定了！中央会议释放楼市9月5大信号，购房者必看应对指南

来源：大伟看楼市

8月18日，国务院第九次全体会议强调，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。

这是继中央城市工作会议之后，高层对房地产的又一次重要部署。不出意外的话，房地产市场即将迎来重磅利好。

这句话，相较于此前6月份国常会提出的“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，“采取有力措施”的表述，说明后续房地产政策出台和实施方面会更加积极主动。

这更加说明，稳定房地产在稳定宏观经济中，依然占据重要地位。

长期以来，我国房地产行业高度依赖高杠杆、高周转的传统发展模式，在推动行业快速扩张的同时，也积累了诸多风险与问题。随着市场环境的深刻变化，传统模式已难以为继。此次中央会议明确提出要加快构建房地产发展新模式，推动行业向更加稳健、可持续的方向转型。新模式要求企业在土地获取、项目开发、业务布局等方面做出重大调整。企业将更加注重精细化评估，不再盲目追求规模扩张，而是根据市场需求和自身实力谨慎拿地。在项目开发过程中，更加注重产品质量与服务品质的提升，以满足消费者日益多样化和个性化的居住需求。企业还需积极探索多元化的业务领域，如商业地产运营、物业服务升级、养老地产开发等，以降低对单一住宅开发业务的依赖，增强抗风险能力。

随着我国经济的蓬勃发展和居民生活水平的显著提高，人们对住房的要求早已超越了单纯的遮风挡雨功能，转而更加关注居住环境的舒适性、配套设施的完善性以及物业服务的优质性等方面。中央会议提出加大高品质住房供给，充分彰显了对居民居住需求升级的敏锐洞察与积极回应。高品质住房不仅意味着房屋本身在建筑质量、户型设计、装修标准等方面达到更高水准，更要求所在小区具备优美的园林景观、便捷的交通出行条件、优质的教育医疗资源以及贴心周到的物业服务。为实现这一目标，各地政府在土地供应环节将更加注重规划引导，优先保障高品质住宅项目的用地需求。通过制定严格的建筑规范和质量标准，督促开发商提升项目品质。鼓励开发商引入先进的建筑技术和环保材料，打造绿色、低碳、智能的现代化住宅产品，引领住房消费新潮流。​

优化存量商品房收购政策​

在过去的房地产市场发展过程中，由于多种因素的影响，部分城市出现了不同程度的商品房库存积压现象，这不仅造成了资源的浪费，也给房地产市场的健康发展带来了阻碍。中央会议提出优化存量商品房收购政策，旨在有效盘活市场上大量闲置的存量房源，提高资源利用效率，进而缓解部分城市严峻的库存压力，完善住房供应体系。通过优化存量商品房收购政策，政府、企业或相关机构可以以合理的价格收购这些存量房源，根据市场需求进行改造、装修后，重新推向市场。对于闲置的商业用房，可以将其改造为长租公寓、创意办公空间等，满足不同人群的居住和办公需求；对于位置偏远、户型不合理的住宅，可以通过优化户型设计、提升装修品质等方式，提高其市场竞争力。这一举措既能有效消化库存，又能为市场提供多样化的住房产品，促进房地产市场的供需平衡。​

加力实施城市更新行动​

中央会议强调加力实施城市更新行动，有序推进城中村和危旧房改造。从改善民生角度来看，这些区域往往居住条件恶劣，基础设施陈旧，安全隐患众多。通过改造，能够显著提升居民的居住质量，改善生活环境，增强居民的幸福感和获得感。从城市发展角度而言，城中村和危旧房的改造有助于提升城市形象，优化城市空间布局，促进城市功能的完善与升级。改造过程中，会配套建设学校、医院、公园、商场等公共服务设施，提高城市的综合承载能力。

城市更新行动还能有力带动房地产上下游产业链的协同发展，如建筑施工、建材生产、家居装饰、物业管理等行业，为经济增长注入新的动力。据相关数据显示，每投入 100 亿元用于城市更新项目，可带动上下游产业新增产值约 200 - 300 亿元，对经济增长的拉动作用十分显著。这对于持续巩固房地产市场稳定态势具有重要意义，能够在一定程度上缓解市场下行压力，促进房地产市场的平稳健康发展。​

9 月楼市新变化​

政策层面：各地政策加速落地与细化​

基于国家会议的定调，9 月各地政府积极响应，加速房地产相关政策的落地与细化。限购政策方面，更多城市放宽限制。北京、上海率先调整五环外及外环外限购政策后，广州、深圳等一线城市以及众多二线城市跟进。这将显著降低购房门槛，尤其是对于改善性需求的家庭以及长期在城市工作的非户籍单身人士而言，购房选择空间将大幅增加。​

公积金政策也持续优化。各地通过提高公积金贷款额度、降低首付比例、放宽提取条件等方式，加大对购房者的支持力度。如苏州自 9 月 1 日起施行多项公积金政策优化措施，上海在新政中对缴存人购买绿色建筑住房的公积金贷款额度进行上浮等。信贷政策方面，更多城市效仿上海，在商业性个人住房贷款中简化利率定价机制，不再区分首套和二套住房，合理确定每笔贷款的具体利率水平，从而降低购房者的融资成本。金融机构加大对房地产企业的信贷投放，缓解企业资金压力，促进项目建设和销售。​

