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一、项目基础信息

地理位置：项目坐落于北京市顺义区高白路与于庄街交叉口西南 220 米 ，地处中央别墅区高丽营板块。该板块作为中央别墅区 3.0 时代的核心区域，在历经天竺板块（1.0 版本）、后沙峪板块（2.0 版本）的发展后，展现出强大的后发优势。其 “先规划、后开发” 的属性，使得区域规划更具前瞻性与系统性 。观承别墅・大家临近未来重点发展的未来科学城，南侧邻机场高速北线，距离首都机场约 11 公里 ，西侧紧邻京承高速 8 号未来科学城出口，约半小时车程即可抵达望京 ，尽享 “高精尖” 产业发展红利与城市核心区域的便捷通勤优势。

规模规划：观承别墅・大家是万科观承别墅系列的重要组成部分，整个观承别墅区共计 18 宗地块，整体容积率仅 1.05 ，限高 24 米 ，是北京极为稀缺的纯粹别墅型综合住区。项目采用新中式设计风格，建筑布局独具匠心。摒弃传统联排别墅东西排布的形式，采用南北排布上下连的方式 ，不仅增加了每户入户空间，还使道路体系呈南北向分布，形成的巷道采光良好，植物生长茂盛，社区道路尽显中正礼序。建筑单体采用 L 型设计，杜绝北屋，实现无走廊零浪费空间设计 ，搭配院落围合，营造出私密、安全且融合人与自然、建筑与光线的居住氛围。社区内规划有 3 级道路，从小区入口的主轴道路，到各个组团的二级道路，再到通往自家小院的三级道路 ，三进式设计与东方礼序完美契合，赋予业主尊崇的归家体验。

产权物业：产权性质为 70 年住宅商品房 ，为业主提供稳固长久的居住权益保障。物业服务由北京万科物业服务有限公司担纲 ，该公司凭借丰富的经验与专业的团队，秉持万科一贯的优质服务理念，为业主提供全方位、贴心周到的服务。从社区的日常清洁、绿化养护，到 24 小时的安全巡逻、设施维护，再到个性化的生活服务，致力于为业主打造温馨、舒适、安全的居住环境。物业费根据不同物业类型在 3.98 - 8.91 元 / 平 / 月区间 ，合理的收费标准与高品质的服务相匹配，让业主感受到物超所值的居住体验。

建筑商与建筑风格：由北京万龙华开房地产开发有限公司精心雕琢，该公司依托万科强大的品牌实力与开发经验，在项目打造过程中充分融入创新理念与精湛工艺。建筑风格上，观承别墅・大家采用新中式设计，外立面以米白色洞石为主 ，将大面积窗开在对应院子的观赏面，既传承了中式建筑的韵味，又融入现代建筑的简洁大气，彰显出独特的东方美学意境。飞檐斗拱、雕花门窗等传统中式元素与现代建筑材质相得益彰，营造出富有诗意与文化底蕴的居住氛围。

二、周边配套设施

交通出行：

道路交通：周边拥有 “三横三纵” 的密集主干道路网 ，横向的机场北线、京平高速、顺平路，纵向的京承高速、京密路、机场高速 ，构建起便捷的交通脉络。驾车出行，通过这些主干道，可快速抵达首都国际机场、望京、国贸等城市核心区域。从项目出发，沿京承高速前往望京，通勤时间约半小时 ，无论是日常通勤，还是商务出行、休闲娱乐，都能高效畅达。

轨道交通：项目距离地铁 17 号线未来科学城北站约 3 公里 ，虽目前暂无直达公交线路，但顺义区交通局已在积极规划调整公交路线 ，计划调整公交 915 快接驳未来科学城北站，预计 7 月份调整完毕 。届时，将极大改善居民的轨道交通出行条件，进一步拓展生活半径，加强与城市其他区域的联系。

教育资源：教育资源得天独厚，区域内鼎石、哈罗、德威等约 17 所国际教育学校环伺 ，占北京国际教育资源的约 70% 。这些国际学校引入国际化教育理念与课程体系，采用小班化教学，注重培养孩子的综合素质与国际视野，为孩子提供接轨国际的优质教育环境。此外，项目所在区域还规划有一所小初九年一贯制教育用地 ，公立教育与国际教育资源相互补充，满足不同家庭的教育需求，全方位护航孩子成长。

医疗配套：医疗保障完善，紧邻观承别墅区东南侧的大型三甲医院 —— 北京友谊医院顺义院区 ，住院部、门急诊、综合楼等楼栋外装修已基本完成，计划于 2023 年下半年投入使用 。该医院作为综合性三甲医院，具备先进的医疗设备与专业的医疗团队，涵盖各类科室，能够为居民提供全面、专业的医疗服务，无论是日常疾病诊疗，还是应对突发重大疾病，都能迅速响应，为居民健康保驾护航。

