楼市分化加剧，起底海珠越秀改善“潜规则”

楼市进入金九，全市预计有10多个新盘入市，数量创年内新高。

越是这个时候，市场越分化，走出独立行情的项目往往会成为焦点。

就像越秀“先锋系”双子星，量价齐升表现亮眼。它们爆红的现背后，楼市君更发现：

越秀和海珠两大改善区，正明显呈现出两条趋势线。

从价值趋势线，看改善盘含金量

这两条趋势线之所以重要，关键在于它们跳出楼盘视角，时间线也拉得很长。

各个板块的价值体现，都是多年积累的结果，代表高端买家的长期认可。

比如人口密集、配套成熟的海珠西，一二手房价格呈现“从内陆到沿江递增”。

｜广州楼市发布 制

众所周知，广州前后航道由于有江景加持，房价体系稳定处于高位。

但其实，后航道价值是被严重低估的，它的表现甚至比前航道更抢眼。

从2017年拍出地王开始，这个板块便是千万级豪宅扎堆的大本营。

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如今，后航道二手豪宅部分房源挂牌价格冲上10万/平。四五年前的旧规大平层也卖出“9字头”高价，领先海珠西多数新规大户型。（数据来源：贝壳找房）

再比如越秀区，一二手房价格大致呈现“自西向东递增”趋势。

离珠江新城CBD越近，能更方便地享受高端资源，稳定撑起板块潜力。

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上面这两条趋势线，很像板块价值的“分水岭”，让其他地方很难逾越。

理解了这点，更能看清“先锋系”双子星选址确实精妙：

它们的站位都是片区的顶峰板块，各自走出了独立行情。

越秀·江湾潮起，作为海珠后航道目前仅有的新盘，入市短短四个月已去化过半。

考虑到该项目现在的价格，并未提前透支板块利好，未来潜力可期。

｜后航道江景

｜广州楼市发布 摄

还有越秀·東山云起，地处东山+珠江新城交汇核心，首开后已经多轮调价。

这个盘完全有实力对标隔壁珠城的10万+项目，上升空间明显。

不难发现，价值趋势线位置越高，意味着外界公认板块更有含金量，长期发展潜力更足。

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10万+豪宅带，藏品级入场券

比起以上数据和结果，买家显然更关注行情背后的逻辑。

这方面，无论海珠后航道的持续成长，还是东山+珠城的双核叠加，本质原因可归结为一点：

板块不仅充分占有不可再生的地段资源，更被大量城市级配套加持。

罕见资源，以及高能配套的增量，既能带动价值成长，更是当下难得的资产“安全垫”。

| 后航道江景

｜广州楼市发布 摄

地段不可再生，占有城市顶配资源

从城市高度来看，“先锋系”对地段的选择，本质上是对“顶配资源”的卡位。

谁占据的关键资源不可复制，谁就能在高端市场竞争中掌握主动权。

以江湾潮起为例，这里离珠江仅约200米，与周边10万+豪宅享受同等景观尺度。

搭配抬高设计，楼层越高视野越震撼，全市少有的三江交汇南向江景近在眼前。

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论江景尺度，后航道最长的视野跨度足足有2400米，堪称江景“头等舱”。

从数据对比也能看出，这里的观景体验会更加震撼。

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更重要的是，拥有如此超大望江尺度的板块，在广州少之又少。

今后不可能在其他地方复制，也不会有新的挑战者。

稀缺底色，也让后航道成为滨江豪宅带，一线临江豪宅基本都是10万+项目。

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另外，周边旧改规划的宅地离江岸线至少300米以上，江景并不占优。

这类一线“亲江”的项目很难再有，现在的滨江豪宅足以穿越周期，掌握资产定价权。

如此稀有，恰恰也是城市恒产的精髓所在。

｜后航道江景

｜广州楼市发布 摄

同为“先锋系”，東山云起的地段buff也叠满了。

项目右手边，东山的深厚底蕴，让一系列密集的学校、医疗等资源，统统聚集在项目周边。

这是过往一两百年，广州不断沉淀累积的城市政治、教育和文化精华所在。

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转身再看左手边，项目能享受珠江新城CBD二十年的发展成果，包括大量高配商业、市政地标等等。