市场供需层面：供需结构优化调整​

在供给端，随着 “严控增量、优化存量、提高质量” 要求的推进，土地供应更加谨慎。各地根据市场实际需求，合理控制新增土地供应规模，避免过度开发导致库存积压进一步加剧。对于已供应土地和在建项目，进行全面摸底和优化，确保项目符合市场需求和高品质标准。“好房子” 建设成为重点。更多城市制定 “好房子” 标准，完善计容规则，鼓励企业建造更多高品质住房，以满足消费者对居住品质日益提高的要求，推动房地产行业的转型升级。​

在需求端，政策的调整刺激购房需求释放。刚需购房者受首付比例和贷款利率降低的影响，购房成本大幅下降，购房门槛降低，更多刚需群体有能力进入市场。改善型购房者在公积金贷款额度提高、税费负担减轻以及限购政策放松等多重利好下，迎来更好的置换机会，改善居住条件的意愿更易实现。​

市场交易层面：交易活跃度有望提升​

政策的积极调整直接推动房地产市场交易活跃度提升。二手房市场中，“带押过户” 等交易政策的优化继续发挥作用，极大简化交易流程，缩短交易周期，降低交易成本，提高交易效率，促进二手房市场的活跃。如以往二手房交易中卖家需先还清贷款解押房产才能过户，如今 “带押过户” 实施后，无需提前还贷即可过户，这一变革使得二手房交易更加便捷。在新房市场，随着购房成本降低和购房门槛放宽，更多潜在购房者被吸引进入市场。加之开发商为抓住政策红利期，加大促销力度，推出更多优惠活动和优质房源，进一步刺激购房需求，提升新房销售业绩。市场交易活跃度的提升，为房地产市场注入新的活力，促进市场的良性循环。​

购房者应对指南​

刚需购房者：实现安居梦想​

对于刚需购房者而言，此次楼市新政带来了诸多实质性的利好。首付比例的降低，让他们积攒首付的压力大幅减轻。一些城市首套房首付比例降至 20% 甚至更低，大大缩短了刚需购房者积攒首付的时间。以一套价值 200 万元的房子为例，若首付比例从 30% 降至 20%，首付款就从 60 万元减少到 40 万元，这对于许多年轻的刚需购房者来说，是一个巨大的减负。​

贷款利率的下调也让刚需购房者的购房成本显著降低。房贷利率每下降一点，在长达二三十年的还款周期内，能节省的利息总额相当可观。一百万的贷款，三十年下来能省好几万利息。这不仅减轻了每月的还款压力，还让刚需购房者在购房后有更多的资金用于生活消费和其他方面的支出。限购政策的放宽，使得刚需购房者在选择房源时拥有了更大的空间。他们不再局限于原本狭小的购房范围，可以根据自己的工作地点、生活需求等因素，更加从容地挑选心仪的住房。​

刚需购房者在抓住这些政策机遇的同时，也需要保持理性。在购房前，要对自己的经济状况进行全面评估，确保自己有稳定的收入来源以承担后续的房贷还款。要明确自己的购房需求，是注重交通便利性，还是更看重周边的教育资源，亦或是对小区环境有较高要求。根据自身需求，制定合理的购房预算，避免盲目跟风购买超出自己经济承受能力的房子。在选房过程中，要对房屋的质量、开发商的信誉、物业服务等方面进行详细考察，确保自己购买的房子能够满足长期居住的需求。​

改善型购房者：提升居住品质​

改善型购房者在此次楼市政策调整中也迎来了难得的机遇。公积金贷款额度的提高，使得他们在购买改善性住房时能够获得更多的资金支持。原本因资金不足而不得不放弃的心仪房源，现在可能变得触手可及。税费负担的减轻，也让改善型购房者在房产交易过程中节省了一笔不小的开支。以二手房交易为例，契税、增值税等税费的减免，能够让购房者少支出数万元甚至更多。限购政策的放松，对于那些想要置换更大、更好住房的改善型购房者来说，无疑是一大利好。他们可以更加自由地选择心仪的改善房源，实现居住品质的提升。​

改善型购房者在利用政策红利进行购房决策时，同样需要谨慎考虑。首先，要对自己现有的房产进行合理估值，选择合适的时机将其出售，以确保能够顺利实现房产置换。在选择改善房源时，要更加注重房屋的品质和居住环境。这包括房屋的户型设计是否合理、空间布局是否舒适、建筑质量是否过硬等。小区的配套设施也至关重要，如是否有充足的停车位、完善的健身设施、优美的绿化环境等。周边的配套资源，如优质的学校、便捷的医疗设施、繁华的商业中心等，也是需要重点考虑的因素。改善型购房者往往希望通过换房，为自己和家人创造一个更加舒适、便捷、高品质的生活环境，因此在购房过程中要充分权衡各种因素，做出明智的决策。​

结语​

中央会议释放的楼市信号为 9 月及未来一段时间的房地产市场发展指明了方向。对于购房者而言，无论是刚需还是改善型需求，都应密切关注政策动态，充分利用政策利好，结合自身实际情况，制定合理的购房计划。在购房过程中，保持理性，谨慎决策，注重房屋的品质和长期价值，以实现安居乐业的美好愿景。随着政策的持续推进和市场的逐步调整，相信房地产市场将朝着更加健康、稳定的方向发展，为广大购房者提供更多优质的选择和更好的购房体验。