深圳优化购房政策力度超预期

京沪之后，深圳也对楼市政策进行了优化调整。

9月5日，深圳市住建局、中国人民银行深圳市分行联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下称《通知》），针对居民和企事业单位购买商品住房政策和个人住房信贷政策等方面进行了优化调整，政策自9月6日起正式施行。

优化力度超预期

从本次深圳政策调整的内容来看，力度比京沪更大一些，尤其是对外围区域的购房政策调整略超预期。

根据《通知》，符合深圳商品住房购买条件的居民家庭，在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房不限套数。

对无法提供自购房之日前在深圳连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上证明的非本市户籍居民家庭，在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房限购2套。

在盐田区、大鹏新区购买商品住房，不再审核购房资格。成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，对于有1年社保的外来人口来说，虽然核心区域依然限制1套购房，但非核心区域已经不限购房套数，客观上更好满足了购房需求，支持了改善型或多套购房需求的释放，也体现出职住平衡导向。值得注意的是，此前宝安区新安和西乡两个街道购房政策较严，但此次西乡购房政策明显放松，对于此类区域有较好的支持作用。

此次深圳还对企事业单位购房政策进行了调整。《通知》显示，企事业单位可在本市范围内购买商品住房，用于解决员工住房等需求。其中，在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内购买商品住房，需同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件；在本市其他区域购买商品住房，不再审核购房资格。

严跃进表示，此类政策对于各个区域的购房市场都有积极作用。尤其是对于如龙华、龙岗、光明等区域，本身企业数量多且确实有购房需求，客观上也使得企业购房成为一类重要的购房需求。

此外，深圳还优化调整了个人住房信贷政策，进一步降低了二套房或改善型住房的房贷成本。《通知》要求，各银行业金融机构根据深圳市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

据了解，此前深圳首套房和二套房的利率定价公式分别为LPR-45BP和LPR-5BP。新政出台后，二套房贷利率降低40个基点。根据易居研究院测算，按照100万贷款本金、30年期等额本息的方式，房贷总还款成本将减少近8万元、月供额将减少220元。然而在实际过程中，二套房贷利率的具体定价还要根据自律机制、银行和客户的具体情况。

“金九银十”有望实现止跌回升

从此前广州到北京、上海，再到此次的深圳，一线城市集体完成了对住房政策的新一轮优化调整，或将带动房地产市场在“金九银十”实现止跌回升。

从北京和上海的成交数据看，政策出台后短期对市场起到提振作用，新政至今成交量均出现不同程度回升。

根据中金公司一份研报，北京自8月8日新政后至9月5日的新房及二手房交易量日均值分别较7月日均值上升9%和10%，呈现小幅改善效果；上海自8月25日新政后至9月5日的新房交易量日均值较7月日均值上升25%，其幅度较高或受到观测窗口还较短的影响，仍待持续观测。

深圳方面，上一轮放松限购后，新房市场交易活跃度明显提振。易居研究院预计，此次深圳新政后会进一步产生购房需求。参照北京和上海新政后的市场表现，对于此类非核心区域市场而言，预计交易量环比增幅超40%、且至少有30%需求源于新增购房套数的客户。

《丁祖昱评楼市》指出，在当前“金九银十”关键节点，一线城市政策集体优化和松绑在一定程度上对市场信心有一定的提振作用，整体楼市也将迎来新的一轮保卫战。未来城市间、项目间分化还将持续加剧。核心一二线城市市场热度或将延续高位波动，北京、上海、深圳受益于新政出台，目前仍处于政策利好期，而成都、杭州因适销对路改善盘入市，市场热度有望延续。武汉、南京、合肥、郑州等二线城市或将呈现出弱复苏走势，购房信心逐步修复。

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