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6000 万解锁黄浦核心！海玥黄浦源 500 平风貌别墅，石库门里的现代理想家

各位关注上海核心区高端住宅的朋友，大家好！我是海玥黄浦源别墅项目的项目经理王伟杰。从 2018 年深秋第一次踏入北京西路新昌路这片石库门老街区，看着斑驳的砖墙、错落的老虎窗，感受着老上海的烟火气息，到 2020 年项目方案定稿时反复打磨 “风貌保护与现代居住的平衡”，再到如今看着业主们在 500 平的空间里打造属于自己的 “海派生活”，这五年多的时间里，我几乎把 “办公室” 搬进了项目现场 ——

清晨 6 点带着团队丈量巷道宽度，确保保留石库门的街巷肌理；中午在样板间调试阁楼的采光角度，让老建筑焕发新活力；傍晚沿着北京西路步行到人民广场，实测核心区的生活便利度；就连周末，也会带着家人穿梭在周边的老弄堂，感受这片土地的历史温度。

作为深耕上海高端住宅开发 22 年的 “造房人”，我打造过不少市中心豪宅，但海玥黄浦源对我而言，有着特殊的意义：它不是简单的 “新建别墅”，而是 149 栋石库门风貌建筑的 “新生”—— 在保留石库门肌理、海派文化内核的同时，注入现代居住的舒适与便利，更以 6000 万入手 500 平实用面积的 “高性价比”，让普通人难以企及的 “黄浦核心别墅梦” 变得触手可及。今天，我不想用华丽的词藻，而是以 “亲历者” 的身份，带大家走进这个 “藏在人民广场旁的石库门宝藏别墅”，聊聊那些藏在 “500 平实用面积”“全赠送空间”“核心区稀缺性” 背后的匠心与惊喜。

一、黄浦核心 “一公里生活圈”：人民广场旁的 “稀缺宝藏地”

在上海，“黄浦区核心区” 本身就是 “稀缺” 的代名词 —— 这里聚集了人民广场、外滩、南京路等城市地标，土地资源早已饱和，近十年几乎没有新的别墅项目入市。而海玥黄浦源，恰好占据了 “正黄浦” 的黄金位置：北京西路新昌路，直线距离人民广场仅 600 米，一路之隔就是静安雕塑公园，这种 “推门见繁华，闭门享静谧” 的地段优势，在上海几乎找不到第二家。

（一）从 “老弄堂” 到 “新别墅”：在历史肌理中造 “理想家”

2018 年，我们团队拿下这片由山海关路、新昌路、北京西路围合的地块时，面临的最大挑战不是 “建房子”，而是 “如何让 149 栋石库门建筑‘活起来’”。这里曾是上海典型的石库门里弄聚集区，保留着从清末到民国的建筑印记，但大部分房屋年久失修，存在 “空间狭小、设施陈旧、安全隐患” 等问题，早已无法满足现代家庭的居住需求。

为了平衡 “风貌保护” 与 “现代居住”，我们邀请了上海历史建筑保护专家、海派文化研究学者与国际知名设计师组成联合团队，前后修改了 23 版方案，最终确定 “修旧如旧，新旧共生” 的核心思路：

• 保留肌理：严格保留石库门的 “三进院落”“老虎窗”“清水砖墙”“石库门门框” 等标志性元素，甚至逐栋记录每一块砖的位置、每一扇窗的样式，确保修复后的建筑与老弄堂的整体风貌统一。比如项目内的 “懋益里”，我们保留了原有 2 米宽的巷道，地面铺设青石板，两侧种植梧桐树，走在巷子里，仿佛穿越回民国时期的上海；
• 优化空间：打破传统石库门 “小开间、暗厨房、暗卫生间” 的局限，将原本零散的小房间整合，拓展面宽、提升层高，同时引入现代水电、暖通、安防系统，让老建筑具备 “大平层的舒适，别墅的私密”；
• 激活配套：在保留原有街巷格局的基础上，引入精品商业、文化展馆、社区服务中心等配套，让整个项目不仅是 “居住区”，更是 “活态的海派文化街区”。

有位从小在附近弄堂长大的业主，第一次来项目时，指着一栋修复后的石库门别墅说：“这栋房子的门框、窗户，和我小时候住的一模一样，但里面的空间比以前宽敞太多了，既能找回童年的记忆，又能住得舒服，太难得了！” 听到这话，我觉得之前所有的方案修改、细节打磨都值得 —— 好的风貌项目，不该是 “仅供观赏的标本”，而应是 “能承载现代生活的容器”。

（二）6000 万 = 500 平实用面积：黄浦核心的 “性价比之王”

