知道肯定也有不少人关心板块的情况，那下调房源数量增加TOP10板块都有谁？

房外房研究院制图

感觉是外环外还不错的板块，如嘉定新城、七宝、徐泾等反而先降价跑路。

反而是一些外环外的动迁大居板块，新政对房东的信心提还大一点。

比如闵浦、泗泾、顾村、浦江等挂牌量大，之前跌的凶的，现在上车容易。

总的来说，这次政策力度比较小。

很多人原以为是外环外的全面放开，增加更多的增量客户。

但是最终还是设置了门槛，其实是让有资格买房或者买过人能买更多套。

这个对于二手市场的利好就比较有限了。

当然，上海楼市现在的问题也不是出一个政策就能完全解决的。

如果政策让此刻的你更迷茫了，不妨找我们聊聊，买卖都能给你最实在的助力。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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