中海、国贸、碧桂园的城市总，请扛住山崩海啸般的压力！

艳姐最近和很多营销总、城市总聊天，发现一个现象：

如今是否能够保住自己的岗位，又或者进一步飞黄腾达，很多情况就是看运气。

比如艳姐身边就有一个非常典型的例子，本身这位地产人的能力就很强，在一家超级央企做营销工作，因为分配给她的项目都是具有地段优势、价格优势的爆款体质的项目，所以每次都能为城市公司带来不错的业绩。

于是乎，这位地产人就顺理成章实现了职级的进阶。

但是，还有很多地产人，可能就不会那么幸运了，有点城市总或项目总所接手的项目，自身可能不太具备太大的热销 势能，最终项目销售业绩疲软，首当其冲要背锅的，可能就是他们了。

为了能够实现快速去化，不少项目会采取降价策略，在如今这个时点，客户和市场对于降价非常敏感，前期高价购买的客户会来搞事情，公司上层领导也会皱眉头，这无疑会带给城市总们极大的压力。

近期，市场上就传出碧桂园、中海、国贸等多个房企的重点城市项目出现了去化平淡，采取降价的消息。

今天，艳姐就和大家来分享一下，也欢迎大家在文末留言评论，发表您的看法和观点。

01

骨折抛售

碧桂园回血自救

曾经的宇宙级房企碧桂园，如今处在怎样的状况，大家也都懂，甚至大家都快要把碧桂园从自己的谈资资料库中删除之时——

近期广州增城区一个项目的骨折抛售，也再次把碧桂园拉回了大家的视野：

这个项目名为碧桂园云顶，这个项目的起点最早要追溯到2017年，当时这个项目所在地块，还是增城的地王项目，碧桂园当时拿下这个地块的楼面价为2.39万/㎡。

2018年可谓是繁花似锦，对于房企和地产人们来说是幸福无比的时代，对于这个项目来说也是如此。当年项目开盘，客户蜂拥而入，房价曾一度来到——

4万+/㎡

然而，当行业进入深度调整期后，这个项目的价格也出现了大幅下滑，一直到今年下半年，其推出的大概几十套房源价格，居然来到了——

1.1万/㎡左右

还有人甚至算了一笔账，得出的结论是：

如果2018年买入这个项目，7年时间过去，业主亏损了约200万，等于是倒贴了一辆超级豪车。

碧桂园爆款项目的骨折抛售，也是因为受到客观因素的影响，要知道广州目前 市场整体处在冷静期，尤其是增城算是广州远郊区域，项目更是容易遇冷。

而且大家也知道，碧桂园在债务危机爆发后，也是面临比较大的资金挑战，通过降价加速资金回流，也可以在一定程度上缓释资金压力。

当然，此前碧桂园诸多其他城市的项目也传出了降价去化的消息，在这里就不一一展开了。

虽然降价可以缓解一定的销售压力，但对于项目负责人、城市总乃至区域总来说，并不是高枕无忧，毕竟碧桂园陷入危机后，一直在进行组织的精简和优化，说不定哪天“刀子”就落到了自己头上。

当然，艳姐也一直觉得，只要是金子，到哪里都会发光，艳姐也了解到，很多碧桂园能力强劲的中高管们，在告别碧桂园后，都有比较好的去处。

02

中海武汉公司

也遇到压力了

如果说爆雷房企项目遇到滞销降价的情况，在如今已算是司空见惯的事情；那么对于一些优质央国企来说，如果在核心城市的战略性项目出现去化压力，那就要引起高度重视了。

前不久，南京中海诸多项目降价，博得了很多地产人的关注，可见中海在南京还是遇到了一定的去化压力。而就在这几天，市场上又传出了中海在武汉的超级项目遭遇销售压力的消息。

这个项目就是在武汉当地非常有名的超大体量项目中海寰宇天下。

要知道的是，这个项目其实是中海在2020年拿的地块，是中海掏出了将近150个亿拿下的武汉次地王项目。

这个项目在2022年首开，对自己非常有自信，一度把房价抬到超3万/㎡，成为当地区域的首高，只是可惜的是，当地的客户似乎对这个项目并不感冒。

之后项目操盘团队也是竭尽全力，为了让项目能够得到市场的青睐，对后续入市的房源进行了价格调整，还推出了部分特价房，但是效果还是比较有限。

之前也有人做过统计，如今3年时间过去了，这个超级大盘项目已经推出了1500多套房源，但去化率却在60%左右。

这样的成绩单，在武汉绝对不算是亮眼的成绩，甚至在中海内部，可能都会对这样的成绩进行一些反思。

这个超级大盘对于中海武汉公司来说，绝对是一个具有战略意义的项目，后续如何让项目能够持续热销，挽回颜面，是操盘手必须要思考的课题。

目前中海地产武汉总经理是潘承仕，而潘承仕的上一任，则是2006年作为海之子加入中海的张文，张文曾在中海地产总部工作了将近10年，在2015年来到中海武汉公司担任总经理。