它代表广州举全城之力建设的巅峰水平，即便放眼全国，今后恐怕也不会有第二个案例。

|珠江新城夜景

｜广州楼市发布 摄

双核心叠加，不少资源配置拉到了满格，让東山云起一开始就站在更高的起点。

不难发现，项目周边不少次新房的价格，基本也都飙高到了10万+/平。

|广州楼市发布 制

高能资源增量，重大配套加速兑现

更厉害的是，上面这两大顶峰板块并没有止步当下，而是“持续进化中”。

因为后航道价值太高，政府不断投入大量资源，教育、交通、商业等重磅项目疯狂兑现。

拿学校来说，海珠外国语实验中学附属第二小学（海外二小）2023年已开学。

这所新校作为省一级百年名校宝玉直实验小学教育集团成员校，也被外界视为“牛校”潜力股。

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另外，已开通的10号线，成为广州难得的“纵向”连通四大核心区的线路。

从大干围出发可直达体育西、滨江东等板块，算上换乘能覆盖核心区主要商圈。

不仅如此，后航道还将迎来两波史诗级补强。

一方面，建面约7万平的海港汇已基本完工，预计在年底开业。

离珠江这么近的商场，景观足以对标万象城和太古里，就连珠江新城都没有商场做到过。

它很像后航道版“海港城”，能带来高端滨水消费体验，对板块而言超级加分。

| 海港汇实拍

｜广州楼市发布 摄

另一方面，环岛路（石岗路-大干围段）征拆加快，将打通断头路。

透过航拍能看到，官方甚至做了“两手准备”，海港汇东侧道路也在围蔽施工。

过去四五年没有动静的道路“卡脖子”问题，大概率会在今年搞定，日常出行大大提速。

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同样地，东山+珠城双核心也在近期迎来不少关键利好。

东山聚焦数字经济和文创产业发展，将通过商业升级、微改造等焕新城市界面。

珠江新城150亿+投资项目近期已获备案，配套能级将再度提升。

尽管发力重点有所不同，但有一点能确定，它们的城市核心地位将越来越稳固。

｜东山+珠城航拍

|广州楼市发布

先锋系双子星，高端改善优选

当然，“先锋系”双盘能吸引高端改善客争抢，绝不仅仅是因为板块的加持。

如今很多买家对市场的判断更清醒，也更注重产品的迭代。

这种迭代不只是户型、景观等传统元素，而是全面超越过往高端项目。

所以我们能看到，从越秀·江湾潮起到越秀·東山云起，都是自带“多重领先”优势。

领先1：注重悦己主义，社区设计引领未来

走进江湾潮起，你能明显感受项目的实景呈现，远超大多数高端改善盘。

它将大量悦己主义的细节，通过审美、品味和体验的升级带来更多身心愉悦，引起圈层向往。

就拿项目的酒店式双层会所来说，特别将家庭生活“会所化”，体验可对标3000万级豪宅。

这里就像业主的“第二客厅”，通过不同尺度的开放空间营造私属精神领地。

|江湾潮起部分会所实景

| 广州楼市发布 摄

从恒温泳池、澎湃力场，到私宴厅、会客厅，各个功能区自带大面积落地窗。

无论运动、社交还是休闲娱乐，都能沐浴在阳光下，让你时刻与自然亲密接触。

目前会所已投入运营，论兑现速度，江湾潮起比附近很多豪宅至少提前一两年。

再看東山云起，特别为东山隐贵圈层打造“隐秘而专属”的尊享体验。

即便在繁华中心，也可以不出社区，不被外界打扰地亲近自然美景，沉浸式享受生活。

|東山云起 规划概念方案过程效果图

| 以实际交付为准

项目借鉴国外豪宅的垂直立体手法，在内部聚集泛会所、空中花园等高端配置。

约8米高的泛会所内，规划了会客厅、健身房、瑜伽室、共享阅读室等功能空间。

如此做法，既颠覆了东山过往的生活方式，也改变了珠城CBD的豪宅形态。

|東山云起 规划概念方案过程效果图

| 以实际交付为准

领先2：精致细节控，高阶质感无处不在

不光理念上足够领先，“先锋系”更用做“奢侈品”的精神，呈现赏心悦目的高阶品质。

江湾潮起的会所外立面，采用瓷都景德镇的凹面陶板，以及金属夹丝玻璃打造。

远远看上去品质温润如玉，给人的视觉享受也相当丝滑。

同时，陶板、石材、金属等材质的拼接，更是把缝差精确到毫米级，工艺要求相当严苛。

|江湾潮起会所实景

还有约120米艺术长廊，设计灵感主要来源于香港浅水湾豪宅。

它将珠江的粼粼波光凝练为曲面围墙，上演“流动的江景诗意”。

