松绑后，楼市迅速被点燃？

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

限购放松后，市场似乎瞬间出现了逆转。

全市场都在吹风看房量明显增加，新政首个周末集体爆单。

但，市场真的发生了质变吗？

市场分歧

上周深夜，猝不及防深圳释放楼市组合拳，对限购区进行了调整。

相比去年的松绑，市场的态度这次明显有所不同。

如果上一次是全力支持，期待市场加码反转，那么这一次市场的分歧是实实在在的。

有的人认为超预期，深圳楼市接下来会走出一段热潮；有的人认为低于预期，已经激发的潜在购房需求，已经刺激得差不多。

认为超预期的部分是深圳进一步放松对公司企业购买住宅的限制，对成立满一年、纳税达到100万，员工满足10人的公司，即使是福田、南山、宝安新安街道限购区都可以随便买。

认为低于预期是深圳出台政策前8月市场流传的小作文的内容是宝安区会全面放开限购，包含所有街道；福田、南山、罗湖等核心区可能对小于120平的房源放开限购，不限制社保或户口；公积金贷款额度提高，二套首付降至15%，不再区分首套和二套利率，多子女家庭或享更多优惠。

而最终宝安还保留利率新安街道限购，对小于120平户型福田、南山没有放松限购，只是罗湖放松了，二套首付依旧还是20%，并未降到15%，只有不再区分首套和二套利率比较符合预期。

不过总体来看，松绑的力度大于8月先一步出台新政的北京和上海，不仅调整了限购区、有条件限购区还调整了非限购区。

对于符合条件的企业全面放开限购，这一点不少人还是保持积极的态度。

而政策落地后，据观察本地的各大购房群相对活跃了一些。

针对新政首个周末，中介渠道也给出明确的访客量参考。

据贝壳研究院数据，9月6日—7日，贝壳深圳合作门店二手签约量较8月周末均值增长33%，较7月周末均值增长60%；新房方面905新政后贝壳深圳合作门店新房认购量，较8月周末均值增长40%，较7月周末均值增长50%。

各大开发商的红色喜报也不断刷新深圳人的朋友圈——不是来访突破数百批次，就是单日热销十多套，不是揽金过亿，就是大佬进场扫货。

似乎，市场正在被迅速点燃。

真的热起来了吗

曾经的929新政之夜，也出现过类似的情况——有钱人连夜冲进售楼部，卖家迅速反价不卖，业主撤牌调价，外地买家蠢蠢欲动求推荐靠谱中介，开发商凌晨不打烊通宵接待客户,买家线上隔空转定金……

当时市场观望的群体置评——深圳不全面放开还是没戏。

时隔几个月，政策的效力，都一一刻在了每个月的新房和二手房的成交数据中。

那么，905新政效果能否复刻929的新政之夜？

理论上应该是要复制的，毕竟最终目的就是为了促进更多的交易量。

但今年的情况完全不一样了。

从市场对这次政策的反应就可以看出，分歧明显，相比去年市场的信心更低，并且如今的市场还有一个更强烈的预期——迟早会全面放开限购。

如果全面放开，那么还有必要这个时候选择出手吗？

非限购区原本就已经不怎么需要社保和名额了，那么还有必要这个时候踏着政策进场吗？

要知道，不少新房本身就处于龙华、龙岗、光明这些部分条件限购的区域，并且早早就已经开盘销售，有的卖了三四年都还未卖完。

这些新房，难道是真的因为市场购买力缺乏名额或者社保而未能售罄吗？

比如位于龙华民治的中海明德里，如今新政10小时就有大佬扫货10+套。但项目2021年9月开盘，这个时候还是深圳楼市新房市场火热的阶段。

665套82-115平住宅备案均价约7.1万/平，总价区间约551万-870万/如今还剩余162套，也就是说经过1446天，才成交503套。

再比如位于龙华观澜的合正观澜汇云境，去年深圳放松限购后，本身就处于深圳放松限购区域，但如今新政短短一个周末就成交10+套。

2024年12月项目开盘，617套71-128平住备案均价约4.97万/平，总价区间约317万—741万/至今还剩余318套未售。开盘264天，成交299套，平均每天成交才约1.13套。

如果成交旺盛是因为限购松绑了，且罗湖区、宝安区（不含新安）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、盐田区、大鹏新区不限套数了逻辑上还说得通，那么限购区域的新房，迅速成交的动力来源于哪里？

南山区、福田区如今依旧是深户限购2套，非深户1年社保/个税限购1套，但仅一个周末这些核心区的新房有的就成交了十几套。

比如位于南山科技园的翰熙典居，334套104~141平住宅，备案均价约112400元/㎡，总价区间约993万~1758万，起步总价就接近千万，但项目还剩余144套住宅，换句话说，将近3个月成交190套，平均每天成交2套左右，而新政首个周末就成交16套，吸金1.8亿。

再比如位于南山区中海云启源境，最便宜的一套住宅备案748万，最贵的一套备案2908万，价格门槛并不低。

如果是符合条件的企业下场扫货，那么这些公司，至少能做到营收达千万级别。

所以，市场是否真的热起来了？

你们怎么看？

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