“买不起、租不起”……日本主要城市房租飙升，东京租金占比突破“警戒线”

“东京23区简直不是普通人可以居住的地方”、“我们可能再也不能住在东京市中心了”……近年来，随着东京房价与租金的持续高涨，越来越多的日本民众发出诸如此类的感慨。

东京房价的持续飙升，已经让不少人放弃购房转向租房，而如今连在东京租房居住的愿望可能都难以实现了。

据统计，2025年上半年东京23区新建公寓平均价格同比上涨20%，达到1.3亿日元以上，延续了2023年以来的高位水平。房屋买家中新增了很多外国人，这使得一些日本消费者被迫放弃买房转而租房。

在房价持续高企、购房难度不断加大的背景下，租赁市场需求急剧增加，东京市中心的租金也随之不断刷新纪录。

数据显示，2024年度东京圈的房租涨幅为2%。与前一年同期的房租相比，东京23区的单人居住公寓租金上涨1000日元以上；双人居住公寓租金上涨4000日元以上；三人以上家庭房型公寓租金上涨15000日元以上。

当然，这种现象不仅仅是在东京出现，札幌、大阪、名古屋、福冈等日本全国主要城市的房租都在持续上涨。

根据日本房地产公司at home汇总的数据，与2020年相比，2024年东京、大阪、名古屋、札幌、福冈等主要城市的家庭型公寓（50到70平方米）平均租金普遍上涨了1到5个百分点，租金占收入比例达到18%至34%。

特别值得注意的是，2024年东京23区家庭型公寓的平均月租金突破21万日元，租金占收入的比例达到约34%，几乎逼近了专家口中的“危险水域”。

图源：日本经济新闻

东京23区租金占收入比水平超过34%，这一数字意味着什么呢？

按照理财专家的说法，通常租金支出占收入的比例在25%–30%是相对合理的区间。一旦长期超过这一范围，家庭财务运转将变得不稳定。

东京目前的租金占收入比水平已超出专家所说的“警戒线”，这将给家庭经济负担带来极大的压力。这也意味着居住在东京的家庭的三分之一收入将用于支付房租。

此外，大阪市租金占收入比已达29%，虽然未超过30%，但也十分接近“警戒线”。福冈市虽为23%，但较2020年上升幅度达5.4个百分点，居全国各城市之首。

为什么东京房租会连续上涨呢？

首先，由于东京新建公寓和二手公寓价格的一路飙升，让不少家庭放弃购房选择租房，这在无形中推动了东京房租上涨。

虽然日本人的工资有所上涨，但房租上涨的势头更为迅猛，甚至远远超过了工资增长的速度。

以东京23区为例，2020年至2024年间，家庭型公寓的租金上涨了大约17%，这显然是不小的涨幅。但同期新建公寓的平均价格涨幅更是高达45%。可见，工资的涨幅被房租的飙升完全碾压。

其次，在东京23区找房子的人持续增加。新冠疫情时期，远程办公的普及一度推动了郊区居住热潮，使得主要城市的租金出现疲软态势。但随着新冠疫情的平息，回归办公室上班的热潮趋势增强，市中心租金也随之开始大幅上涨。

日本总务省数据显示，2024年东京23区净流入的15～29岁年轻人口高达9.5万人，人口增加带来的旺盛租赁需求，使得东京23区的单身公寓的租金已经连续14个月创新新高。

除了购房成本增加和人口增长等原因外，结构性变化也是租金高涨的一个重要因素。

越来越多的双职工家庭倾向于住在东京市中心，尤其是通勤便利、教育资源和生活设施集中的核心地段。

过去他们有能力自己购房，但随着新建公寓价格的持续攀升，他们不得不暂时放弃购房计划，转而寻找租赁房源，使得能够承担高额租金的需求群体不断扩大，这也进一步拉高了租赁市场的租金水平。

图源：日本经济新闻

数据显示，日本的租金在消费者物价指数中曾经是波动最小的项目之一。一般来说，租金上调仅限于新租约签订时或两年一次的续租更新时段，因此其波动速度相较于房价等指标更为缓慢。

而如今，租金上涨的速度已经达到了自1990年代以来的最高水平，这在过去是难以想象的。

在大米等家庭开支整体上涨的情况下，日本人的实际工资却处于难以增长的境地。因此，普通家庭面临一个全新的选择，如果你想居住在东京市中心，想要享受便利的通勤、优质的教育资源和医疗资源，就得每月承担收入三分之一的租金压力；如果选择住在远离市中心，虽然可以节省一部分开支，但是要承受每月通勤和上学的不便。

业内人士指出，在公寓修缮费和能源费用不断上升的背景下，东京等大城市的房租仍存在进一步上涨的可能。对于普通家庭而言，“住在东京”可能将越来越成为一种沉重的奢侈选择。

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