京基天珺府是公寓还是住宅？楼盘的特点及建议，什么时候收楼吗

京基天珺府为商住综合体，包含住宅与商务公寓；住宅已于 2025 年 8 月毛坯交付，商务公寓预计 2026 年 3 月精装交付。

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楼盘特点

• 交通便捷：近地铁 5 号线布心站，步行几分钟可以到；5 号线 + 7 号线太安站形成换乘网络，自驾快速接驳坂银通道、清平高速。
• 配套成熟：自带约 1.6 万㎡商业，周边有深圳天河城、万象汇、喜荟城、京基 KK TIME 等商圈；配建 9 班幼儿园，小学对应东晓小学，初中覆盖翠园东晓教育集团布心中学与礼文学校；3 公里左右市级医疗资源齐全。
• 景观与生态：东临深圳水库、北向梧桐山，西接围岭山、淘金山绿道，周边公园密集。
• 产品与交付：住宅以约 50–51㎡小户为主，毛坯交付；商务公寓约 35–70㎡（1–2 房），通燃气、带阳台，层高约 3.6 米，精装交付。
• 密度与梯户：存在高容积率与高梯户比（如 7 梯 18 户），高峰等待与噪音、车位紧张等问题需关注。
• 价格与定位：中高端定位，受容积率、回迁房占比与片区界面影响，整体价格较核心区更友好，常见促销与 “工抵房” 等低价个案。

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购买建议

• 自住优先：优先选住宅（已交付、即买即住），关注低噪楼层与朝向；重视学位者以当年教育局学区划分为准。
• 投资 / 过渡：商务公寓总价低、通燃气、可拎包入住，但需评估高梯户比与持有成本，长期流通性弱于住宅。
• 实地核验：重点看梯户比与高峰等待、噪音、车位配比与采光通风，以合同约定交付标准为准。
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