武汉是中海在华中区域的战略要地，当时把张文调任至武汉，也说明了中海希望张文能够带领武汉闯出一片天。

只是可惜的是，张文大概在2020年告别了中海，开启了他的职业转型之路，如今担任华发股份华中区域总经理。在张文告别后，武汉城市总由 潘承仕接棒，他接棒的时点，也正是市场开始进入深度调整期的新阶段。

即使如此，在潘承仕的带领下，中海武汉公司近年来的整体表现还是处于中上游的水平，也打造了中海·长江十里、中海·东湖玖章等当地爆款品质项目。

只不过如今，在武汉市场继续处在深度调整期的时刻， 潘承仕也必须要面对中海寰宇天下这个高难度课题了。

03

国贸地产在上海

悄悄降价了

艳姐身在上海，如今也已经明显感觉到，即使是上海这样的一线城市，除非是位于市中心的高端项目，其实大多数外环郊区项目，多多少少都会存在一些压力。

近期艳姐刷朋友圈的时候，正好看到一位销售朋友发了一条消息，闽系国企国贸在松江打造的项目——国贸鹭原，居然出现了较大幅度的降价，降价主力是小三房户型，相较于之前的备案价，降了约80万左右。

图片来源：网络

实际上，这个项目的起点，最早要追溯到2022年，当年 6月国贸以底价23.17亿元竞得松江区佘山北基地23A-01A号地块。

但要知道的是，实际上也正是从2023年左右开始，上海外环区域就进入了极度冷清期，客户购买外环楼盘的意向度普遍不高，国贸的产品品质是没得说的，只可惜生不逢时，项目如今已经推出了3期，然而整体去化率也仅在6成左右。

为了能够实现去化，此次国贸采取了降价策略，不过艳姐也去查了一下，项目备案均价约4.77万/㎡，而此次降价房源大多数都是底楼和顶楼，楼层的位置优势相对较弱， 高区与低区的单价相差1.4万/㎡左右，低价房源价格仅约4万/㎡。

事实上，楼层位置较好的房源，降价幅度并不大。

甚至还有一位中介朋友告诉艳姐，此次项目为了实现去化，还采取了比较激进的策略，进行了首付分期的活动：

也就是说，将原本一次性要全部付清的首付款，分为多年来支付，真的是为一些手头紧的客户考虑周全了，这样的操作手法，据艳姐了解目前在上海市场并不多。

国贸也是非常注重上海市场的发展，把上海作为国贸第二总部，实际上，从两年前国贸老将周中庆出任上海公司总经理开始，国贸在上海其实就已经发出了明确的进攻信号，这两年不管是产品还是布局战略都有了一些显著的变化。

此外今年春节后，83年出身的林景出任国贸地产上海公司副总经理，分管营销，林景2017年初就加入了国贸地产出任上海公司营销总监，后来在国贸内部轮岗担任过项目总等不同岗位，从此次调任中，也可以看到国贸地产对于上海营销业务的重视。

回看国贸地产在上海的布局，主要是在松江区深耕，极具“松江体质”，除了上述项目外，还有国贸海屿佘山、国贸海上原墅等诸多松江项目。其中国贸海上原墅曾一度成为松江当地的爆款标杆项目。

国贸地产项目在松江的分化表现，其实也说明了操盘的重要性。但从整体来看，国贸在上海业绩的好坏，很大程度上都取决于松江房地产市场的冷暖，这也可能导致企业的韧性不够高。

接下来就看国贸上海的操盘手们，如何适当调整投资策略或者价格策略，进一步加强自己在上海的竞争力了。

结语

当下地产行业的深度调整，正撕开一个残酷的真相：

项目命运与操盘手前途的绑定，远比想象中更紧密。

从碧桂园云顶的"地王变折价房"，到中海寰宇天下的战略项目去化承压，再到国贸上海项目的降价，这些案例撕开的不仅是降价数字，更是行业逻辑的重构。

曾经，地段红利、市场风口能让"躺赢"成为常态，能力或许只是锦上添花；如今，冷静的市场成了试金石，先天禀赋不足时，如何拿捏降价的分寸、平衡客户情绪与资金回流，如何在区域布局中构建抗风险韧性，成为了更重要的生存技能。

对地产人而言，这既是危机也是转机。那些能在滞销项目中找到破局点、在区域困局中撕开缺口的操盘手，正在重新定义行业的价值坐标系。

毕竟，潮水退去后，能站着的从不是靠浪头托起的人，而是懂得在滩涂中铺路的人。

主编：张艳

责编：marl

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