北大清华老师们的梦中情

来源：市场资讯

（来源：地产局座）

粉丝提问：

大表哥好，本人海淀码农一名，即将随公司到东升科技园上班，最近考虑购房，总价预算600万以内，主要考虑单位附近。

初步看上了学院路上的逸成东苑小区一套76平的两居，总价620万，住家装修，非顶楼和低楼层。

想问问大表哥，这套房子这个价格合适吗？逸成东苑这个小区长期保值性怎么样？（我知道它楼龄有点老，但学院路上其他小区更老。）

大表哥回答：

先说结论，你看中的这套76平的两居，总价620万，略微有点高，如果能谈到580万以内，算是目前比较合适的价格。

（两年前因为特殊原因，这个小区被炒过一波，所以价格很贵，具体后面大表哥分析优劣的时候详细说。）

至于你问到的长期保值性问题，待我分析完它的优劣势之后，你就心中有数了。

先说优点，逸成东苑主要有三个优势比较突出。

一是地理位置非常好。

逸成东苑所在的学院路板块，是海淀高知人群浓度最高的地方，大名鼎鼎的五道口、六道口就在小区南面3公里内。

小区往南，在学院路上一字排开的是八大211、985高校（中国农大、中国地大、中国矿大、中国林大、北航等）。

小区往西就更牛了，往西直线距离2公里是清华，清华挨着的是北大。

其实，除了高校之外，学院路板块还有很多科研院所，这些科研园所，都是中国各领域最顶尖的，甚至涉及国防、军工等，所以具体就不点名了。

往北直线距离6公里，就是中国硅谷西二旗，互联网大厂聚集体，是海淀乃至北京最强的高收入产业聚焦区。

地铁昌平线学知园站就在逸成东苑的东北角，往北三四站地铁就能到上地、西二旗，往南两三站就到六道口，学院桥，基本20分钟内把两大就业区全覆盖。

除此之外，小区东面直线距离2公里是奥森公园，往西3公里是圆明园，5公里是颐和园。

要感受现代公园就去奥森，要感受历史文化公园就去圆明园和颐和园，距离都不远，很方便。

二是小区品质挺高。

虽然放在整个北京，逸成东苑并不算品质特别高的小区，如果放在杭州、南京这些二线城市，2004年建成的逸成东苑甚至可能都会被认为是老房子。

但是放在北京，逸成东苑就算次新房，放在海淀，尤其还是在五环内、学院路上，逸成东苑就能算第一梯队的次新房了。

没法办，学院路板块由于开发很早，板块内90%的小区都是2000年以前的，甚至上世纪七八十年代建成的公房和老商品房社区也很多。

对比之下，2004年的逸成东苑，就算是板块内很新的了。

而且，逸成东苑本身品质也不错，虽然是2004年建成，但是设计还是比较靠前的，当年也是按照中高端小区来打造的。

比如，小区内部是不走车的，只是在外围一圈走车，做到了半人车分流。

比如，小区楼栋都不高，东区是12层左右的板楼，西区是十七八层的塔楼。那时候，建板楼的小区不多，当时的主流还是二十几层的塔楼。

比如，小区的园林绿化设计在当时的条件看，也是很用心的，上了水系，每两栋之间都设计了小花园，而且是真有设计，不是随便栽种几棵树糊弄一下。

一楼大厅贴了瓷砖精装修，二楼以上是地面贴了瓷砖，墙面没有贴。

当时逸成东苑还得过“鲁班奖”，鲁班奖算是建筑工程界的最高奖项，有没有水分暂且不说，但能得鲁班奖的，确实不多。整体看，能得鲁班奖的都差不到哪里去。

所以建筑质量是有保障的，这一点从小区的外立面也能看出来，虽然过去二十年了，但是并没有明显的脱落痕迹。

第三个优势是小区的整体人文软素质挺高。

前面大表哥说了，学院路板块是海淀乃至全国高知人群浓度最高的地方，农林地矿北航等八大高校+北大清华两大名校+各种顶尖科研院所聚集地。

2004年逸成东苑开盘那会，西二旗互联网还没有起来，小区的主力购买人群就是这些高知高收入人群，以及公务员和事业编人员。

大表哥曾经带粉丝去这个小区看一套二手房，在业主家里看见一张大照片，是国家级领导人去他们单位（一个科研所）视察，他就在照片很显眼的位置。

高校的教授业主也见过两个，整体来说，早期逸成东苑的业主，整体素质确实很高。

之前物业是逸成东苑的短板（一开始是开发商自持物业），前两年业主联合起来成立业委会，换了金地物业，算是把这个短板补上了。（金地物业虽然不及万科绿城物业好，但也超过市场上90%的物业公司水平）。

接下来再说说小区的缺点。

第一个缺点是学区比较一般，海淀的一张大牌就是学区，但是逸成东苑学区反而是最短的短板，小学之前划片对口的是东升实验小学，在海淀属于菜小，后来并入林大教育集团，有一定提升，不过不是特别明显。

初中方面有几所，矿业大学附中、地质大学附中、科大附中、石油附中（算是海淀三流吧，有人把它们称为学院路四大天坑，大表哥倒不这么认为，在海淀算三流，但是放在整个北京也算中等，主要是大家期望比较高。）

这两年北京教育集团化改革，上述四所学校分别被清华附中和101教育集团收编，后面应该也会有一定提升。

顺便多说一句，这几所学校不出成绩，主要原因是因为之前海淀搞点招，把最好的学生都点招走了，剩下的就是普娃了。

所以，综合以上优劣来说，逸成东苑算是学院路板块上难得的优质次新品质小区，具有一定的稀缺性，曾经也是板块内各大高校老师、科研院所职工买房时重点关注的梦中情房。

后来西二旗互联网产业起来后，一部分高收入码农也将其作为购房目标，因为这一块学院氛围确实好，所以小区的价格一直都不低。

特别是前两年腾讯第二总部落户东升科技园之后，逸成东苑作为板块内的优质次新房，还被猛炒了一波。这也是前面开头大表哥说的逸成东苑目前价格不便宜，甚至偏贵的主要原因。

长远看，小区具有一定稀缺性，保值性没问题，能跑赢北京大盘，就是短期价格还没有回调到位，可以等一等，或者谈价的时候尽量砍价，避免高位接盘。