北上深新政陆续落地，楼市交易有望升温

来源：21世纪经济报道

　　21世纪经济报道记者吴抒颖继北京、上海之后，深圳也等来了楼市优化政策。

　　9月5日深夜，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》（下称“通知”），自9月6日起，深圳分区优化调整居民购买商品住房政策、分区优化调整企事业单位购买商品住房政策、优化调整个人住房信贷政策。

　　这次核心的调整集中在，罗湖、宝安西乡街道被移出核心限购区，深户、或者在深圳有1年连续社保、个税缴纳证明的非深户在罗湖、宝安（不含新安街道）、龙岗、龙华、坪山、光明购房不限套数，非深户则限购2套。

　　新政出台后的周末，深圳楼市开始活跃。深圳中原提供的数据显示，新政出台后48小时，中原找房App咨询量同比上涨20%，其中罗湖区咨询量同比上涨30%；此外，深圳中原代理的新房项目，同比（上周末）到访量增长约 48%，成交量同比增长60%。

　　北京、上海在新政出台后市场成交也有明显变化，据中金发布的数据，北京楼市自8月8日新政后至9月5日的新房及二手房交易量日均值分别较7月日均值上升9%和10%，呈现小幅改善效果；上海则自8月25日新政后至9月5日的新房交易量日均值较7月日均值上升25%。

　　随着一线城市陆续优化房地产政策，市场预期也有所改善，有助于进一步推动房地产市场止跌回稳。

　　大幅优化限购

　　深圳此番房地产政策调整力度，在市场的预期范围内。在新政出台之前，深圳楼市成交平淡，深圳中原研究中心数据显示，今年8月，新房市场预售共网签1352套商品房，环比下降13.4%；住宅网签1248套，环比下降13.4%；豪宅网签101套，环比下降7.9%。 截至8月末，深圳全市新房住宅存量为336.1万平方米，按照过去一年平均成交量计算，去化时间约为9.77个月。

　　此外，今年8月，北京、上海也陆续出台房地产新政后，深圳跟上政策的脚步是大概率事件，市场也普遍认为深圳会进一步缩小限购的范围。

　　此次深圳不仅将罗湖、宝安西乡街道移出核心限购区，还放宽了企事业单位的购买资格。通知指出，在福田、南山和宝安新安街道范围内购买商品住房，需同时满足设立年限满1年、在深圳累计缴纳税款金额达100万元、员工人数10名及以上条件，在其他区域购买商品住房则不再审核购房资格。

　　新政出台后，市场给予积极反馈。深圳贝壳研究院最新公布的数据显示，楼市新政后首个周末（9月6日至9月7日），罗湖二手房签约量较前一周末（8月30日至8月31日）翻倍，宝安区二手房签约量增幅也达到69%。

　　据深圳贝壳研究院监测，9月6日至9月7日贝壳深圳合作门店二手房签约量较8月周末均值增长33%，较7月周末均值增长60%。贝壳深圳合作门店新房认购量较8月周末均值增长40%，较7月周末均值增长50%。

　　一位深圳宝安项目的策划人士告诉21世纪经济报道记者，“新政后的周末我们的带看量有明显的上升，看房的人多了。从同环比来看，数据是有明显的变化，但是实际上也是因为之前的数据比较平淡。成交上目前还需要观察，但是客户的意向相较于之前也比较强，应该能够带动一波成交。”

　　另一位深圳房企负责客户研究的人士则对21世纪经济报道记者表示，从周末到访的客户来看，刚需型的客户比较多，多数是有需求才会看房。“新政的促进效果还需要一段时间来消化，我们的客户多数还是因为有需求而非资产配置等其他原因。”

　　筑底回稳中

　　深圳之前，北京、上海已经先一步优化房地产政策。8月8日，北京发布房地产新政明确，对于京籍家庭和连续社保或纳税符合年限的非京籍家庭，五环外购房将不限套数，此外公积金贷款认定标准、首付比例、贷款额度也同步优化。

　　北京楼市新政至今已经“满月”，政策的效果也逐步显现。公开数据显示，今年8月，北京新建商品住宅网签成交2824套，环比增长2.3%；二手住宅网签量13119套，环比增长4.1%。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，8月8日北京取消五环外限购套数以来，市场上出现了一些积极变化。网签有一定滞后性，这些数据还不能（完全）表明8月的交易量。但从企业的带看量来看，确实二手房和新房的带看数据有所增加，后期的转化率还有待进一步观察。

　　8月25日，上海市发布的房地产新政则在住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等四个方面优化楼市政策。新政指出，符合条件的家庭，外环外购房不限套数；公积金账户可支付首付款；商贷利率不再区分首套和二套。

　　上海中原地产的统计显示，新政出台的首周（8月25日至8月31日），上海新建商品住宅成交面积11.34万平方米，环比增加35.25%。受此提振，8月上海新建商品住宅成交面积40.1万平方米，环比增加17.5%。

　　随着北京、上海和深圳这三座一线城市纷纷优化房地产政策，楼市筑底企稳的信号进一步加强。

　　中指研究院政策研究总监陈文静分析称，本次深圳跟进优化楼市政策，有助于提振市场预期，促进市场“止跌回稳”。从调控方向来看，本次深圳从优化限购、优化信贷、加大公积金支持方面进行调整发力，政策调整力度较北京、上海更大，且将调控对象细化至各区、各街道，施策更为精准，这类分区、分街道的调控方式，预计对未来北京、上海优化限购政策也将提供一定参考。

　　陈文静强调，一线城市相继落地楼市新政，预计短期更多城市将继续跟进支持政策，9月进入传统“金九银十”，随着政策显效以及企业推盘积极性提升等，市场活跃度有望好转。

　　中金在近期发布的研报中也表示，随着三座一线城市优化房地产政策，整体地产销售表现的持续好转，仍待存量房收储和城中村改造等对供需面有持续改善效果的政策切实落地，从而与头部城市限购政策调整带来的情绪提振形成协同效应，建议持续关注政策进展。