金融助力房地产发展：AMC积极参与纾困，REITs构建闭环模式

9月8日，中指研究院最新发布《金融助力房地产发展：AMC积极参与纾困，REITs构建闭环模式》。

当前我国房地产行业加速向高质量发展转型，金融机构在盘活存量资产的作用进一步凸显。政策层面持续支持不动产金融工具发展，推动建立“开发-运营-证券化”全链条融资体系。资管公司发挥专业优势，从项目纾困升级到价值创造，盘活不动产不良资产。REITs助力房地产企业从“重资产开发”向“轻资产运营”转型，赋能构建新发展模式。

资管公司发挥专业优势，从项目纾困升级到价值创造，盘活不动产不良资产

信达资产等头部资管机构通过设立不动产纾困平台，以“低价收购—改造升级—证券化退出”模式批量处置房企不良资产，已经形成了从不良资产收购，到注资操盘建设，再到出售盘活的成熟方法论。2022-2024年已推动152个纾困项目，带动3220亿元资产盘活，有效化解房地产企业的债务风险。

欧美等发达国际由于城市建设发展较早，不良资产处置领域已形成多种成熟模式。美国RTC（重组信托公司）模式具有典型代表性。其中最具代表性的是UPREIT（伞型合伙REITs）结构。该结构中，不动产产权持有人将拥有的不动产注入到一个运营合伙企业，并获得该合伙企业的股权。运营合伙企业成立REITs基金并公开向社会募资，投资者购买REITs份额后获得企业股权。通过这一结构，RTC实现了不动产的证券化，同时推迟了资本利得税，提高了处置效率。

在处理不良资产过程中，世界各国根据自身实际情况，探索出了相应的项目纾困模式。日本J-REITs采用市场化公司模式，由特殊目的公司公开上市募资，委托资产管理公司运营，通过高度成熟的市场和多元化的投资高效解决不良资产问题。德国FMS模式是德国政府依据《金融市场稳定法》设立金融市场稳定基金，再通过市场化运作，以向问题机构提供担保、资本重组、购买风险资产等多种方式处理不良资产，维护金融市场稳定。

REITs助力企业从“重资产开发”向“轻资产运营”转型，赋能构建新发展模式

中国公募REITs市场自2020年4月试点启动以来，经过五年的发展已进入常态化发行阶段。截至2025年8月，我国公募REITs市场累计上市73只，累计募集资金(含扩募)超1968亿元。其中园区基础设施类19只，总规模达到318.35亿元；其中，消费基础设施9只，总规模达229.07亿元；仓储物流10只，总规模达211.21亿元；保障性租赁住房8只，总规模达121.48亿元。公募REITs作为一种创新的金融工具，在推动行业从“重资产开发”向“轻资产运营”转型中发挥着关键的链接作用，是连接轻重两端的桥梁。通过资产证券化实现“真实出售”，形成良性投资循环，推动专业化运营，降低企业杠杆率。（中指研究院企业研究总监刘水）

责编：李霞

编审：莫 非

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