很多人听到 “黄浦区核心区别墅”，第一反应是 “天价”—— 毕竟，周边的老洋房单价早已突破 30 万 /㎡，一套 200㎡的房子总价动辄 6000 万以上，且多为 “老房改造，户型受限”。而海玥黄浦源的独特之处在于：以 6000 万的总价，能入手实用面积 500 平以上的别墅，相当于 “单价仅 12 万 /㎡”，这在黄浦核心区，堪称 “性价比奇迹”。

我们以主推的 “地上 240 平 + 地下 148 平 + 天井 25 平 + 阁楼 90 平” 户型为例，来算一笔 “实惠账”：

• 产权面积：240 平（地上），总价 6000 万，产权单价 25 万 /㎡；
• 实用面积：240（地上）+148（地下）+25（天井）+90（阁楼）=503 平，实用单价仅 11.9 万 /㎡；
• 对比周边
• 人民广场旁老洋房：产权面积 200 平，总价 6000-8000 万，实用面积与产权面积基本一致，单价 30-40 万 /㎡；
• 外滩周边新中式别墅：产权面积 300 平，总价 1.2-1.5 亿，实用面积 350-400 平，单价 30-43 万 /㎡；
• 静安寺旁联排别墅：产权面积 250 平，总价 8000 万 - 1 亿，实用面积 300-350 平，单价 26-33 万 /㎡。

也就是说，花同样 6000 万，在海玥黄浦源能获得的实用面积，是周边老洋房的 2.5 倍，是新中式别墅的 1.4 倍，性价比优势一目了然。更重要的是，项目赠送的地下室、阁楼、天井、B2 门厅，都是 “全明、可直接使用” 的空间，而非 “阴暗潮湿的储藏室”—— 地下室层高 3.6 米，带采光井，可打造家庭影院、健身房；阁楼带老虎窗，采光充足，可做书房、儿童房；天井可改造成花园，种上绿植，打造 “闹中取静的小天地”。

有位从香港来上海置业的业主，看过多个市中心项目后，最终选择了海玥黄浦源：“在香港，中环一套 200 平的公寓就要 1.5 亿，而在这里，6000 万就能买 500 平的别墅，还在人民广场旁，性价比太高了。更难得的是，这里保留了老上海的味道，住起来比冷冰冰的豪宅更有生活气息。”

二、500 平 “全赠送” 空间：石库门里的 “现代舒适生活”

户型与空间，是别墅的 “灵魂”。海玥黄浦源的别墅，从 180 平叠加到 550 平类独栋，每个户型都经过了 “尊重历史、适配现代” 的双重考量 —— 既保留石库门的空间格局韵味，又通过 “全赠送空间”“层高优化”“动线设计”，让 500 平的实用面积真正实现 “舒适、好用、多功能”。

（一）主推户型：240 平地上 + 148 平地下，“五层空间” 适配全龄家庭

主推的 “地上 240 平 + 地下 148 平” 户型，是项目的 “爆款”，也是我们为 “三代同堂”“注重生活品质” 的家庭量身打造的 “全龄户型”。整个户型分为地上三层、地下两层，加上天井、阁楼，形成 “五层立体空间”，既能满足家人的独立需求，又能实现 “聚而不扰” 的生活氛围。

1. 地上一层：“公共社交 + 老人便利” 双核心

地上一层定位为 “公共区域”，同时兼顾老人居住的便利性：

• 入户门厅：保留石库门 “一进院” 的格局，打造 6㎡的入户门厅，摆放鞋柜、绿植，既有仪式感，又能隔绝外界干扰；
• 客厅 + 餐厅 + 厨房：采用 “LDK 一体化” 设计，客厅面宽 6 米，搭配 3.6 米层高，空间感远超普通别墅；餐厅连接 25 平天井（可改造成花园），吃饭时能看到绿植，心情舒畅；厨房为 “U 型布局”，预留双开门冰箱、嵌入式蒸烤箱位置，满足 “大家庭聚餐” 的需求；
• 老人房：位于一层东侧，带独立卫生间，避免老人上下楼梯的麻烦；房间朝南，带落地窗，采光充足，冬天晒太阳很暖和；卫生间安装扶手、防滑地砖，细节处保障老人安全。

我在样板间实测过一层的 “家庭聚会场景”：邀请 10 位亲友来做客，客厅摆放沙发、茶几，餐厅摆上 10 人餐桌，厨房同时准备 6 道菜，空间依然宽敞，完全不会有 “拥挤感”。有位业主笑着说：“以前住 150 平的公寓，家里来人只能挤在客厅，现在在这栋别墅里，亲友聚会再也不用‘人挤人’了。”