東山云起同样以先锋审美的立面，融合奢侈品级别的玻璃立面，营造出城市封面质感。

|東山云起外立面效果图

| 仅供参考，以实际交付为准

项目特别采用大面积玻璃+铝板材料，实现了对城市景观的占有。

不久的将来，珠江新城流光溢彩的天际线将成为一抹抹亮色，点缀这里的生活。

领先3：空间全维进化，现在未来一枝独秀

除了配套品质足够惊艳，“先锋系”双子星与传统豪宅也有明显区别：

它们不是简单堆砌空间，而是在更合理的面积段，实现更高效、精致的生活。

江湾潮起建面约96平户型，不仅做到开间朝南，还有同面积段少见的约5.6米灵动宽厅。

建面约116平户型自带超大横厅，更做到了南北对流。

双L型景观面，搭配双面宽巨幕阳台，坐享超霸气江景“头等舱”。

至于项目建面约195平大平层，各项指标同样在板块全面领先。

附近2000万+大平层做不到的升级，它都能轻松实现。

｜广州楼市发布 制

再来看東山云起，主推建面约99-139平四至五空间户型。

全系产品都拥有超6米面宽客厅，更贴近高端改善需求，也吊打了周边改善产品。

｜東山云起样板间实拍

｜非交付标准，具体以实际交付为准

值得一提的是，两个项目作为板块一枝独秀的新规产品，完全找不到同款。

无论现在还是未来，都能对周边旧规二手房形成明显的充分占据“版本优势”。

一方面，以更少的面积，照样能享受超配生活品质。

空间尺度够大，给足业主面子；居住更舒适，给足业主里子。

另一方面，对比旧规豪宅，“先锋系”未来竞争力更强。

无论后航道还是东山+珠城，宅地本就稀少，踩中新规风口的江湾潮起和東山云起，也是板块罕见新盘。

加上这两个项目的价格，比周边豪宅有更多成长空间。

现在买入，随着板块发展得越好，“先锋系”迎接的红利越多，未来值得期待。

｜后航道江景

｜广州楼市发布 摄

领先4：不止硬件是顶配，服务体验更高端

让人惊喜的是，“先锋系”除了物理层面的进化，也更关注业主的精神享受。

江湾潮起借鉴了国际度假酒店风格，把“高奢感”带进日常生活。

这里的园林景观以垂直手法融入社区，各年龄段的业主都能找到专属私享空间。

特别是二楼的女王花园，不仅芬香四溢，视野也很开阔，非常适合日常疗愈。

|江湾潮起女王花园实景

|广州楼市发布 摄

東山云起同样内藏乾坤，大手笔打造踏水归家、探索乐园等生态景观。

归家动线融入芬芳绿意，让人仿佛步入星级酒店，获得市中心少有的松弛感。

越往里走，既能给舒缓心情，尊崇感也扑面而来，气场全开。

|東山云起效果图（左右滑动查看更多）

|仅供参考，以实际交付为准

另外，在高端改善客关注的物业服务层面，江湾潮起和東山云起都引入越秀高端服务体系【臻越】。

从15分钟响应、24小时在线，到服务覆盖全年、私享服务，让物业成为业主的“第二家人”。

|广州楼市发布 制

作为“先锋系”双子星，江湾潮起和東山云起虽在不同板块，优势却很鲜明：

它们的发展上限很高，同时又是各自板块仅有的新盘，产品足够领先。

这也就解释了，它们能成为大量改善家庭的优选。

| 海珠后航道实拍

｜广州楼市发布 摄

据悉，江湾潮起全新D1栋即将加推，臻藏名额有限；東山云起货量告急，最快10月或清盘。

懂得珍惜的朋友，别再错失近在眼前的机会。

这次错过，就算再等五年、十年，同片区也未必有新房可选~

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本项目推广名为【越秀·東山云起】【越秀·江湾潮起】，核准地名为【东启轩】【臻越园】。开发商：【广州越浩房地产开发有限公司】【广州新秀房地产开发有限公司】，预售证：【穗房预（网）字第20250164号】【穗房预(网)字第20250071号】；发布时间：【2025年9月】。本宣传资料仅为要约邀请，所有文字、数据、图片等仅供参考，不作为开发商的销售承诺及要约内容，买卖双方权利义务均以实际签订的商品房买卖合同约定为准。本宣传资料对周边环境、政府规划、商业配套、教育资源、地铁、城轨和高速等信息截止于2025年8月的情况，有关介绍仅为提供相关信息，并不作为开发商的销售承诺和要约内容，前述信息可能因政府规划调整及开发商无法控制、预测的原因而出现变化，请以最新公布的政府文件及相关官方信息为准。开发商保留对宣传资料更新、修改的权利，敬请留意最新宣传资料，在法律允许范围内，开发商对宣传资料内容作出解释（或）补充。