绿景与万科角色生变？中信城开120亿入局深圳白石洲旧改传闻

观点网 全国规模最大的城市更新项目——深圳白石洲旧改，似乎有了新消息。

近日，据部分媒体报道，中信集团旗下中信城开拟出资120亿元入股绿景中国地产的白石洲项目2-3-4期50%股份。

这一消息的源头，早在今年6月便已由绿景白石洲周边中介传出，当时说法是“央企正在洽谈入股”。

目前，该消息还未得到官方验证，但也让市场看到了白石洲旧改突破瓶颈、加速落地的可能性，也算是为项目注入了一剂强心针。

资料显示，深圳白石洲项目位于深圳南山区核心地段，连结深圳湾、留仙洞、后海金融CBD、高新园四大总部基地，紧邻华侨城传统豪宅片区。项目于2014年正式列入旧改名单，2018年获批，规划总建筑面积约440万平方米，预估货值约2200亿元，计划分四期开发，建设周期预计在2028年结束。

未来，该项目将拥有住宅125万平方米（含保障性住房5万平方米），商务公寓112万平方米，公共配套设施6.5万平方米，由31栋49-65层住宅，21栋公寓，3栋66-79层超高层写字楼，1栋59层办公楼共同组成。

然而，这个看似风光无限的巨无霸旧改项目，对于开发主体绿景中国而言，是更像一把双刃剑，拆迁补偿、开发建设等环节的资金压力，随时可能化作最锋利的刀。

难以拿下的项目

如今的绿景中国，早已无力独自拿下深圳白石洲项目。

据绿景中国最新披露的项目进展，截至2025年6月30日，项目一期幕墙施工完成率近70%，室内装修工程完成率达到60%，将于2026年1月交付；二期项目正在筹备阶段，计划于2026年全面开工。

可项目建设的钱从哪来？今年3月，绿景中国正式宣布暴雷，2024年度亏损54亿元，境外负债4.585亿美元无力偿还。

进入2025年，绿景中国财务持续恶化，上半年总收益约10.4亿元，同比下降约46.5%；期内净亏损约20.3亿元，归母净亏损约18.38亿元。截至报告期末，借贷总额约29.59亿元，其中一年内到期约29.14亿元，可手上的现金及现金等价物仅有1.96亿元。

去年8月初，白石洲项目还被传出延期发放旧改过渡租金，即拆迁村民回迁安置房之前，在外租房过渡的租金补贴费用。

在那封网传的《关于租金延期发放的说明函》中，写道：“最近因相关贷款银行到项目考察，发现很多已签约房屋没有拆除，导致贷款银行对项目改造进展的预期产生差距，对放贷一事信心有所动摇。另外，依据深圳2024年7月份出台的按揭贷款需在主体封顶后才能放款的规定，导致贷款银行在审批流程和相关手续上有所变化。以上两方面原因综合影响，致使本季度过渡期租金发放延迟。”

一方面银行贷款生变，另一方面销售回款的金额也大部分锁在了监管账户。

白石洲项目一期住宅产品早于2023年9月开盘，据深圳市房地产信息平台显示，截至发稿当日，已入市的3、4、5单元去化率（不包括已签认购书）约为64%。

该项目也是目前绿景中国的主要销售贡献之一。财报显示，2025年上半年实现合同销售金额10.58亿元，同比减少80.3%，主要来自白石洲项目一期、珠海玺悦湾及绿景国际花城的销售贡献。

事实上，很早前绿景中国便深知，若仅靠自身是难以完成白石洲项目的整体开发，于是在2022年以估值的87折引入万科为项目注资，甚至答应了其提出的退出条款。

然而，万科提出的退出条款如今成了绿景中国沉重的“达摩克利斯之剑”。

寻求外部支持

限期临近，绿景中国头顶的达摩克利斯之剑是否落下，关键就看其能否为白石洲项目找到新注资方。

回溯至2022年6月7日，绿景中国公告称，万科将有条件向旗下位于深圳的著名旧改项目——白石洲旧改项目母公司(四达实业)注资23亿元。注资完成后，万科将间接持有四达实业8%股权，而绿景中国通过智慧城市持有的股权也将摊薄至92%。

按照协议内容，本次投资中，万科不参与一二期项目，主要是享有项目第三期及第四期的分派盈利，分派比例绿景与万科分别为80%、20%。

所谓的“有条件”，即后期项目的退出机制及保底条款的合约，简单来说就是若项目后期出现问题，万科仍能随时抽身而退。

站在绿景中国的视角，若截止2025年9月30日未能从银行拿到“开发贷款”（包括第三期及第四期开发贷款），亦或是项目公司出现资金缺口，但没有一家外部金融机构愿意借钱，导致万科需要掏出比原来计划多的钱补窟窿的情况下，绿景中国必须买下万科在项目公司里的所有股份，还有万科之前借给项目公司的钱。

如果，绿景中国没在规定时间里买下万科的股份和债务，那么后续万科在项目第三期及第四期的盈利比例将由20%提高至40%。

站在万科的角度上，要是到2025年最后一日，项目公司还没拿到项目第三期、第四期需要的“四项证书/许可证”，亦或是双方谈不拢规划，万科在取得绿景中国书面同意后，向其出售手上持有的股权，以及借给项目公司的钱。

不过对于万科而言，近几年亏损持续扩大，为回笼现金流也在不断抛售资产，眼下退出项目回血资金也是明智的选择。

难题就抛给了绿景中国，如何能短时间内拿出真金白银回购股份？因此，若此次真能引进超级央企之一的中信集团入股，白石洲项目将迎来关键转折点。

中信系的优势在于债权方，代建方、信托服务方子公司内部协同作用，而中信城开是中信集团一级全资子公司，主要聚焦涉房化险业务，先后“拯救”过佳兆业、恒大多个项目，去年12月才吞下了广州中心区最大的旧改项目——沥滘城中村改造项目。

近几年深圳宅地出让量持续缩减，从2022年34宗降至2024年6宗，而白石洲项目地段占优，最终哪家无论企业入股，对该项目而言都是利好。

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