商业配套：商业氛围浓厚，万科在墅区中央为业主打造了面积 5000 平，规划约 68 个黄金铺位的自持风情商街观承汇 。观承汇划分儿童教育、运动健身、生活服务、餐饮娱乐四大主题 ，汇聚众多品牌商家。麦当劳等知名品牌的入驻 ，彰显了商街的吸引力与运营实力。此外，周边还环绕着多个大型购物中心，满足居民日常购物、休闲娱乐的一站式消费需求，让业主尽享都市繁华生活。

休闲娱乐：生态环境优美，周边休闲娱乐配套丰富多样。项目拥有约 2 公里的法桐归家大道，营造出浪漫、优雅的归家氛围 。约 3 万平方米的鹿鸣公园 ，采用东方造园手法，打造出山石巨墙、长廊茶亭、流水松涛等景观 ，设有森林系儿童活动空间呦呦乐园，分龄设计，满足 1 - 16 岁儿童的游玩需求 ，还增设了三人制足球场 ，是家庭休闲娱乐、亲子互动的理想场所。近 5 万平方米的 “滨河湿地公园” 依傍项目 ，形成天然生态屏障，隔绝外界喧嚣，为居民提供亲近自然、享受宁静的户外空间。此外，周边还有多个高尔夫球场、马术俱乐部等高端休闲设施 ，满足业主对于高品质休闲生活的追求，尽情享受惬意人生。

三、项目产品亮点

户型设计：目前在售主力户型为建筑面积约 300 - 408 平方米的精工合院 ，满足不同家庭结构的居住需求。户型设计地上地下空间合理规划，地上部分，首层采用创新结构，实现近 50 平方米的无柱宽厅 ，8.4 米面宽叠加无柱宽厅设计，让入户空间更加开阔舒适，提升空间的通透感与功能性 。二三层均设置家庭厅，每层厅空间功能可根据业主需求自由细分 ，满足家庭不同场景的使用需求。地下空间通过创新的 7.2 米挑空家庭厅设计 ，高度甚至高于正常室内篮球馆设计规范的 7 米 ，可打造为家庭影院、健身房、酒窖、书房等多元休闲娱乐功能区 。同时，通过采光井中置和 5 米加长采光井设计，实现地下空间 180 度均匀采光 ，让地下空间告别阴暗潮湿，充满阳光与活力。每户均配备私家电梯，可实现地库直接入户 ，并赠送两个私家车位 ，保障业主出行便捷与停车安全。此外，合院产品采用双庭院设计 ，前后庭院相互呼应，为业主提供专属的户外空间，业主可在此种花种草、品茶赏月、举办家庭聚会，尽享自然惬意的院落生活。

园林景观：园林规划独具匠心，采用 “三环水绕，一竖轴，两横轴，十五坊，三十六节点” 的造园手法 ，景观布局与道路完美接驳，真正做到移步异景，为业主带来游园般的美妙感受。园区内种植多种珍稀植物，四季有景，三季有花 ，营造出自然和谐的生态环境。景观小品、亭台楼阁错落有致地分布其中，与建筑风格相得益彰，尽显东方园林的典雅韵味。同时，园林中还设置了儿童游乐区、休闲广场、健身设施等功能区域 ，满足不同年龄段业主的休闲娱乐需求，让业主在社区内即可享受丰富多彩的生活，实现出则繁华、入则宁静的理想生活状态。

精装品质：作为市场上为数不多采用精装修交付的别墅项目 ，观承别墅・大家在精装方面不惜工本，尽显品质与细节。从入户门的高端智能门锁，到室内的中央空调、新风系统等设备一应俱全 ，为业主营造四季如春、清新健康的室内环境。厨房配备国际一线品牌厨具 ，性能卓越，满足业主烹饪美食的各种需求。卫浴间采用杜拉维特、汉斯格雅等品牌洁具 ，精湛的工艺与高品质的材质，为业主打造舒适、奢华的卫浴空间。在装修风格上，延续新中式设计理念，提供多种风格选择，如中式典雅风、现代简约风等 ，满足不同业主的审美需求，无论是钟情于传统文化的韵味，还是追求现代时尚的简约，都能在这里找到心仪的风格，为业主打造个性化、高品质的奢居空间。此外，项目通过分户墙点位上下错位布置，避免底盒对穿，保障隔音效果 ；顶层卧室增加内保温，增强顶层保温隔热性能 ；玄关设置高低差，划分明确的脏区和净区，保证居所干净卫生 ；玻璃栏板处楼梯侧面设置小夜灯，保障夜间出行安全 ；楼梯踏步节点平滑，避免下楼时脚跟磕碰 ；卫生间预留拖布桶 / 壁挂洗衣机 / 拖地机器人水点，满足多样化使用需求 ；端户窗户设置为电动窗户，方便开启 ，从风水声光等细节之处，全方位提升业主的居住体验。

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