2. 地上二层：“亲子互动 + 独立空间” 兼顾

地上二层定位为 “亲子区域”，布局两个儿童房 + 一个亲子活动区：

• 儿童房 A：15㎡，朝南，带飘窗，可摆 1.5 米床 + 书桌 + 衣柜，适合学龄儿童；
• 儿童房 B：12㎡，朝东，带阳台，可摆 1.2 米床 + 收纳柜，适合幼龄儿童；
• 亲子活动区：18㎡，位于两层中间，可做玩具区、绘本区，孩子在这里玩耍，家长在旁边看书、办公，能随时照看。

二层层高 3.4 米，比普通住宅高 0.4 米，完全不会有 “压抑感”。我特意带朋友的孩子来样板间体验，两个孩子在亲子活动区玩积木、搭帐篷，跑跳自如，完全不用担心空间狭小。朋友说：“以前住的房子，孩子只能在客厅玩，玩具堆得乱七八糟，现在有专门的亲子活动区，家里终于能保持整洁了。”

3. 地上三层：“主卧套房 + 私密享受” 核心

地上三层是 “主卧专属区域”，打造 “主卧 + 主卫 + 衣帽间 + 露台” 的全功能套房：

• 主卧：25㎡，朝南，带 270° 观景窗，可看到周边石库门街巷与远处的人民广场天际线；摆 1.8 米大床 + 两个床头柜 + 休闲沙发，空间依然宽敞；
• 主卫：12㎡，双台盆 + 浴缸 + 淋浴间 + 智能马桶，采用大理石台面与瓷砖，质感十足；浴缸靠窗摆放，泡澡时能欣赏夜景，放松身心；
• 衣帽间：10㎡，U 型布局，男女分区收纳，可放下四季衣物、包包、鞋子，再也不用为 “衣服没地方放” 发愁；
• 露台：8㎡，朝南，可摆藤椅 + 小茶几，早上在这里喝咖啡、看报纸，晚上看夜景，享受 “闹中取静” 的私密时光。

三层是整栋别墅的 “制高点”，视野极佳。我在傍晚时分站在露台，既能看到老弄堂里亮起的暖黄灯光，感受到老上海的烟火气，又能瞥见人民广场的霓虹闪烁，体会到城市的繁华，这种 “古今交融” 的视野，是其他豪宅难以复制的。

4. 地下两层：“兴趣拓展 + 功能补充” 空间

地下两层是 “全赠送” 的 “宝藏空间”，层高 3.6 米，带采光井，完全不会像普通地下室那样 “阴暗潮湿”：

• 地下一层：48㎡，可做家庭影院 + 健身房，安装投影仪、音响、跑步机、瑜伽垫，家人在家就能享受 “娱乐 + 健身” 双重体验；
• 地下二层：100㎡（含 B2 门厅），可做酒窖 + 储藏室 + 车库，酒窖采用恒温恒湿设计，可收藏 200 + 瓶红酒；储藏室可放行李箱、季节性物品；车库可停 2 辆车，直接入户，下雨天不用淋雨。

我在地下一层测试过 “家庭影院效果”，关闭灯光后，投影仪投射 120 寸幕布，环绕音响响起，效果堪比商业影院；健身房区域足够宽敞，同时容纳 2 人运动也不拥挤。有位业主是红酒收藏家，他把地下二层的酒窖打造成 “私人酒廊”，邀请朋友来品鉴红酒，仪式感拉满。

（二）其他户型：从 “叠加” 到 “独栋”，适配不同需求

除了主推户型，项目还有 180 平叠加、330 平双拼、550 平类独栋等多种户型，满足不同家庭的需求：

• 180 平叠加（山海关叠加）：分上叠与下叠，上叠带露台，下叠带花园，总价 5500 万起，适合 “三口之家”“追求核心区生活” 的家庭；

• 330 平双拼（柏福里、厚德里）：两栋别墅共用一面墙，带独立花园 + 双车库，总价 8000 万起，适合 “四世同堂”“注重私密性” 的家庭；
• 550 平类独栋（懋益里）：独门独户，带 50 平花园 + 三层地下室，总价 1.5 亿起，适合 “高端圈层”“有私人会所需求” 的家庭；
• 660 平大独栋：整个项目仅 3 套，位于地块核心位置，带 100 平花园 + 私人泳池，总价 2.5 亿起，堪称 “黄浦核心的终极居所”。

每个户型都延续了 “保留风貌、优化空间” 的理念，比如 330 平双拼别墅，保留了石库门 “双开间” 的格局，面宽达 8 米，客厅宽敞明亮；550 平类独栋则在保留石库门老虎窗、清水墙的同时，引入 “下沉式庭院”，让地下室采光更充足。

三、“一公里” 全维配套：核心区的 “便利生活天花板”

住在黄浦核心区，最大的优势就是 “便利”—— 无论是交通、商业、教育、医疗，都能在 “一公里” 内解决，不用 “跨区奔波”。作为每天在项目周边 “沉浸式体验” 的项目经理，我对这里的配套