中央别墅区，杀出了纯平墅

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懋源地产，兵贵神速。

9月5日，它对外公示了顺义薛人大庄6017地块的总平图、鸟瞰图、外立面效果图，以及区位图。

距离拿地时间，仅仅只过去了10天。

之所以这么快，是因为该地块东面是兄弟懋源璟橒，在2022年底开盘，如今正在卖现房。

对于6017地块，懋源地产了如指掌，更是提前做足了功课。

过去的5年中，6017地块经历过3次调规，最后一次发生在今年5月份，主要调整了街坊路位置和拉高了建筑高度。（详见《北京三宗地变性，藏有深意》）

经这一调整，6017地块的素质，达到最优状态。

从图纸上看，懋源地产将它打造成了纯大平层洋房产品，也就是“平墅”。

之前，懋源在中央别墅区开发了三个项目，分别是懋源璟玺、懋源璟橒、懋源云纪。它们基本拿双拼、独栋、合院，与洋房组合。

这一次，花姐相信6017项目会很出彩，集合了前三者的优点。尤其是懋源璟橒的客户画像和交易数据，更是给6017项目，提供了直接的产品依据。

截至目前，懋源璟橒已进入现房销售周期，地价成本早已收回。整体的建筑也已完工，正在进行园林修正和室内装修。

随着6017项目亮相，懋源地产在中央别墅区集齐了四子。有业内人士说，懋源是最懂顺义的开发商。（详见《中央别墅区，谁执牛耳》）

这个时代，深耕才是硬道理，懋源正是这么干的。（了解更多，加花姐微信：louhuar007）

一、层高3.3米的纯平墅

6017地块是一块十分纯粹的宅地，没有配建。

它占地面积2.3万平米，地上建筑规模3.68万平米——恰到好处，容积率1.6，建筑控高40米，折合楼面价约2.8万元/平米。

地块整体正南偏西约5度，很方正。

因而，它通过点状布局，整体呈对称排列。规划了10栋7-11F的洋房，共202户；所有住宅楼顶部，均采用了坡屋顶造型。

由于调规后限高40米，它所有户型的层高，达到了3.3米左右。

放眼整个北京楼市，6017地块几乎是唯一一个纯3.3米高的平墅社区。

二、两座大门的平权主义

大门是面子。懋源地产很有讲究。

虽然6017项目地块不大，但也设计了两个大门，主门在了小区北边的翠华街上，整体长度达到了约50米，两边有挑空装饰。

它讲求礼序，从主大门进来，二进是一幢面积约120平米的邻里共享空间。

在西南面，它还设计了一座次大门。花姐甚至觉得它的功能更加强大，是居民生活休闲区。

1、从次大门进入，二进到配套楼，通过它连接着两处下沉庭院，总面积约340平米，均有挑空造型，会打造成会所；东边下沉庭院的上面，是室外活动场地；

2、紧挨配套楼北面是一段风雨连廊，一直延伸到街坊路的东南角处，整体长度约70米。

这大概是好房子时代，顺义区第一座风雨连廊。

另外，花姐认为6017项目之所有设在北面，还有一个理由。因为，懋源璟橒的主大门也在同一个方位。

三、街坊路上的艺术感

6017项目中，有一条街坊路。

最初，它沿天竺幼儿园西边，呈东西向一字型展开。但在今年的调规中，街坊路紧挨幼儿园，竖起来了。

这样设置，既保持了6017地块的完整性，也和幼儿园保持了一定的距离。

这条宽8米的街坊路蛮有意思的，在西南角设计了S型，连通了翠华街通向卉园路，很有艺术感。

花姐判断，大概是幼儿园东南角一个建筑离红线太近，故而街坊路特意绕了下。

此外，6017项目规划了5处电动自行车地上停车位，位于3#的东西两侧，及7#、8#、10#之间。

它的车库出入口，规划在小区南边和东边偏南处，有3处消防出入口。

四、顺义首个全景舱客厅？

懋源6017项目，为纯粹的平墅产品。

它共有4种户型。花姐初步测算，分别为：130平米、186平米、235平米和287平米，具体如下：

1、130平米在5#西侧和7#东侧，共22套，占比10.89%；2、186平米在1#、2#整栋以及5#东侧，共55套，占比27.23%；3、235平米在4#、9#、10#整栋，以及7#东侧，共65套，占比32.18%；4、楼王287平分布在3#、6#、8#整栋，共60套，占比29.7%。

其中，楼王产品很特别，北面凸出一块，很像石景山中海玉华玖章的239平楼王——规划了270度全景舱客厅。（详见《独家：京城首个全景舱豪宅来了》）

难道懋源也要在6017项目尝试一番？

的确，这三栋楼王的东西方向，留出了绝好的景观。

五、巧用防火挑檐

懋源6017项目诞生在好房子时代。

从图纸上看，它主要有两种手法：防火挑檐+飘窗。具体是怎么送的，请加花姐微信：louhua007。

但，它和隔壁的懋源璟橒走了差异化路线。

懋源璟橒的洋房产品，主要为奇偶阳台+防火挑檐，其防火挑檐更多起到的是装饰作用和解决隐私问题。

到了6017项目，防火挑檐不仅仅只起到了这个两个作用。

在好房子政策未出台前，防火挑檐在顺义的运用十分流行。

包括建发观云、璞瑅润府、璟上兰园等多个项目，均大量使用了防火挑檐。

而这次，懋源地产在6017项目身上，防火挑檐的运用更加成熟了。

花姐点评：

知己知彼，百战不殆。

懋源拿下6017项目，就是一个很好的例子。

花姐至少找到几个有说服力的理由，为北京供地作为参考。

1、它的产品定位，从隔壁兄弟身上找到了差异化，没有做合院，即便做平墅，也不内卷；

2、两个地块拿地时间相隔三年，几乎不存在竞争的问题。

反过来看，一年多来，北京出现了多个同时供地的双子座，如果不是同一个股东，明里暗里较劲，甚至互相攻讦。

即便不算双子，在同一个区域内，如果两块地供地时间差不多，必然会出现打架的情况。

因此，有的开发商不得不出手护盘，即便很不心甘情愿。

花姐认为，懋源6017项目开了一个好头。