坚持20年不卖房！陆续在东京“囤积”了38套老破小，结局如何了……

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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 掘金酱

投资日本房产真的很难吗？

在村野博基看来，日本不动产应该是所有投资品类当中最容易的。

他从庆应义塾大学经济学院毕业之后，就开始接触不动产投资。2019年，他从工作20年的公司辞职，通过投资实现“fire生活”（提前退休）。

现在，他已经在东京23区中的16个区拥有总计38套房产，每年通过不动产就能入账4000万日元。

但他觉得，做到像他这样的成果其实并不难，只要遵循3个原则，就“绝对不会失败”。

不要卖掉“下金蛋的鸡”

第一个原则，就是绝对不要卖掉“能下金蛋的鸡”。

这是村野对那些优质的，能持续产生租金收益的房产的特有称呼。

在这个极速上升的不动产市场，很多投资者心态会从长期持有，变为短期炒房。但在村野看来，比起炒房，他更看中的是稳定的租金收益，所以房产能否持续产生收益很重要。

只要租金能持续入账，即使金额不大，但看似微小的收益，经过长期积累就会形成可观的收益。

因此，懂得判断什么是优质的“鸡”，就非常重要。

目前，村野买入的不动产只集中在东京23区内。他甚至给自己设立了“东京23区集邮”的目标，即在东京所有23个行政区都持有房产。且他买入的物件基本都在车站附近步行10分钟之内。

同时，比起2LDK、3LDK等家庭户型，他的投资重心主要集中在1R、1K的单身公寓。

这是因为虽然家庭户型能获得更高的租金，租赁也更加稳定，但空置期会比单身公寓更加长，且由于居住时间长，未来修缮费用也会更高，收入的波动会更大。

所以，东京23区内、步行10分钟之内的单身公寓，是东京需求量最大的不动产，能够有稳定的收益，即使租客退租，也能迅速找到“下家”。

这是村野认为的，“能下金蛋的鸡”。

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管理非常重要

在此之上，选择物件的时候必须核查投资标的的管理状况，因为公寓的物业好坏，也是能否持续吸引租客，和租金收入的重要因素。

村野的做法，是在买入不动产之前，严格核查“管理委员会是否有贷款”“是否切实执行了必要的维护工程”等关键指标。

存在贷款往往说明以往物业管理存在过失"，在前期维修基金征收不足的情况下，未来如果需要偿还贷款，极易引发资金链断裂。

即使没有贷款，若长期未进行必要维护的楼盘同样危险，这类房产未来必然需要提高管理费和维修基金，导致投资收益率持续下降。

同时，村野还会仔细核对房源的管理费和维修基金金额。总有人认为管理修缮金越低越好，但实际上，过低的管理修缮金会导致公寓在大修时没有足够的储备金，业主往往还要再交一笔钱。

所以，必须要判断公寓的物业资金使用是否合理。只要准确把握资金流向，就能避免误踩雷区。

不要用自身价值观判断

房地产投资选房时还有另一个要点：「绝不能以自我视角做判断」。

在股市投资界有这样的一个理论——选美理论，意思是不应该投票给自己认为最美的人，而该投给大众认为最美的人。股票投资中，与其买入自己看涨的个股，选择市场共识看涨的标的才是王道。

同理，房地产投资的物件最终是给租客居住的。即使自己觉得“很难接受20平以下的小户型”、“不朝南采光不好”，但只要价格低于区域低均价、管理良好且收益率达标，就完全值得买入。

很多人会在投资日本不动产时，把大量时间花费在“寻找自己心目中最完美的物件”，但在村野看来，在寻找的过程中，可能已经损失了很多潜在的房租收入。

因此，只要物件满足了：

1. 管理完善

2. 确保现有租客退租后能快速找到新租户

3. 以不离谱的价格购入

就无需犹豫，果断出手，买下这「大众心目中最美的」物件，实现绝对不会失败的不动产投资。

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